户型“大改小”如今正流行

      近日，贵阳两大楼盘接连调规，将大面积切分为小面积，由此而来单套户型的总价显著降低。多家房开表示，这样的操作其实并不是孤例，将大户型改为小户型，其主要目的是为了促进销售，小户型的住房具有销售方式灵活，出货量大的优点，但也具备了销售成本增加、销售总周期增长等缺点，对于房开商来说，如何搭配好大小户型的销售比例，绝对是一门技术活。

　　对于消费者来说，大小户型之间的区别除了价格之外，还有着不少隐藏要素。

　　背景：两大楼盘调规

　　位于河滨公园旁的贵阳中心1号楼，目前在贵阳楼市是属于豪宅的存在，项目位于人民大道南段，定位于超高层的高级商住集群。楼盘曾经主打亚洲领先的汽车入户，引发话题无数。

　　而1号楼更是贵阳中心裙楼的“翘楚”。以2017年的调规公示而言，其塔楼主体建筑高度在349.8米。一旁紧邻的文化广场项目正式现身前，这也是人民大道天际线的顶端。此次的规划调整，70多层楼的写字楼，有58层由大户型改为小户型，具体面积不变，但是大开间调整为小开间。例如，28层每层原规划4户办公，但现在改成每层26户。

　　近日，白云马鞍山九华粼云部分楼栋住宅，将每层200平方米以上的一梯两户调整为100平方米左右的两梯四户。同时，楼盘的在外立面上由大面积的玻璃应用，改为相对简化精炼的布局，降低了工程造价。而主要客户群体，也由过去的高端群体，转为刚需、刚改人群。

　　调查：小户型产品占据主流

　　统计数据显示，2020年9月，贵阳九区住宅主要成交面积段集中在144平方米以下，总价集中在40-120万元，从截至2020年9月底的数据来看，贵阳九区住宅主要成交面积段同样集中在144平方米以下，总价集中在60-120万元。

　　在商铺方面，2020年9月，贵阳九区商铺主要成交面积段集中在20平方米以下，总价集中在60万元以下，从2020年截至9月底的数据来看，贵阳九区商铺主要成交面积段集中在30-50平方米，总价集中在60万元以下。

　　写字楼方面，2020年9月，贵阳九区写字楼主要成交面积段集中在60平方米以下，其次是60-90平方米，总价集中在80万元以下，从2020年截至9月底的数据来看，贵阳九区写字楼主要成交面积段集中在60-90平方米，其次为60平方米以下，总价集中在40-80万元。

　　近年来大火的公寓市场，也是小户型唱主角。2020年9月，贵阳九区公寓Loft产品的主要成交面积段集中在30-50平方米，总价集中在40-60万元；SOHO产品的主要成交面积段集中在30-50平方米，其次为80-120平方米，总价集中在40-60万元。从2020年截至9月底的数据来看，贵阳九区公寓Loft产品的主要成交面积段集中在30-50平方米，总价集中在40-60万元；SOHO产品的主要成交面积段集中在30-50平方米，其次为80-120平方米，总价集中在40-60万元。

　　一房开企业营销负责人陈先生表示，从目前贵阳市场情况来看，中小户型的销售的确比较顺利，一般来说，150平方米以上的住宅客户很少，销售周期也是中小户型的4-5倍左右，这一方面反映出了目前的市场行情，而另一方面，这也代表了当今贵阳楼市特别是住宅市场的总体发展趋势——中小户型唱主角。从整个市场上来看，现在的多家房开商都在逐步扩张中小户型在整个产品市场的比重，150平方米以上的户型，目前在多家房开商的销售清单中，其比例都降到了15%以下。

　　某大型房开企业销售总监赵先生说：“大户型不但总价高，而且相关的费用如物管费、取暖费等也随之水涨船高，因此很挑客户。”他说，同时开发商在开发建设大户型产品的时候，必须要注意到周边的环境。大户型的单位，其容积率也会随之降低，要与小户型的物业有所区别，这一系列的成本加持，也助推了大户型产品的价格。从今年的经济形势上来看，大户型的购房客户显而易见地正在萎缩。

