周一谈市场:金九艰难起步 开学季学区房话题热议

【 市 场 关 注 】

8月31日晚间，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，明确建立二手住房成交参考价格发布机制，为二手住房交易提供市场参考，并同步公布了首批96个二手小区，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5个热门区域，其中天河区54个。

9月5日，北京市商务局党组书记、局长闫立刚在2021服贸会的北京国际消费中心城市论坛发布《北京培育建设国际消费中心城市实施方案》。北京将力争通过5年左右的培育建设，基本建成具有全球影响力、竞争力和美誉度的国际消费中心城市。国际知名度方面，力争全球竞争力排名显著提升，打造2至3个千亿级规模世界级商圈，入境旅游人数年均增长5%以上。

随着各大上市房企陆续发布2021年上半年业绩报告，房企中报季已接近尾声。整体来看，房地产行业利润下滑已成共识，近八成房企归母净利润增幅低于20%；上半年归母净利润同比上涨的有37家，占比74%，而同比下跌的则有13家，占比为26%。

中国金茂(00817)发布公告，2021年8月份，公司及其附属公司取得签约销售金额人民币143.5亿元，同比下降33.32%；签约销售建筑面积约63.59万平方米。

【 一 周 综 述 】

在连续调整数周之后，上周成交迎来反弹，据上海中原地产数据显示：上周（8.30－9.5）新建商品住宅成交面积18.2万平方米，环比增加24.5%。

随着成交量放大，上周一共有5个区成交面积超过2万平方米，同时一些传统交易大户恢复原有水平。比如嘉定区，上周成交排名全市第一，面积将近3万平方米。大浦东排名全市第二，成交面积达到2.7万平方米。主要是受到临港以及惠南新项目入市影响，成交排名靠前。青浦区，基于项目进入签约程序上周成交2.5万平方米，排名全市第三。市区表现仍不理想，上周徐汇只成交3套新房。长宁区成交继续挂0，从这个信号反映出近期市场交易一直处于不活跃状态。

由于近期供应短缺，金九的起步较为艰难。虽然有所反弹，但成交低于20万平方米的“冷热”线，说明在持续政策作用下市场即便想营造出金九的交易氛围，买家入市意愿不一定有前期那么高涨。所以，短期成交可能还会震荡格局。此后，随着项目集中开盘，9月中下旬成交将有明显反弹。

近来被官方严打的学区房再爆争议。

山东省菏泽市第一实验小学日前出台一项新规定，学生家的房屋面积必须大于60平方米，否则不能入学。

菏泽不是第一个出现这种准入门槛的地方，深圳某个学校在前几年就出现过类似操作。说到底，还是学校资源不够，相反小学生数量太多导致的。

随着中小学开学，最近谈得最多的是“双减”政策。有关学区房的比较多的消息是房价猛降。

一边是准入门槛提高，一边是学区房房价开始大跌，学区房未来还有没有价值？回答是肯定的，学区房还是有溢价。一方面，教育资源不可能完全公平。教师的资源是有限的，优秀的教师更是如此。在资源有限的背景下，只能少数人能享受这一资源。这就决定，优质学校周边的学区房还是有其生命力。另一方面，入学方式还没变，入学和户籍挂钩。这就造成能进好学校的房子和普通房源存在本质差别。

媒体最近把深圳学区房价格暴跌作为卖点，从媒体的角度而言标题越有爆炸力越能吸引人。背后的因素是不是真的了解到？某套房源的价格是不是在挂牌就偏离市场价太多导致根本无法成交？或是此前炒作过于凶猛，现在是理性回归？学区房的价值是房产价值加入学溢价两部分构成，深圳二手房价格开始下行，说不定是房子本身价格出现折损。所以，真正看学区房价格坚不坚挺，还是要到来年3月份学区房启动的时候才能做判定。

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