值得警惕！媒体：发达国家即将出现楼市危机

发达国家即将出现楼市危机？11月24日，英国《经济学人》周刊网站刊登了一篇题为《即将到来的楼市危机在哪里最痛苦？》的文章。

文章指出，在富裕国家，房价经过多年的惊人增长后，现在开始下跌。目前面临最严重下跌的正是一些过热的市场，比如澳大利亚、加拿大和瑞典等国的市场。由极低利率推动的抵押贷款狂潮使每个国家都背负了巨额的家庭债务。这类债务与可支配收入的比例在加拿大达到185％，在澳大利亚达到202％，瑞典达到了203％。相比之下，受上次金融危机冲击最大的国家——包括美国、爱尔兰和西班牙——债务水平有所下降。

在这种债务累积后出现的楼市崩盘和经济衰退往往会更加严重。过度杠杆化使人们更容易受到失业、利率上升和房价下跌的冲击，正如美国在大萧条时期和最近的金融危机中所表现出来的那样。随着各国央行现在以40多年来最快的速度加息，那些有着大量抵押贷款的国家将再次面临可怕的后果。

文章还强调，尽管放款机构和监管机构努力收紧信贷标准，但贷款风险仍然上升了。澳大利亚金融监管机构估计，今年第二季度办理的22％的抵押贷款使持有者陷入脆弱的财务状况，因为他们的债务收入比达到6倍或更高。在加拿大，央行把4.5倍的债务收入比作为评估风险的标准，而达到或超过4.5倍的抵押贷款占今年初新增抵押贷款的27％。在瑞典，这种贷款占2021年新增抵押贷款的14％以上。瑞典央行行长斯特凡·英韦斯曾形容这种债务积累“就像坐在火山口上”。

文章最后指出，利率上升或房地产价格下跌可能促使火山喷发。澳大利亚央行预测，房价将下跌20％，那将是40年来的最大跌幅。据加拿大皇家银行说，加拿大的房价可能从最高峰下跌14％。目前这三个国家的许多债务由富裕家庭持有，而且现在的失业率仍然相对较低。但是，如果失业开始增加——看起来可能如此——情况可能会迅速恶化。全球金融危机爆发后，澳大利亚、加拿大和瑞典被誉为世界各国的榜样。这一次，他们看起来更有可能起到警示作用。

值得注意的是，其实自去年以来，就一直有专业观点认为发达国家楼市存在巨大风险。

拿美国楼市来说，成交量锐减，房价却还在上涨，这是典型的量价背离。随着量价背离愈发明显，而加息收水的仍然持续，那么房价顶部就一定会到来。

据分析人士表示，美国一家抵押贷款数据供应商BlackKnight于近期的一份报告显示，整个美国房地产市值在第三季度下降了1.3万亿美元；抵押住房的净值从今年五月的峰值下降了将近1.5万亿美元。在过去的四个月里，资不抵债的房主数量增加了27.5万户。现在美国的房贷利率已经飙升到7％以上了，已经远远超过中国。这在发达国家是十分罕见的——一般的规律是，经济越发达，利率就越低。而升到7％的这个过程，就是在今年短短的十个月之内完成的。所以这样剧烈的加息进程压制房产价格是再正常不过了。

对此，有分析人士称，这次美元的加息进程可能会持续较长的时间。我们说第一波冲击结束，只是说在明年上半年会有一段缓和期。后面还会有第二波甚至第三波。在这个较长的加息进程当中，只有出现某种程度的紧急事件或者危机的时候，美联储才会再次充当最后贷款人的角色——即便是这样，我们也可以参考2008年金融危机之后，美国qe也没有把房价推上来，美国房价从2006年的高位一直跌到2012年。

分析人士表示，这一轮上涨，决定性因素是美国的财政补贴，把大量货币撒给居民，在居民端形成购买力，把房价给推了上去。但这种特殊情形短时间内不会重现。基于这个判断，我们可以推测未来美国房地产将大概率进入一个长周期的下跌。这次下跌可能会媲美2006～2012年间的跌幅。这将是二战以来的第二次大周期下跌。

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