年报解读 | 富力地产:销售下降亏损扩大,寻求机会出售资产

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3月28日，富力地产(2777.HK) 公布截至2023年12月31日止年度业绩。公告显示，富力地产2023年物业销售额为199.5亿元，较2022年的384.3亿元下降约48.1%；营业收入362.4亿元，同比微增3.0%，其中酒店营业额年增长54%；年度亏损199.5亿元，同比扩大26.4%。同时，富力地产寻求机会出售资产，以缓解自身财务压力。
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销售额连续两年下降，华南地区为最主要销售区域
2023年，富力地产总协议销售约199.5亿元，销售面积约134.5万平方米，同比分别下降48.1%和52.8%，连续两年下降。销售来自199个项目，分布在国内27个省份（含直辖市、自治区）以及海外的3个国家，共109个城市。
图：2021-2023年富力地产销售额及同比情况

从销售区域来看，富力地产主要聚焦华南、华北、西北和海南等地区，其中华南地区为2023年最主要的销售区域。2023年，富力地产在华南地区实现销售59.4亿元，占比近30%，超越华北地区成为2023年最主要的销售来源区域；华北地区实现销售额47.8亿元，占比约24.0%；西北地区和海南分别实现销售额22.8亿元和21.7亿元，占比分别为11.4%和10.9%。
图：2022年、2023年富力地产销售额区域分布
从销售省份来看，广东、海南、海外、北京、天津、山东、山西、陕西、浙江及湖北为富力地产销售额最高的十大省份及地区，合计贡献销售约161.1亿元，占总销售额约81%。从销售业态来看，销售额的62%来自住宅、3%来自别墅、35%来自商业及其他，包括办公室、公寓、商铺等。
截至2023年底，富力地产土地储备的总建筑面积约5639.9万平方米，其中总可售面积约4355.4万平方米，分布在国内外89个城市和地区。总可售面积中，从分布区域来看，华北地区和西北地区占比较高，均超过20%，其次是华南地区和中南地区，占比均超过10%，其余区域占比均在10%以下。
营收微增亏损扩大，酒店营业额增长较大
2023年，富力地产营业收入362.4亿元，同比微增3.0%；年度亏损199.5亿元，亏损幅度较2022年扩大26.4%，已连续三年出现亏损。亏损增加的原因包括市场因素导致的房地产开发收入和毛利下降，对发展中物业及已落成持作待售物业进行减值，投资物业公允价值亏损增加等。
图：2021-2023年富力地产营业收入与年度亏损情况
从营收结构看，2023年富力地产营业收入主要来自物业销售，营业额达278亿元，已售及已确认建筑面积300万平方米，平均售价为9270元/平方米。项目交付是当前购房者重点关注的问题，因此富力地产将预售策略重点放在已落成的待售物业，以及发展周期即将结束的成熟项目，重新聚焦预售以产生短期流动资金。
此外，因国内外休闲和商务旅客增加，酒店入住率和房价上升，2023年富力地产酒店营业额同比增长54%至63.65亿元，抵消了部分物业销售额的下滑。其中，奢华型及超高端型酒店的整体入住率约为64%，平均房价为每晚773元；高端型酒店的入住率为59%，平均房价为每晚446元。随着旅游行业的复苏，酒店业务收入有望持续增长，为富力地产带来流动资金。
加强现金流管理，寻求机会出售资产
2023年，富力地产工作重点之一为现金流管理和避免财困，以免财务状况恶化对经营状况造成更多不利影响。富力地产重新评估可产生的流动资金，加强现金流管理，继续调整资本开支，优先处理还款和偿还利息。针对面对的纠纷及可能到期的应付款项，也积极寻求友好解决方案。
同时，富力地产持续寻求机会出售资产，以获取现金并减少负债。2023年下半年，富力地产一直商谈出售即将落成位于英国伦敦1区名为One Nine Elms的资产。2024年2月，富力地产与一名潜在买家就出售One Nine Elms订立意向书，估计市场总开发价值为13亿英镑。该出售仍在进行，如果成功出售，富力地产将有效减少超过6亿英镑的相关负债。预计未来富力地产仍将积极寻求机会出售资产，改善自身财务状况。

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