周一谈市场:供应滑落 第四批上市房源披露

【市场关注】

近日，上海税务官网公众号发布《关于本市契税适用税率标准等事项的通知》，契税的适用税率为百分之三。

8月18日，“杭州市二手房交易监管服务平台”官网正式上线“个人自主挂牌房源”功能。杭州住保房管局方面表示，这标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

近日，厦门市住房保障和房屋管理局约谈了部分互联网平台负责人，要求各平台坚持“房住不炒”定位，严格把关二手房价格信息发布，严禁炒作学区房、小产权房，坚决杜绝利用网络平台引导群众炒房等违法违规行为。约谈中，厦门市住房局要求各网络平台切实做到两个“把关”：一是要谨慎把关房地产数据发布，发布时需清晰标注数据来源；二是要严格把关平台用户发布的二手房源信息，特别是价格信息，不得随意夸大。

8月18日，广州住建局发布《广州市住房发展“十四五”规划》的通知。该规划涉及住宅供应、分区调控、控制房价、限制地价等多个方面，相较于“十三五”规划重的供需规模提升了30％。其中提到，广州新增新建商品住房供应力争达到65万套；筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套；居民人均住房建筑面积力争达到36平方米；基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。规划强调，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例，力争不少于20％，其中年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的总建筑面积占年度商品住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的比例原则上不少于10％。

【一周综述】

上周楼市成交呈现震荡走势，据上海中原地产数据显示：上周（8.16－8.22）新建商品住宅成交面积17.1万平方米，环比减少2.6％。

上周供应出现大幅回落，环比大降91.6％。全市只有1个项目领到预售证，供应面积仅2.1万平方米。入市的项目是松江中部板块的松岳名都，网上报均价约4.7万元／平方米。近期供应出现大幅顿挫，一方面是疫情导致开盘不稳定，另一方面，从推盘来看，第三批项目已经开盘得差不多。因此出现大幅回调意料之中。

本市近日推出第四批集中批量供应房源。市房地产交易中心“网上房地产”显示，该批房源共42个项目，总面积约135万平方米，共计12441套。

1、第四批集中上市房源虽然在供应楼盘数量上比前2期略有减少，但是从房源套数来看，基本和前2期相当。上海新房一直处于供不应求的格局，保持稳定供应节奏有助于稳定市场预期。

2、空间布局特点来看，维系外围远郊区域为主，市区范围为辅的大格局。今年五大新城是市场关注重点，因此在推盘上有意向这些地区引导。不过基于上海已经向改善型需求转变，即便是远郊产品需要相对便利的交通做支持，或者是轨道交通，或者是便利的快速交通干道。

3、这次推盘在产品上高端项目比较抢眼。今年以来投放的高端项目都有不错的去化表现，甚至一些楼盘出现比较惊人的认筹数量。说明上海对于高端项目的消费力。这批房源投放上聚焦诸多热点项目，比如徐汇滨江的云锦东方云筑，黄浦的翠湖天地瑞苑等等。这些都是市场长期关注的热盘。从以往高端项目推盘节奏来看，下半年是投放高峰，随着豪宅类项目投放增加，供求矛盾有望得到减缓。此外，这次集中入市还有相当比例的全新项目入市，比如长宁愚源名邸，静安宝珀公寓等等。全新项目入市可以为市场带来新鲜感。

4、有关价格。剩余29个楼盘都是加推项目，并且有些楼盘因为产品类型不同，价格相比上一期有明显的提升。云锦东方2019年11月开盘价10.8万／㎡（高层），本期价格15.08万／㎡（高层连列）；沁和园2019年10月开盘价8.5万／㎡（高层），本期价格10.68万／㎡（叠加）；万业紫辰苑2017年7月开盘4.08万／㎡，本期价格4.6万／㎡。总体来看，价格提升是因为产品品质关系，大部分楼盘和前期价格类似，比如翠湖五集16.5万／㎡、浦开仁恒金桥世纪7.03万／㎡等等。

5、临港自成一派的格局越发明显。临港作为自贸区的特殊地位有特殊政策加持，因此市场格局和全市还有细微差别。尤其是人才购房，不少楼盘都受到热捧。从表可以看出，其他都是以“区”作为单位，临港单独被列为一个“区”。

6、后期展望。从时间节点来看，马上面临金九银十传统销售旺季，及时的投放有助于满足市场需求。今年下半年上海调控节奏还是比较快，力度比较高。因此这一轮的销售一来可以检验调控效果，市场是不是还有乱象存在。二来，也可以检验上海有多少真实消费力，如果新房还是维持稳定去化速度，金九银十成交节奏稳定，那么市场情绪还会有所延续。反之，金九银十表现不如预期，那么市场情绪会很快转向，短期高点可能也会出现了。

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