楼市的利好来了，我反而有一个忠告要提醒你

11月以来，市场陆续释放房地产业正向信号。

12月6日，国家针对房地产行业首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，释放明确指向，这一定调标志着以往较为严格的调控政策或将过去，未来楼市大概率将迎来相对当下宽松的环境。

更加明确的信号是，央行同日宣布下调存款准备金率0.5%，释放约1.2万亿长期资金，稳增长促发展信号强化。

对此，业内观点趋于统一：房地产行业最困难时刻已经过去，房地产市场将大概率进入正循环。

那么问题来了，面对楼市即将迎来的利好，近期买房人更应该关注什么？

地段？面积？配套？

以上全错。

楼市久违的利好来了，我反而有一个忠告要提示大家：当下买房，最应该关注的，仍是开发商的安全性和稳健性。

为什么？因为存在时间差。

虽然政策端已明确良性循环态势，但从政策落地到市场真正全面复苏，仍需要一定的传导时间。

而对于购房者来说，切忌因为政策向好就闭着眼睛买，因为并不是所有的项目都能撑到“明天”的到来。

在此楼主郑重提醒：近期买房，务必首选安全稳健的优质房企。

哪些房企楼主推荐？该如何分辨优质房企的共通特性？

1.城市布局合理，拥有土储优势，且无烫手山芋。

2.财务安全稳健，融资成本低。

3.管理红利突出，看产品打造能力（毛利率）和成本管控能力（费用控制）。

4.多元化互补。可为开发主业赋能，提升综合竞争力，打造第二利润增长点。

目前，4点都能做好的企业并不多，在楼主眼里，也就龙湖、中海、万科等财务稳健的房企了。

本文就以龙湖为例，用4大口诀，带大家看看优质稳健性房企的共通特点。

1、找钱不难

随着三条红线和银行贷款集中度管理政策相继推出，金融进入强监管期。只有财务表现优秀的房企才能获得更大的融资支持。

根据房企报表发布数据，满足三条红线指标，处于绿档的房企如中海、华润置地、龙湖等融资成本明显低于同行，处于3.8%-4.40%之间。

龙湖是为数不多没有用过非标、影子银行、信托等高成本融资方式的企业。正是秉持长期的高度自律，其连续5年保持“三道红线”的绿档水平。

优质的表现具体是什么？

首先，上市12年，龙湖净负债率始终在40%-60%之间。而同梯队房企净负债率大多超70%。

其次，融资成本持续下降。龙湖从2009年5.65%下降至2021年上半年4.21%，再创历史新低。这个数字低于保利、招商，直追中海、金茂。其他民营房企融资成本平均水平超7%，部分百强房企融资成本一度超12%。

前六房企平均融资成本表

今年以来，龙湖发债成本持续走低，新增90亿公司债中，甚至有80亿债券票面利率“破4”。2021年下半年，龙湖余20亿人民币付回售权的公司债到期，基本没有再融资压力。

按照经验值，每降低1%的融资利率，则可节约高达数十亿元的财务成本，从而直接增加净利润。融资成本差为5个百分点时，会响应产生1-3个点的利润差。如果土地价更高，融资成本更多，这个差距更大。

第三，贷款平均账期更长，过去5年，龙湖平均账期都在5年以上，有利于龙湖支撑其“长线”战略。

第四，资金成本优势直接反映为资本市场高估值和高评级。

截至目前，龙湖以1994.7亿人民币（按照1港元=0.82亿元人民币计算）在内房股中排名第二，对应市盈率为9.7倍，位居行业首位。

此外，龙湖仍是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。国内顶级评级机构中诚信证评、新世纪也给予龙湖“AAA”评级。

值得一提的是，2021年3月15日，龙湖被纳入恒生指数，正式跻身蓝筹行列。

2、造血能力

2021年上半年，A股房地产板块实现归母净利润总和679亿元，同比下降18.6%，创下20年以来的年中最低水平。

多数房企现在很难从其他渠道筹集到资金。据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。在此背景下，楼主建议大家，近期买房更要挑选财务稳健的房企。

因为在政策调控持续、融资收紧的背景下，叠加债务集中到期风险越来越大。当下，降负债、提升财务稳健性成为行业共识，现金流的充裕也越来越重要。

龙湖一直以来也深谙造血能力的重要性，在经营性现金流上严格节流控制。上半年销售开支占合同销售额比例低至1.6%。

除了节流，长期稳定的开源也是龙湖的一大优势，截至2021年年中，龙湖现金及银行存款为994.7亿元，同比增长27.8%。其有息负债总额1918亿，同比增长15%，无抵押信用债务占比约75%。其中，一年内到期债务占总债务比例为9.5%，长短债比达9.5倍，在千亿内房股中居首。

