《施政报告》、施永青与“撤辣”争拗

来源：房产装修家居资讯时间：2023-10-19 12:01

香港住宅“辣招税”金额与楼价持续下挫，使得呼吁“撤辣”的声音频频出现，以中原集团主席施永青为代表的中介代理是其中感触最深的那批人。

关于撤辣的话题，一直未曾消失，只是以前大多是政府与中介的自我表达，以表明对辣招的态度与预测，但这一次双方走到了直接“对线”的局面。

据观点新媒体香港消息，中原集团旗下中原地产及利嘉阁日前就二手买卖临时合约加入“买卖备忘录（Subject to Contract）”，若10月25日新一份《施政报告》无调整辣税则可撤交易及退还订金。

10月18日，地产代理监管局就此表态，指此行径并不妥当，容易引起法律争拗，并提醒物业买卖双方留意备忘录内有关的安排及协议条款可能涉及瞒税及/或其他法律责任。

对此指控，施永青回应指，公司法律部征询三名“大状”意见，均认为没有问题，并谓地监局的言论，对公司声誉做成影响，据“大状”所讲，地监局的言论甚至构成诽谤。

他又指，地监局发出类似的书信，应该要较为慎重，要说出道理，在哪一方面构成瞒税，现时地监局的言论，属“有指控、无理据”。

从双方表述看，利嘉阁的做法与触犯法律八竿子打不着，地监局也是出于担忧才对公众做出警示，但由此不难看出香港中介代理对于“撤辣”的诉求已日渐喧嚣，以期提振楼市现状。

“撤辣”争拗

为了提振楼市，内地已在陆续放松楼市调控，香港会否“减辣”或“撤辣”也成为大家观望的信号，10月25日新一份《施政报告》则是“万众期待”的时间。

之所以认为《施政报告》将会公布相关政策，原因是10月4日有香港报章报道，香港地产业界近期为楼市呼吁“减辣”的声音不绝，房屋局及发展局近期与部分地产代理商会等业界人士会晤。

彼时报道透露，商会冀政府尽快出招“减辣、撤辣”，令辣税有序退场，以让楼市回稳，重振市场信心，预期月底公布的《施政报告》将会对楼市辣招作出调整。

该报道引述消息指，多个地产商会近期与政府官员会晤，席间有业界人士指，现时本港经济前景未明，而且楼市持续回软，现时楼市环境与当年推出辣税时已有不同，建议政府应审时度势，尽快出招，让实行十多年的辣税有序退场，以激活楼市交投量，重振市场信心，同时亦可刺激疲弱经济，缔造双赢局面。

商会还建议政府检视现时住宅辣招税，其中可率先处理豁免买家印花税（BSD），以及减免港人购买第二层楼的楼价15%双倍印花税（DSD）。另外是调整额外印花税（SSD），从而增加成交流转性，避免大量购买引发投机之风，以符合现今市场状况。

趁着这股风向，中原地产及利嘉阁地产于近日就二手买卖临时合约加入“买卖备忘录（Subject to Contract）”，指明若下周（10月25日）公布的《施政报告》撤销或下调SSD、BSD印花税，临约才会生效，否则签订的临时合约将不会生效及退还订金。

这个条款对于购房者而言极具吸引力，若减辣或撤辣，所交税费将大大减少；如若辣招不调整，临约作废并收回订金，也无损失。

这显然是中介代理吸引购房者的手段之一，好提前锁定意向买家。

但毕竟新政尚未颁布，假设性的购房条例让地监局拉起了警报，也就有了开篇的一幕——10月18日，地产代理监管局就此表态，认为中原地产及利嘉阁地产此行径并不妥当，容易引起法律争拗，并提醒物业买卖双方留意备忘录内有关的安排及协议条款可能涉及瞒税及/或其他法律责任。

同时，地监局正研究有关备忘录有否违反该局的指引，并会采取跟进行动。

被指“瞒税”绝非小事，施永青为此立马给予回应指，公司法律部征询三名“大状”意见，均认为没有问题，并谓地监局的言论，对公司声誉做成影响，据“大状”所讲，地监局的言论甚至构成诽谤。

