重磅!西安市场,终于要凉了!

这是一个信号。

不要跟大势做对抗。

深圳、成都、西安，这3个典型城市的二手房指导价政策，就是利空信号。

银行、中介、二手、供需，乃至市场情绪，全部要挨一刀。

1

西安，敲山震虎。

7月8日，西安终于出台了二手房指导价：

继深圳、成都之后，这是全国第三个城市。

目前政策只有框架，干巴巴的没意思，详细的小区指导价还没出来，数量多少也没说，是全部小区，还是一部分小区，这个没说。但是政策本身，就是一个非常明显的信号，细则只是时间问题。

主要有4条：

一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。 二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。 三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。 四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

合起来就4个方向：

1、二手房指导价；

2、严禁炒作学区；

3、敲打中介机构；

4、下架部分信息。

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这事怎么看？

西安市场最严重的问题是：

新房摇不到，二手买不起。

这一次出台二手房指导价，未来市场是好是坏？要不要下手？这才是这个政策最核心的一点。

在西安之前，深圳、成都先后出台了二手房指导价，这两个城市怎么样了？

先看看深圳：

注：图片来源于“挑个房”。

1、成交量大跌。

这是最近1年深圳二手房成交的数据图，有一个非常明显的变化，那就是从最巅峰的过万套，逐渐下降到8000套、6000套、4000套，最近5月成交3027套，6月更惨，只有2575套，可谓是非常惨。

2、还有一点，市场情绪。

深圳市场这么热，最核心的情绪是“深圳永远涨”，不要小看了情绪，只要有人跟风，只要有人相信，深圳市场就还会涨。很明显，最近最热的不是深圳，是广州，佛山，南沙，珠海，中山。很明显，肯定是大量的投资客外流，流入到其他城市。

再看看成都：

1、1-6月仅有不到2万套。

20年是多少？不到5万套，但是上半年有疫情的因素，今年上半年市场还不错，却仅有去年的4成不到。

2、但是有一点，成都还没凉。只是微降。

成都政策出台只有1个多月，昨天刚出台了第二批指导价，第一批201个，第二批286个，加起来487个，刚出台，别着急，市场不可能一下子凉掉。

西安会怎么样？

1、二手逐渐横盘。记住，是逐渐横盘。

2、倒挂压缩。原来倒挂10000，现在倒挂8000，这就是信号。

3、新房继续打新。热度不会一下凉掉，无非是从70度，过渡到60度。

4、西安这一场威力最小。一是没出价格，二是不知道数量多少，三是市场不可能立刻凉掉。

5、深圳不会立刻凉，成都没有立刻凉，西安也不会。

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我们应该怎么看待这一场调控？

很多人的第一反应就是：

看，让你西安浪，早晚要嗝屁。

说这种话的人，一看就不懂市场。

我在之前的2篇文章，以及很多线下分享中，都讲到了西安的基本面非常扎实。

为什么这么说？

看一张图。这是我自己做的西安购买力的图，非常明显的一个事实是，经过这一波的洗礼，西安市场早已从被动、单一的购买力，变成了主动、丰富的购买力。

更关键的是，衡量一个市场扎实不扎实，泡沫大不大，最核心的因素是：

二手房。

西安二手房怎么样啊？

又高又硬啊。

从2016年到现在，除了19年前后徘徊了一阵，基本上是稳涨啊，为什么稳涨？有人想买，而且有人愿意高价买，买涨不买跌，这就是最朴素的市场逻辑。

更关键的，深圳、成都的二手房为什么会被打下来？

是因为价格高？

是因为挂牌价高？

是因为成交量大？

肯定不是，就是因为调控，就是因为行政干预，跟市场没关系（或者说，关系很小）。

而且，我可以非常明确的告诉你两个事实：

一个是深圳。

2月出台二手房成交参考指导价，3月、4月甚至还回光返照一段时间，5月才开始真正一泻千里。

一个是成都。

成都时间更晚了，到现在才一个月，根本不会有太大的数据效果；二是487个小区，不是成都所有小区，市场影响肯定打折扣。

这一点上，西安比深圳、成都精明多了。

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西安市场，这一次调控太敷衍了。

怎么看待未来的市场？

1、深圳调控100分，效果100分。成都调控90分，效果90分。西安调控70分，效果70分。一个不如一个。

2、这一次，西安学聪明了。深圳是一把干死，成都是循序渐进，西安这次压根没提具体的细则。瞧瞧，这软着陆软的。

3、大概率下半年二手房会逐渐横盘。记住，是逐渐，不要不带脑子的认为会崩盘。基本面、购买力、产业、市场情绪，决定了西安市场凉的慢。

4、新房继续摇，深圳新房还是比较热的，因为限价；成都新房也是比较热的，因为限价。这是算术题，不是道德题。

5、二手房指导价还没出来，等着吧，出来之后再说横盘、降价吧。

6、卖家赶紧卖，买家等一等。这就是一个博弈过程，都要沉得住气。

7、未来想要真正管住新房，增加供需、提高首付、卡住贷款、搞积分制，这些才管用，而且还只能说有一点效果，因为上海限价房已经试过了，效果一般般。

来源：百夫长

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