7月卖地凉凉的秘密|张银银

撰文|张银银&编辑|欣欣然

前几天，杠杆游戏认真看了一下中指院《中国300城市土地市场交易情报（2021.7）》，有些点我觉得很值得说。

总的来说，7月卖地情况和7月的楼市销售一样，开始哑火了。

当然，这和部分城市集中拍地有关系，但这并不能成为多数三四线城市土地市场行情回落的借口。

1

供求多指标环比下滑，宅地成交楼面均价，较6月也下降

按照中指院的统计，300城总体情况是供求两端较6月缩水，土拍成交总金额环比减少超六成。

具体来说，土地7月供应比6月减少21%，比去年更是减少26%。其中，宅地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）供应环比减少39%，同比减少38%。

总成交土地面积7336万平米，环比减少25% ，同比减少38%。

其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住它用地的综合性用地）456宗，环比减少45% ，同比减少48%；成交面积2161万平米，环比减少54% ，同比减少52%。

土拍成交总金额，300个城市总额为2639 亿元，环比减少62% ，同比减少54%。

其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2133亿元，环比减少67%，同比减少58%。

整体均价同环比减少，宅地均价较6月下滑，一线城市均价同环比下降近八成。

7月，300城成交楼面均价为2019元/平米，环比减少45%，同比减少24%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4409元/平米，环比减少25%，同比减少11%。

平均溢价率环比基本持平，同比下降4个百分点。其中宅地溢价率环比增加1个百分点，同比减少3个百分点。

如上图，不用杠杆游戏解释，7月较大的城市宅地多数都没有推出，所以无论是哪个指标，都影响了上文所述总体。

近期我们基本确定了，较大城市的第二轮集中拍地，大概率要从价格、溢价率方面做严格控制，这意味着未来的土拍数据，主要是价格数据，可能也是比较平淡的。

2

较大城市多数缺席7月土拍成交金额榜

如杠杆游戏上文所述，因为第二轮宅地集中拍卖还没开始，或者推迟，较大城市7月普遍没有拍卖宅地，所以它们土拍成交金额排名前列的不多。

7月土拍成交金额，长三角城市是主力。其中，南通土拍成交金额近446亿元，为7月全国首位。

总的来说，7月，土拍成交金额前20城，总额为1616亿元，较去年同期下降50%。

一线城市中仅广州入榜，土拍成交金额54.8亿元，占比同比走低；

二线城市共入围榜单8席，土拍成交金额占比较去年同期有所下滑；

三四线城市入榜11个。

2021年前7月，300城土拍成交金额为32123亿元，同比增加1%。

7月，杠杆游戏注意到，土拍成交金额为2639亿元，同比下降54% ，其中一线城市同比降近九成，二线城市同环比都缩水。

单月这个情况可能说明不了什么，但如果未来集中拍地的城市真的执行新规，以后很大、很浮夸的数字，可能也会收敛很多。

3

10大城市，7月仅深圳有供应宅地

7 月，杠杆游戏注意到，10个重点城市仅深圳有住宅用地供应。

深圳7月住宅用地供应，说大不大，说小也不小，特别像深圳这样的城市。供应的建设用地面积84万平米，你说多吗？

部分城市已公告挂牌第二批集中供应地块，不过最新消息是暂停了。

1-7月，10大城市中，天津、深圳、上海、成都、广州5个城市宅地供应量，超过去年同期。

天津、上海、重庆（中心9区）分别以525万平米、522万平米、501万平米的供应， 排名前三位。

前7月，天津、广州、上海、武汉、成都、北京6个城市宅地成交量，超过去年同期。

上海、重庆（中心9区）、武汉分别以549万平米、495万平米、469万平米的成交量，排名前三位。

溢价率方面，前7月，除上海、北京、成都外，其余城市平均溢价率均高于去年同期。

重庆（中心9区）溢价率，较去年同期上涨29个百分点，涨幅度10大城市居首，天津、杭州、武汉、广州、南京、深圳6个城市同比涨幅，均未超过1O个百分点。

集中拍地，和过去的节奏不同，10大城市接下来溢价率，总体可能都会比较平稳。特别是新规的杀伤力，可能是很大的。

同时，这对于房企来说，基本的利润可能更有保证了，不至于亏或者努力1-2%的利润。同时对于刚需来说是利好，迎来一段比较好的时光。

本文所有数据源自中指院，再次感谢

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