他又指，地监局发出类似的书信，应该要较为慎重，要说出道理，在哪一方面构成瞒税，现时地监局的言论，属“有指控、无理据”。

另外，中原地产同样就地监局就该公司之买卖备忘录作响应，指公司于预备有关备忘录前已咨询法律意见，确认有关做法并无违法；于地监局表示关注此事后，公司亦再征询大律师意见，得到回复此备忘录并没有触犯任何法律，亦不牵涉避税。

此外，该公司重申，此备忘录只是依循巿场，以满足业主及准买家的要求而设，亦建议双方签署前咨询各自的独立法律意见。

利嘉阁地产总裁廖伟强则表示，暂时并无录得相关成交，备忘录本身是鼓励同事尽量促成交易，内容主要为保障买家，所以不是太多业主愿意签署。

从法理上讲，中原地产及利嘉阁地产的做法应是站得住脚的，但之所以出现争拗，反映的正是双方不同的立场与诉求——

中介代理作为楼市成交的第一经手方，对于楼市凉意有着切身感受，并盼望早日撤辣；但政府却担忧一次性“撤辣”或使楼市炒风重现，故很难一步到位“减辣”。

对此，一位香港金融从业者就说，现时经济和楼市持续回落，确有提振必要，因此可能是既要又要还要，这是对港府调控工具箱的考验。

困局与呼声

根据不同时期不同市况，制定不同的政策措施，这是楼市调控的出发点与作用。

就观点新媒体了解，港府最早于2010年11月推出额外印花税（SSD），用以打击楼市短炒行为，这一举措被称作第一波“辣招”。经过“加辣”，从2012年起所有买家购入物业后6个月转售的，需缴交物业楼价20%税项，6个月至1年内转售的缴交税项为15%，1年到3年为10%。

与此同时，当时火热的楼市还吸引了大量内地资金涌入香港，以致房价飙升，港府为遏抑非本地买家需求，遂于2012年10月推出了买家印花税（BSD），即所有非香港永久性居民以及公司名义买家，不论首置（首次买房）与否，在港买房需要缴付楼价15%的BSD税款。

这还未完，双倍印花税（DSD）随后于2013年登场，即将原有印花税率（每个人在香港买房都要交的税款）上调一倍，后又在2016年11月二次调整，将税率上调至物业售价的15%，即为新从价印花税（AVD）。即拥有其他物业的香港永久性居民，或所有非香港永久性居民，或公司名义买楼（不论是首置或非首置），从价印花税均划一为楼价的15%。

一系列“辣招”作用下，当时过热的香港楼市也收到了显著效果。如额外印花税“加辣”后，2013年初所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌近四成；买家印花税实施数月后，香港楼价见顶回落；加收双倍印花税后，2013-2016年初房价一路阴跌。

但现时的香港楼市已截然不同，当跌势不能遏制，“撤辣”也就成了主流声音，而不仅仅是施永青一家之言。

据星岛新闻集团统计，近10年来，香港3大住宅“辣税”金额呈现递减趋势，除了2018年达到11192宗，缴交金额达约254.97亿港元外，2022年缴交宗数只达到2972宗，金额为59.43亿港元，按年减少54%，连跌4年兼创2014年3项辣招税全部实施以来的新低。

楼价方面，香港特区政府差饷物业估价署公布的数据显示，2022年香港私人住宅售价指数下跌约15.6%，结束连续13年升势。其中，2022年12月私人住宅售价指数报332.5，按月跌2%，楼价连跌7个月，12月楼价指数创5年半新低。

当时虽有市场声音呼吁“减辣”，但香港特区行政长官李家超、香港财政司司长陈茂波、香港财经事务及库务局局长许正宇等都先后表示“楼价辣招仍有存在价值”、“不会为楼市撤辣”、“毋须调整楼市辣招”。

面对低迷市场，有些地方还是开始松动了。

今年2月22日，香港财政司司长陈茂波宣读今届第一份财政预算案。他称，目前的各项住宅物业需求管理措施（辣招）维持不变。

不过他指，去年购置住宅物业人士当中，超过九成属首次置业。考虑到买卖或转让住宅及非住宅物业须缴付的从价印花税（第二标准税率）的税阶，自2010年都未有调整，港府决定对此作出调整，主要目的是减轻一般家庭首次置业的负担，特别是中小单位。预计这项措施将会令37000名买家受惠，政府每年因而少收约19亿港元。

