花样年潘军：2020年目标450亿，尽快进入行业50强

  3月31日，上午的潘军是彩生活董事会主席，下午又“变身”花样年控股董事会主席，向外界描绘了一个“二次创业”的花样年。

  在TOP100房企销售增速平均7%的大环境下，花样年在2019年实现了同比20%的增速，以全年362.1亿元的合同销售额完成了销售目标。

  尽管2020年因疫情影响开局不利，不少房企定下保守目标，但在2019年经历了一番变革的花样年则“迎难而上”，将合同销售目标定为450亿元，比上年设定的360亿元的销售目标提升25%。

  当潘军在广东深圳福年广场描绘2020年发展前景的同一天，花样年在四川成都以3828元/㎡的底价拿下了一宗城镇混合住宅用地，占地84.08亩。

  在行业进入“横盘期”时，花样年逆向加速，“预计今后两年将会进入千亿水平，希望尽快达到行业前50强的目标”。

  变革2019

  2019年，花样年实现合同销售362.1亿元，同比增长20%；实现合同销售面积320.84万平方米，同比增长18.88%。同时，毛利约为53.37亿元，同比增长27.6%，毛利率约为28%，净利润实现15.02亿元，同比增长28.6%。净负债率73.5%。

  这是“二次创业”的花样年拿出的成绩单。2019年被花样年描述为“蝶变”，这一年，它经历了诸多变动，其中最引人注目的莫过于创始人曾宝宝在2019年5月回归花样年任执行董事。

  此后，花样年展开了一波人事变动。从集团总部到地产集团，再到彩生活，花样年在2019年引进并任命了一大批“新人”，包括银监会背景的柯卡生、雅居乐老将张慧明、资深地产人陈新禹、龙光的赵英华……

  “这些人才大多数来自行业排名前列的房地产公司和专业机构，作为行业‘老司机’，很多人都有带领房企从几百亿到上千亿的销售规模，甚至成为行业龙头的经验。”现任花样年控股执行董事的柯卡生还专门在业绩会上介绍了人才战略。

  有了新的团队，2019年的花样年从拿地到运营，都变得更加积极。

  2019年，花样年围绕着都市圈扩大战略纵深，深耕重点区域，分别在成都、天津、青岛、杭州、南京等重要城市新增了13幅土地，总建筑面积达到235万平方米，总权益投资额74亿元，总货值309亿元。

  “这13幅土地中，有11幅是在2019年四季度获取的。”花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明介绍称，去年，花样年对土地市场精准把控，避开了前三个季度市场较热的情况，主要把弹药放在四季度，把握了较低的价格获取土地。

  2020年，花样年在投资拿地方面，还是会保持在回款的30%-35%。张惠明直言，近期受疫情的影响，政府供地少了，土地品质也提升了，随着房企融资规模提升以及部分政府对于土地款延期支付的政策出来后，市场回暖较快，“我们会根据回款情况合理安排每月的投资计划，但总数还是控制在三分之一。”

  拿到了地之后，花样年的运营周转速度也加快了。

  张惠明介绍，花样年从拿地到开盘的平均时间从2016年的14.6个月，连年提高，直至2019年变为7.5个月。在2019年拿到的13块土地当中，平均每个项目的建筑面积是18万平方米，其中有两个项目当年拿地、当年开盘，2019年四季度拿到的地计划可在2020年开盘。

  而这一切的背后都是花样年开始对规模产生诉求。

  2019年中期业绩会上，花样年管理曾透露出对“重回主流开发商”的渴求，早前提出的“千亿计划”虽有所推迟，但在今年的业绩会上，潘军还是表示，预计今后两年将会进入千亿的水平，“追求规模、利润、负债的均衡发展，实现有质量的增长以后，我们希望尽快使销售规模达到行业50强，这个目标是不变的”。

  大湾区旧改土储近2000万方

  在达成千亿之前，花样年要先完成眼前的450亿元。潘军也坦言，这个目标在当前的疫情环境下具有一定的挑战性，“但花样年将迎难而上，力争实现这个目标”。

  身为地产板块负责人，张惠明制定好了相关的推进措施，在售楼处逐步恢复开放，联动线上以加速存量销售的同时，加紧工地复工，加快现有土地变成货量销售。

  据张惠明披露，花样年现有货值超过550亿元，今年还会增加新的投资补货，力争达到450亿元的销售目标，“一季度是传统淡季，接下来的5月底、6月初到年底会陆续推出新项目，以确保全年目标的完成”。

  花样年手中的一张王牌是旧改项目。

  在花样年共计3687万平方米的规划土储中，聚焦于粤港澳大湾区的城市更新项目预计规划土储达1954万平方米。

  “我们深耕大湾区已有21载，进入城市更新领域有10年历史。”张惠明介绍，“目前有46个项目处于不同阶段，预计总建筑面积达到1954万方，总货值3845亿元。”

  张惠明表示，“花样年在2019年成立了城市发展运营公司，把城市更新作为公司的重要优势来打造。发布中期业绩，我们介绍的数据是39个，这次增加到46个，并且在不断拓展当中。”

  据介绍，花样年现阶段手中持有的城市更新项目中，有27个位于深圳，覆盖全市，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市。从产品类型来看，以住宅为主，同时也布局部分产业和商业项目。其中，深圳的项目规划土储面积732万平方米，总货值2056亿元，占城市更新53.47%。

  “未来三年预计有17个城市更新项目可以转化为开发用地，面积约413万平方米，供应总货值1186亿元，占城市更新货值的30%。这17个项目，其中16个位于深圳。”张惠明介绍，2020年，深圳两个项目可实现供地，预计总货值共118亿元。

  张惠明还介绍称，“目前我们测算深圳项目获取的平均土地成本大概在14500元/平方米，深圳外的项目成本是5000元，低于公开拍卖市场水平。”

  潘军对城市更新项目寄予了很高的期望。“目前我们的区域已经不仅仅是深圳，最近在东莞跟政府签了200多万平方米的项目，2020年广佛区域、中山、珠海区域团队也正式成立，明确了相关投资项目。现在已经签订合约和协议的项目达到46个。”潘军表示，“未来每年将会至少保证2块地以上，甚至提供更多优质住宅项目给到地产业务。”

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