深圳楼市:这些学位房已高位站岗,不要当接盘侠

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：老师，想请教下，我们现在想买学位房，南山和百花都在千万，家里是全部资金用完后没资金流，小孩三年后上学，选择百花片区的话，对于当前百花片区是高位吗？未来怎么看，全副资金买这边要注意啥

回答：百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在13万+，跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果真是看重百花的教育就买，如果同样看重升值建议再多看看。

提问：三叔您好，房产问题想您咨询如下：

目前家庭持有深圳两套房产：1. 梅林关星河盛世89平自住，红本在手；2. 大运佳兆业未来城120平，首付三成有按揭，2020年交房。家庭情况是3口之家，小朋友半岁，以后父母会来深圳，家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作，4号线上下班太挤，且小朋友后续考虑小学学位问题，拟计划两套方案如下：1. 将星河盛世置换为星河国际两房，上班近，小区环境好；2. 将星河抵押，全款买入中银花园两房，上班两站地铁，小学学位还可以。不知考虑是否周全，或者有其它可解决方案，还请帮忙解答，谢谢！

回答：又是一位超大额付费粉丝，有很强的付费意识，赞一个，但是在房产置换和投资方面显然不太在行。首先，你想换这套房子肯定是自住，因为你们工作在福田中心区，现在住梅林关都嫌远，以后更不可能去住佳兆业未来城。

那么问题来了，娃半岁，父母以来会来深，换个三房是刚需，为嘛看的都是两房?

两房就两房了，还有两个谜之备选，星河国际和中银花园。

这两个盘，一个是午后两三点的太阳，正在走下行抛物线，一个是一般人不敢染指的神盘，更谈不上什么学位还可以，这两个标的选择让我好费解，而且对你来说偏保守。

我们来测算一下，你红本在手的星河盛世市值830万，佳兆业未来城市值700万贷490万，家庭负债率为33%。月供2万6，月入6万7，从负债率和月供能力来看，都有追加的余地。

如果卖掉星河盛世，再买入一套1200万左右的物业，负债率提高到44%，月供提高到3万9，都在家庭安全阀值之内。

而1200万左右的物业，可选面就大了，三房，品质不错，还能兼顾学位。

房产置换是大事，要做一步到位的选择，而不是瞎折腾。

提问：中银花园怎么样？能点评下吗。

回答：中银花园位于福田中心区，背靠莲花山公园，旁边就是少年宫和深圳音乐厅，交通便利，环境一流，配套高大上，可以说是福田的绝版区位。这么好的位置，房价居然只有令人震惊的五万多。价格为什么这么低？楼龄老，户型差，房子丑是一方面，最主要是环绕中银花园二十多年的闹鬼传闻。

二十年前，深圳流传的四大邪地，分别是中银花园、和邦酒店、深圳大学和仙湖，各种闹鬼传说那叫一个神乎其神。其他三大邪地，慢慢被大家淡忘了，只有中银花园，彻底被传说给坑了，房价一直只有旁边的深业花园和天健世纪花园的一半，人家5万时，它2万5，人家10万时，它5万。

心理暗示能值多少钱，从中银花园可以看出，值几百万。多年前，就有不少人低价买入中银花园，认为时间可以冲淡一切，但是20年也没能等来中银的补涨。未来的日子，中银花园还会继续沉没下去，除了永远挥之不去的闹鬼传闻，还有越来越老的楼龄和改造不了的神户型。

看懂了中银花园，深圳楼市就看懂了一半。

这个房包含了多门学科和楼市理论，有风水学、心理暗示学，有成熟片区与老龄化面临的尴尬，有港式户型设计的折损，所有的一切叠加在一起，最终都由房价来买单。

提问：您好，老家十八线小县城，人口100万，但由于发展比较好，人气很足，周边的县城也有很多人买房在我们县城。跟亲戚了解到，房地产一手二手都比较好卖，请问值得投资一套房子吗？

回答：信息不足以判断是否值得投资，于我看来，囤砖头总是好过于存银行，可租可售手上资金不多买来没毛病。

提问：请问入户深圳的办法？谢谢

回答：第一，人才引进，必须45岁以内，高层次人才除外。

第二，夫妻随迁，必须配偶入深户满两年外加结婚满两年，两者缺一不可。

第三，子女投靠父母，婚生孩子可以随时，非婚生要求同第二条。

第四，父母投靠子女，必须子女入深户满八年。

提问：三叔早上好，可否从自住和投资的方向来分析评价深圳湾的双拼户型？可否买入？谢谢

回答：您好，双拼自住性价比很高，单价比单证低很多，但是投资角度来看，房票始终是个门槛，深圳限购放开的可能性也不大，而能够进军深圳湾的，名下无房的概率极低，很多人只能望房兴叹。受众面过窄，交易不活跃，就上不去。

提问：三叔好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知三叔如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如500来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。

然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

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