到6月5日立法会财经事务委员会上，陈茂波又透露，暂时无意调整楼市辣招，但会密切留意市场情况，在可行情况下，考虑为首次置业市民再放宽按揭成数比例。

这时候起，市场上关于“减辣”“撤辣”的说法愈发多了起来。

如美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明6月份表示，楼市复苏力道明显减弱，撤辣绝对刻不容缓，对政府主动提出调整房策表示高度欢迎，惟建议政府别将力道集中于放宽按揭之上，应大刀阔斧采取果断措施，彻底宽免外地人来港首次置业需付的三成辣税，同时将15%的新住宅印花税税率回复至双倍印花税DSD，为市民换楼开方便之门；又建议取消额外印花税SSD，或可将年期及税率回复至“加强版”前。

他认为，现时正是“撤辣”的最佳时机，因为以目前的政经环境，楼价难有大升的空间。相反，若楼市复苏，可带动经济发展，因为楼市交投畅旺，利好的不止本港的地产业，更可令银行、律师楼、装修、运输、甚至资产管理等行业受惠。

至8月底，香港差估署公布的数据显示，2023年7月份香港私人住宅售价指数报343.4点，较6月的347.3点再跌1.12%，连跌3个月，创近6个月低位。过去3个月楼价累跌3%，而今年首7个月，楼价累积升幅萎缩至只有2.6%。

对此，利嘉阁地产研究部主管陈海潮指出，7月份楼价跌幅较预期略大，主要反映了买家入市信心不足，一方面是今年以来股市持续偏软，息口走势亦未明朗，令买家入市动力减弱，二手业主沽货的减价压力增加，拖累楼价跌幅略为扩大。

他预测，第四季有机会成为楼市走势的转折点，首先市场期望10月下旬特首的第二份施政报告可因应目前市况而放宽或调整楼市辣招，理顺市场交投及稳定楼价走势；而随着越来越多专才到港，住屋需求将续增加。“倘政策及专才住屋需求能相应配合下，楼价第四季仍有望翻身，累积反弹3%至5%，则全年楼价仍可看升4%至6%。”

除了中介代理之外，开发商新世界行政总裁郑志刚也在9月份的年度业绩会上表示，希望港府因应目前的市场情况分阶段调整楼控措施，释放市民购买力，带动经济发展。

10月18日，利嘉阁地产指出，综合土地注册处数据所得，2023年第三季本港共录3,009宗私宅转手获利买卖登记，占同期已知上手买入价的二手私宅买卖比例达80.5%，较第二季的84.8%大跌4.3个百分点，并创2009年第三季以来的57季(即逾14年)新低，反映息口不断走高对楼市带来的影响。

为此，利嘉阁地产研究部主管陈海潮再次提及“撤辣”：踏入第四季，市场变量较大，焦点是10月25日的《施政报告》对楼市辣招的放宽程度，料将对整体楼市带来较大影响。

“倘若港府制订一系列刺激经济及振兴楼市措施，将有利正处下降轨的楼价有望止跌回稳，亦因此有助纾缓目前走下坡的私宅转手获利比率及平均赚幅；辣招调整后，预期第四季私宅转手获利比率有机会回升至82%的水平，而平均每宗赚幅亦料重越50%之上。”

施永青则在10月10日发表的文章中称，楼市可能已经出现拐点，政府应尽快推出逆周期政策。

他认为，在众多不利因素下，政府需要立即撤辣，亦需要推出其他扶助措施，才能稳定楼市。

据香港税务局近日公布9月份3项住宅辣税个案(包括15%新住宅印花税AVD、BSD及SSD)合共录157宗，按月下跌约21.9%，创8个月最少；若以第三季计算，仅录552宗，较第二季735宗按季跌约24.9%，仅略高于去年第四季509宗，创有纪录以来的季度次低。宗数不仅较疫情爆发后的2020年至2023年第二季平均每季947宗少约41.7%；比起疫情爆发前的五年(2015年至2019年)平均每季3,528宗更大跌约84.4%。

楼市数据依然不好看，撤辣还是减辣，成了10月25日新一份《施政报告》备受瞩目的内容。

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（责任编辑：蒲莎莎）