深圳可以抄底了？！别急，先等等！

来源：房产装修家居资讯时间：2021-09-09 21:10

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　　以下正文：

　　深圳楼市，凉了。

　　今年5月，深圳房价两年来首次下跌，虽然大数据显示只有0.1%，但足够动摇信心了。

　　如果细分到具体区域，降价的绝不会少。

　　于是，人人都在高喊：刚需的福音来了！抄底的时机到了！去捡漏吧！去薅资本家的羊毛吧！

　　可真的如此吗？

　　深圳的底部到了？

　　不好意思，我想说，接下来一段时间，深圳房价还会继续下跌，相比现在，未来的某个时间节点，才是最佳的买房时机！

　　深圳楼市，彻底被打趴下了？

　　这要是放在以前，但凡谁敢说一句“深圳房价要跌”，指不定会被多少人嗤之以鼻，遇上好事者还会“理论几句”，势要与你掰扯清楚“深圳还能长久的火爆下去”！

　　可今年，深圳业主和中介不再反驳了，站在信息前端的他们迅速作出了抛售、离职关店的反应！

　　根据深圳市房地产中介协会发布的最新报告，截至6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。

　　另据该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，占总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占总调查样本的5.3%；另有3.3%的门店计划关停。

　　深圳中介门店的倒闭潮就是二手房市场冷淡的最佳反应试剂。

　　没有客户，根本没有成交，不离职倒闭才怪！

　　8月深圳二手房的成交数据出炉，只有2043套，成交越发冷淡，之后跌破2000套太正常了。

　　整个二手房市场已经进入僧多肉少的局面，去年深圳成交9.5万套二手房，平均每个中介成交0.9套。

　　今年？想都不敢想。

　　楼市冷淡的规律是量跌，价格一定站不住。

　　所以深圳房价，也确实跌了。

　　6月发布的70城房价指数显示，5月份深圳二手住房价格环比下跌，尽管只下跌了0.1%，但却是自2019年6月份以来的首次下跌！

　　这代表了什么？

　　1.深圳的房价真的降了！

　　别小看0.1%的跌幅，我们要的不是具体的数据，而是深圳房价确实开始下行的信号。

　　在我看来，0.1%不是跌幅，而是真正开始下跌的信号枪。

　　砰，深圳第一枪降价信号枪从5月打响！

　　高傲的深圳二手房业主真实的感受到楼市进入了寒冬，心态开始改变！

　　不再是试探、空喊降价，有一批业主扛不住了率先降价成交，对房价的信心开始土崩瓦解！

　　2.深圳持续不断的密集调控，终于出现了效果。

　　真的不容易，本以为去年715已经是深圳最严政策，结果一直到去年下半年，深圳二手房的成交量一直居高不下，房价更无松动迹象。

　　于是今年启动二手房参考价、对新入户买房设限、打击经营贷、假离婚、机构炒房，严厉的调控政策也终于在今年起到了明显的作用。

　　很明显，房地产是有周期的，深圳确实恒有价值，但上一轮飞速的上涨已经透支短期1-2年的房价。

　　而现在就是深圳从上一轮房价上涨触顶后的回落潮。

　　所以，很多人的疑问是：接下来，深圳楼市发展趋势如何？

　　我直接给出三大判断：

　　1.下半年，深圳新房市场持续回暖，而二手房成交很可能直接跌破2000！

　　根据深圳发布的《深圳市住房发展2021年度实施计划》，深圳2021年预计批准预售和现售商品住房为600万㎡，约6万套。

　　根据深圳住建局统计，深圳上半年预售商品住房15904套，占全年供应计划的27%。

　　大量的新房供应积压在了今年下半年，目前已知有上市计划的项目分布在深圳各区，约是南山17个，宝安16个，光明11个，坪山9个，龙华6个，龙岗11个，罗湖4个，福田8个，盐田2个，大鹏新区1个。

　　其中不乏地段优质、有倒挂优势的项目，一旦入市肯定会引得大批买房人打新。

　　从8月份的新房成交数据来看，我们也能发现新房市场在回暖，成交量有很大的突破。

　　新房市场的火热，势必会挤压原本已经冰冻的深圳二手市场。

　　相对于有倒挂的新房，深圳除了一些急卖的业主、大部分二手房的报价还是比较平稳，一些犹豫要不要下手的买房人在有了新房的选择后，更不可能买二手房！

　　8月深圳二手成交量堪堪过了2000，之后很可能继续下跌，直接跌破2000套！

　　2.深圳的房价还会继续下降，起码今年下半年一定是这个趋势！

　　这两年，深圳楼市的调控政策雷厉风行，以前用过的、没用过的手段全用上了，可见决心深刻。

　　我认为，短期内、起码今年下半年，深圳楼市的房价还将回调，降价已成定局。

　　为什么这么说呢？

　　目前深圳二手房成交已经跌到冰点，报价也在松动，可见市场信心在削弱。

　　而决定深圳楼市短期走向的关键因素，在于“水龙头会不会放松”。

　　只要政策不放松，银行严格按照指导价放贷，经营贷和消费贷等不能流到楼市，房价就还有往下跌的空间，尤其是被过分炒作的房子。

　　3.深圳房价下跌还将持续多久？

　　熟悉楼市的朋友应该都知道，房地产的周期以3年为界，总是循环往复的演绎着。

　　可能有人会说，这个短周期理论out了，这次调控来真的了！

　　从715新政到二手房指导价，深圳楼市调控政策在不断加码、打补丁；日前，住建部更是直接联合八部门发布通知：“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，目标有了，期限也定了。

　　3年的短周期或许不再完美适用，但我们可以预判的是：未来1-2年，深圳楼市一定是走在下坡路上，房价持续下跌！

　　买房人又问了：深圳的房价，什么时候到底？我应该什么时候入场？

　　我的建议是，重点关注几个关键时间节点，伺机择笋盘入市。

　　1.2022年2月8日，二手房指导价周年，新的一轮价格调整即将要来。

　　是上涨，还是下跌？多数可能是前者。

　　但因为有一年的沉淀，多数人已经接受并免疫，加上已经有一年的等待，多数刚需应该会妥协。

　　到时候成交量会不会有所拔高并重振业主信心？

　　值得关注。

　　2.2022年前三季度，重点关注这段时间，是因为之前返场的22宗地块的新房会陆续开始入市，市场新房供应会加大，这对二手房是一个冲击。

　　这次土拍规则调整，新房限价有所调低，也就是说新房开始降价，而且这次供应量也是历史之多，并且其中不乏非常多的保障性住房供应。

　　会不会动摇深圳的住房体系？届时新房供应量对二手房的冲击会不会很猛，二手房成交量会不会进一步下探，并倒逼业主降价？

　　这些都会在明年的前三季度有个结果，可以重点关注。

　　3.2023年的7月15日，这是去年715新政满3年的日子，此前因为新政出台，瞬间丧失购房名额的买房人，会在2023年7月前后大量释放需求。

　　之前很多人是持币落户并虎视眈眈进入楼市，只是关门之后人为压住了这些需求，但一旦资格到手，有钱的还是会果断入局深圳。

　　这个时候估计成交量会有明显回暖，届时业主信心回潮，估计价格也会有所回暖。

　　以上几个时间节点要重点关注，当然我们无法预料在此过程中会不会有新的政策出台。

　　但起码在1-2年内，深圳房价大幅反弹的概率已经不大了。

　　最后，通知一下，大胡子李老师开通视频号啦！

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（责任编辑：董云龙）

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