万科都改行养猪了，楼市总算能抄底了吧？

　　4月，天津二手房成交面积达到100万平米，环比增长125%。

　　在成交量大增的背后，是天津二手房市场的大幅降价，前段时间甚至传出有业主降价百万卖房的消息。数据或许更为直观，在2019年重点城市涨跌幅的图表中，天津的房价下跌幅度甚至超过了10%。

　　跟房价下跌成正比的，是二手房挂牌量的激增。截止到5月4日，天津楼市二手房数量从114500万套增加到122563套——短短一月时间上涨了8063套。

　　这个挂牌数，这个成交量，确实让人看到了抄底的希望。

　　01

　　楼市在升温，万科在转行

　　最近楼市一直在升温，至少从成交量来看，升温是肯定的。

　　从天津的情况来看，更是如此。根据天津市房屋交易主管部门统计，2020年4月，天津市新建房屋住房平均销售价格比疫情前的1月份还要微涨1.2%，而二手住房的平均成交价格比1月份上涨0.6%。

　　再结合官方发布的新房、二手房销售面积及增长率来看，天津的销售都显得热气腾腾。

　　不只是天津，全国很多地区的新房、二手房市场，都逐步恢复到了疫情前的态势。在接受采访时，万科在天津地区的负责人更是表示：“预计通过二季度的销售，我们可以实现上半年销售量同比增加，疫情初期对市场销量的影响能追回，对全年的影响微乎其微。”

　　有趣的是，对2020年楼市保持乐观态度的万科在5月7日晚间发布了一则招聘“养猪人才”的信息，正式宣布进军畜牧业。单从招聘信息来看，万科的养猪场很有可能开在深圳这个房价疯涨的地方。

　　至此，房企界的“四大金刚”碧恒万融，就差融创还没进军畜牧业了。

　　单从现在的行情来说，搞房地产可能真不如养猪。有关房价下跌的消息一直不绝于耳，4月29日，58同城、安居客发布2020年《4月国民安居指数报告》，4月全国重点监测67城新房在线均价16605元/㎡，环比下跌0.37%，其中38城新房价格下跌。二手房在线挂牌均价15522元/㎡，环比下跌0.36%，40城二手房挂牌价格下跌。

　　在经历了2019年的楼市寒冬之后，房价仍然还处在下跌的队列中。

　　一般来说，房企的净利润主要还是看销售收入。为了拉动销售量，今年很多房企都选择了降价，这样净利润自然也就下去了。Wind数据显示，2020年一季度房地产行业的净利润为239.57亿元，去年同期则为411.60亿元，同比下跌41.80%。

　　作为对比，农林牧渔业的增长速度着实惊人。2020年一季度，农林牧渔业净利润140.06亿元，增速达到391.95%，居各行业之首。

　　说房地产行业干不过养猪的，这还真不是句空话，更何况现在养猪还有政策，从建厂到规模养猪都有相应补贴，可以说是一条龙服务。同样，养猪拿地也更容易，生猪养殖按农用地管理，不需要办理建设用地的审批手续，并且取消了15亩的上限。

　　也就是说，明面上养的是猪，实际上瞄准的还是便宜的地。

　　是不是有内味儿了？

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　　土地依赖高，抄底仍有人

　　房企那边惦记着拿便宜地，一分钱掰成两分钱花。楼市这边就要纯粹多了，趁着此次疫情“抄底”的大有人在。

　　毕竟一线城市房产相对更能保值，因此也成了很多人眼中的“资金避风港”。

　　最出名的就是深圳，从今年3月份开始，深圳就频繁因为买房上热搜，最主要的原因就是楼市太过火热，甚至一度传出了拿金融补贴政策“低息买房”的负面新闻，最终银监会下场彻查，深圳市住建局更是出来表示，如果房价再上涨，可能会祭出房产税的大招。

　　经此一战，全国人民都知道深圳楼市火热了，更令部分炒房客心生神往，恨不得马上奔赴深圳买房。

　　比深圳楼市更为独特的，可能是上海楼市了——克而瑞研究中心统计数据显示，由于4月上海市政府加快预售证审批，32个楼盘入市，商品房住房供应量大幅回升，成交量也在进一步回升。

　　总价1000万至2000万的豪宅，销售火爆得一塌糊涂。3月25日至5月1日，网签数据显示上海新房成交量达到了7549套，而这段时间上海的新房供应数量为9063套。这样的火热，让央行上海支行都忍不住发话了，坚持“房住不炒”的决心不动摇。

　　一般来说，出来提“房住不炒”的，绝大多数都是当地楼市“火热”过头了的。要是房子卖不出去，自然也就不存在炒了。

　　而上海之所以能出来喊“房住不炒”，自然也是有底气的。数据显示，2019年的地方财政收入，上海市以7165.7亿元位于榜首，其中土地出让金约为1999亿元，排在全国第二。根据推算，上海市对土地财政的依赖程度并不算高，大约在28%，跟那些土地财政依赖度超过100%的城市相比，自然也是要有底气得多。

　　值得注意的是，全国4大一线城市中，只有广州的土地财政依赖度达到107%，北京、上海、深圳的土地财政依赖度均低于30%。

　　对于土地财政的过分依赖，可能会让很多城市在面对房地产时失去“底气”。尤其是在最近这段时间，疫情带来的影响太过深远，地方财政的压力也面临较大压力，土地出让金再次被提到案前。

　　关注过这段时间土拍的小伙伴可能会发现，最近这段时间土拍的消息格外多。以北京为例，仅在2020年1月-2月，出让土地的总建筑面积就达到181.3万平方米，累计土地出让金达到671.88亿，而2019年全年也才1672.11亿元。

　　其他城市卖地的情况也是不逞多让，刷新楼面成交价的消息不绝于耳。按照这个态势，估计过两年房价就算不炒，也得再涨涨，毕竟拿地的成本摆在那儿，房企现在都讲个净利润，这可是要写进年报里的。

　　至于楼市，就算有疫情影响，2020年的数据也不会太差，房企不会把盘捂在自己手里的，降价也得卖出去，你看最近的成交量这不就高了嘛。二手房市场自然也有样学样，毕竟个人的抗风险能力差，想要卖房自然只有降价。

　　两边都降了，抄底的人自然就来了，成交量也就上来了。

　　03

　　结语

　　疫情对楼市虽然还有影响，但影响相对已经不大了，楼市的成交量正在回升到疫情前的态势，供应量和需求量都上来了。

　　2019年，楼市算是度过了一个非常严酷的寒冬，挤出了不少水花，也顺道积压了数量不小的刚需，这些人的需求可能会在2020年得到一波持续释放，毕竟最近楼市松绑的消息的确是不少。

　　更重要的是，LPR利率也在下降，4月20日公布的1年期LPR利率为3.85%，5年期以上LPR利率为4.65%，均处于历史新低。

　　房价、房贷利率的“双降”，也意味着购房成本降低，购房群体随之增多。

　　抛售的业主有，抄底的群体也有，到底怎么抉择，还是看自身吧。从现在的形势看，房企的利润跌了，但是买房的热情还没跌。

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