　　现状：多家房开都有小三房

　　小三房，相对于大三房，它有三间卧室，户型较小，一般建筑面积在70--105平方米，功能实用，总价相对不高。个别采取创新设计方法设计的小三房，建筑面积可以更低，比如某楼盘设计的小三房建筑面积只有73平方米，而且客厅、餐厅、主卧、次卧都还比较大，甚至还可以加个书房变四房，销售总价甚至比周边楼盘的两房都还低。

　　目前在贵阳市场，小三房的户型一般特指100平方米以下的“三室一厅”户型。

　　碧桂园西南上城销售人员张鸿说，在贵阳楼市，小三房的户型在2016年初兴起，目的是为了迎合年轻人及收入不是很高的人群。到了今天，小三房发展得很快，几乎所有的大型房开企业，都开发了小三房户型。

　　小三房的核心优势，就在于总价低，功能全面，性价比高，让大家花小户型的钱，享受到大房子的待遇。户型建筑面积不超过100平方米，面积不大，总价就低，这没问题，但小三房的核心优势就在于面积虽然低，但“五脏俱全”，能实现大户型所能实现的功能。

　　小三房有何特点

　　单卫：一般来说小三房只有一个卫生间，“双卫”户型不是小三房。

　　价位低、首付低：对于大三房，价格一般在125万元左右，首付就要准备25万元左右，但小三房的面积有所缩小，首付也会大幅减少，相应月供也会减少。一般来说，小三房和大三房的总价差距在20万元左右，首付差距在5万元左右，月供差距在750元左右。

　　三代同屋：小三房由于有三间房，因此可以照顾到小孩、父母的生活，也就是说，老中青三代都能在这套房中居住，正如轿车的“舒适型”和“豪华型”的区别，体验不同，但都能代步。

　　小三房如何分配面积？

　　大三房的卧室一般有两个床头柜，还有一排60厘米宽的衣柜，而小三房将床头柜的空间取消，衣柜保留，面积也能放下一张1.5米或者1.8米的床……小三房是将每间房的面积缩小，挤出一间全新的房屋。

　　面积如何分配？小卧室面积一般在9平方米左右，书房面积在8平方米左右，客厅加餐厅的面积在27平方米左右（一般连在一起，一进门就是），厨房的面积，一般能容纳两人操作，面积在6平方米左右。最大的一间主卧，面积在10多个平方米。总之，客厅餐厅、三间房、厨房、卫生间的总面积在73平方米左右，再加上阳台，总面积将会达到89平方米左右。当然，阳台的面积也可能会分摊到房间或者客厅。

　　这当中，就隐藏着一个大亮点。

　　建筑面积100平方米，套内面积达到了80多平方米，这就说明小三房的公摊面积仅在18%左右，比起商品房动辄25%的公摊面积，小三房的优势得到了充分凸显。

　　楼内户数分布情况如何？小三房的户型分布，90%以上均是两梯六户，只有这样，公摊面积才会小，每层楼的人家越少，摊到的公共面积就会越大。从楼栋形式来看，小三房均为高层，具体是指100米以下的建筑，一般为33层。

　　选购注意事项

　　小三房看来优点很多，你动心了吗？和选购其他户型一样，买房还要考虑通用的指标：交通、位置、配套设施、学校、医院、小区环境等等。

　　挑选小三房要注意客厅面积，无论房屋大小，好用才是王道，歪歪扭扭，面积搭配顾此失彼的户型不能要。不是面积越小越好，虽然此户型是实用型住宅，但各功能区间必须具有一定面积才适合家居生活。不能只看房型图，一定要去样板房实地考察，每一个功能区间虽然被缩小到了最低限度，但也要能使用，最好至少能摆下一张床，不能过于逼仄，也便于变换功能。要考虑到家具的摆放，最好现场度量清楚，厨、卫、厅、房是否适合使用。

　　要特别注意的是，像很多房开商临时将大户型改为小户型，就要改规划，得到规划部门的批准后，才能开工建设。归根结底，能办下有房产证的房子才能买。

　　由于房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。为此，如果开发商将一套大房子改为两套小户型时，必须要履行规划变更、审批、公示等手续，不然就只能是两套房子只有一本房产证，就很容易产生扯皮纠纷，带来经济上的损失。

　　来源：贵阳日报融媒体 余珉琨 商昌斌

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