楼市2条新规注意了,老小区业主迎“喜事”,高层住宅“亮红灯”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-22 17:41

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前段时间我曾写过文章，关于房屋维修资金的新政策。

从今年开始，数千亿的住房维修资金要“算账”，账目独立核算，并且把商品房、老公房等性质不同的住宅独立建账。

究其用意，主要还是因为我国的房屋老化速度太快，大量小区需要用这笔钱来充当维护费用。

大家可以看看身边的房子，只要是2000年以前建成的家属院和老房子，墙皮脱落，院内无人看管，道路和通道狭窄不堪，各种车辆乱停乱放，步梯上楼倒也罢了，水电管网隔几天就坏，各种异味、生活厨余垃圾更令人难以忍受。

这些老房子的居住感非常差劲，除了地处城市核心区、能享受学区之外，几乎毫无优势。

反过来说，高层房子这些年成为主流住宅形式，房企拿地越来越偏远，不光是一二线城市，大量的五六线小县城也盖起了成片的高层住宅。

由此引发了一个现象：很多购房者宁可掏高价买偏僻的郊区新房，也不愿意低价买核心区的老破小。

不过，未来情况可能会出现变化，今年开始，注意有关部门发布了2条楼市新规，老小区业主迎来“喜事”，但高层住宅却“亮起了红灯”。

1，“旧改”的推进力度，大幅超出市场预期。

所谓旧改，指的是老旧小区改造，比如加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，还能带动上下游十多个行业的投资额。

早在去年7月份，旧改就已经提出来了，河南、安徽、湖南、广东多地已经将旧改提上日程，在住建部专题会议，今年央行的工作会上，都明确提出了加快老旧小区改造的进度。

在去年底，高层经济会议上提出：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域。

据中信证券明明团队的测算，按照每年投资8000亿来算，仅仅未来5年，就会增加4万亿的投资。

明确了大方向以后，今年旧改发布新规，改造体量大幅提升，各地行动异常迅速，正在全国大规模铺开。

4月份，住建副部长黄艳介绍，2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户，今年规模直接翻倍，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

随后，高层会议提出“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”，信号再次强化。

如果你是老小区的业主，2000年以前的小区，今明两年就会覆盖到，居住环境将会大幅改善。

如果是2000年以后的小区，住建部每年都会公布当年的改造规模和计划，随着时间推进，让人诟病的“房屋老化”也会得到遏制，这条新规对老小区业主来说可谓是“久旱逢甘霖”。

2，小城市的高层住宅，叫停了！

前几天人口专家梁建章说：我们的住宅供地太少了，如果把供地放开，人人都能住上别墅。

能不能住上豪宅我们不知道，但大城市住宅供地少、人口流入多，小城市人口少，却大量增加住宅供地，盖成高层住宅，却是不争的事实。

深圳、厦门为什么房价涨幅领涨全国？城市体量太小，购房需求太大，急需扩容，却没有住宅用地供应。

为什么三线以下城市没了棚改以后房价开始阴跌？因为城镇化进程使然，大量人口从小城市、农村涌入一二线城市，县城和地市的高层住宅空置率惊人。

根据西南财大的报告，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率在22%左右。

按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

这就是小城市大规模供应高层住宅的后果。

有关部门显然注意到了这个问题，住建部上个月发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。

通知明确：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

500米建筑一般是超高层的地标，100米以上建筑是容积率超高的住宅，除此以外，通知中更明确指出：县城住宅要以多层为主。

也可以这样理解：以后常住人口越少的城市，盖的住宅越低。

如果你持有了多套小城市的高层房子，随着时间推移变成了“老破高”，这个道理应该很容易就能想通：在不缺地、不缺房的县城和地市，拥挤、狭窄、老旧的高层房，面对大量多层电梯新房时，将毫无竞争力。

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