判断一家房企是否安全，不仅要看现金规模，还要看现金短债比高低。2020年龙湖现金短债比为4.24倍。2021年上半年达5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91）。

在一众国企央企中，龙湖作为民企，凭借其稳健长期稳居前列，更显珍贵。

此外，还有一个更重要的指标是现金比率。对比已出现债务违约的恒大、蓝光发展、华夏幸福三家房企来看，龙湖在现金比率上，为其3倍以上，甚至高于华润、招商和保利等国企。这源于龙湖晴天补屋顶的风险偏好。

3、布局高能级城市

在财务表现之外，高能级城市的布局也很重要。龙湖在区域布局和城市选择上，就更显稳健。

首先，龙湖约90%土储集中在热点城市和高价值区域。

其次，龙湖严守净负债率红线，不拿地王。

最后，对已入住城市，龙湖持续深耕。截至目前，龙湖已在最具经济活力和人群吸附效应的100余个城市深耕，并持续以一定比例的销售回款投入商业板块，为稳定的利润增长奠定基础。

数据显示，龙湖近期可售货源约4700亿元，具备充足的土储，迎接市场的复苏。

4、“开发＋经营”不难

管理红利时代下，龙湖再次体现出稳健的经营策略的优越性，并力求实现与股东利益的长期一致。

其一，在“空间即服务”战略指导下，龙湖从地产开发扩展到六大航道：地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。

2021年7月，龙湖宣布新设立地产航道，下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。同时，将集团总部更名为集团赋能平台。新的组织架构下，集团开发业务与经营业务将成为“双引擎”。

其二，商业运营、租赁住房、智慧服务等在龙湖总营收中占比持续提升，与住宅赛道形成产业格局互补。此外，其积极试水养老、产城等创新领域。

2021年上半年，物业投资业务租金收入同比增长42.4%至47.8亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%；物业管理及其他收入同比增长58%至40亿元。总体而言，龙湖经营性业务收入有望持续实现30%以上的高速增长。

龙湖商业的网格化布局亦不断提速。截至2021年6月底，其已开业及未开业储备商业项目共82个，整体出租率97.8%。已开业项目分布在13城，其中5城有不少于5个项目，单城市项目数量4.5座。

2021年龙湖新开5座购物中心

另外，龙湖从2003年开始致力于TOD领域的探索，目前已持有TOD项目70余个。

租赁住房板块上，截至2021年中，龙湖冠寓已在34城布局，实现10.7亿元租金收入。

智慧服务板块覆盖13大业态，实际管理面积2.05亿㎡，上半年营收同比增长57%。值得一提的是，2021年5月底，龙湖旗下龙湖嘉悦物业以12.73亿元收购亿达物业服务，对于智慧服务布局完善有很大裨益。

此外，今年龙湖以21.6亿元收购两大资产，提前占领医疗健康产业及智能硬件科技新赛道。

局长总结：

2021年10月中国上市房企市值榜

来源：网易房产

不论外界如何评价当下国内整体市场环境，稳健型选手龙湖，凭借长期良好的信用在资本市场获得了远超同行的表现，在真金白银的股市选择中，市值稳居第二位。

截至2021年6月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为3753亿元，合同销售面积2200万㎡，为龙湖利润持续稳定增长奠定坚实基础。预计，龙湖未来三年将保持年均20%的利润增长率，2022年净利润有望达342.86亿元。

众所周知，港股更偏重确定性收入，而龙湖商业租金收入是最确定的。基于融资、运营等优势，龙湖沉淀出全投资级的质感，力求向两千亿市值迈进。未来还会有巨大的估值增长空间。

不可否认的是，任何房企都会受到市场需求波动和政策调控冲击，但龙湖凭借着其结构优质的城市布局、融资力、稳健型风险偏好以及全链条管理红利等一系列动作，仍能保证其业绩的稳健增长。

未来，资本市场会更关注财务、经营稳健的长期主义选手。基于运营力以及品牌战略等维度的差异，市场有理由相信，龙湖将是行业大整合中少有的可以长期抵御周期波动，实现持续发展的高质量玩家。

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