风向!“最狠”政策落地,学区房要凉了?

 

 

最近，北京东、西城区关于学区房突然甩出两大重磅炸弹：西城区的学区房无入学名额，变学区为非学区；东城区多校摇号，纯随机。

 

 

尤其是西城区的德胜、月坛片区还出现了全部“跨学区”调剂的情况，堪称史上“最狠”学区房政策。与此同时，有人爆料，一德胜学区业主一天降价40万。

 

消息一出就引发了买房人广泛讨论，学区房“暴跌”的消息再次甚嚣尘上。事实真是如此吗？其实不然。

 

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北京“最狠”学区房政策，学区房凉了？

  首先，我们要搞清楚现行政策：北京西城区去年4月发布新的入学政策，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。   时间线再回到今年，从7月2日开始，不少北京西城幼升小的学生家长，陆续接到了调剂电话。特别是为了孩子入学，在去年7月31日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，他们按照要求登录西城区教育考试中心官网，在登记意向学校时，却发现原本可以进的热门优质小学，基本都没有了学位，只能选择其他片区的普通的小学。   按照家长们网上曝出的截图，德胜、月坛两个优质学区最均衡的片区，本区内学校全部不能选，直接派到相邻片区学区，基本只有“渣校”可选。有业内人士指出，这意味着西城区价格最高的一批学区房白买了。     （图源网络）   不仅如此，早在4月23日，北京市东城区教委发布了2021年义务教育阶段入学政策：今年，东城区将根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，继续推行学区制和九年一贯制对口入学。   而按照近期东城区公布的小升初录取结果，确实一部分学生被调剂了，随机摇号、多校划片被坐实。   易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，去年西城区731政策出来后，他曾表示，过去为了获得较好的入学名额，一些购房者会选择购买小户型的学区房，这也造成了这类学区房出现了价格炒作的乱象。而这次西城区的入学政策也体现了当前学区改革的重要导向，通过限制学位和随机分配学区的方式，客观上为学区房降温。   中原地产首席分析师张大伟则表示，准确来说，爆雷的只是西城区排序前三的学区，2020年7月31日后买学区房想上的那个学区泡汤，但是不影响整体西城的优质教育地位，其他8个学区目前依然是安全的。   微信公众号“刘晓博说楼市”也分析称，严格地说，北京的“学区房新政”，只让部分人处于不确定之中，而没有动摇学区房的根基……要真正把学区房的概念送入历史，只有一个办法：义务教育阶段，资源要均等化分布。  

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全国多地调整入学政策

  不只是北京，全国多地入学政策今年都发生了变动，并且部分城市已开展了市场乱象专项整治活动，严查市场炒作等违法违规行为。并且今年4月30日的政治局会议，也提到“防止以学区房名义炒作房价”。   4月5日，合肥发布了房地产新政第八条，针对学区房的“限购”政策规定：同一套住房，6年内只享有学区内1个小学学位，3年内只享有学区内一个初中学位；同时限定市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停其在部分学区房范围内购买二手房的资格。   4月13日，广州天河区教育局发布4所热点学校义务教育阶段招生方案，今年4所学校初中部划片招生学校采用电脑派位方式，不再确保“直升”。   4月16日，宁波发布通知，首次明确要建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，将根据学区热度和市场情况变化适时发布参考价格，坚持“房住不炒”原则，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。   厦门也同样在4月16日，发布针对二手房市场的专项整治行动工作方案，对多种炒作学区在内二手房炒房方式进行为期9个月的监管。 ……  

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南京严禁“学区房”炒作，学区房会降价吗？

  不仅如此，今年5月17日，南京同样就学区房炒作问题，针对全市房地产经纪机构进行了专项检查，并要求多家房地产经纪机构撤销宣传推广中涉及学区房的内容，下架已发布的挂牌价格虚高、虚假、违规的房源信息。   （图源南京房产微政务）   下一步，南京义务教育阶段入学政策是否会向北京靠拢呢？学区房价格会降吗？  

（图源朋友圈）

 

自2015年起，南京部分区早已实行多校划片试点，比如秦淮区和雨花区西善桥片区，尽管升学存在诸多的不确定性，但对比于普通房源来说，有名校“加持”的房源价格依然坚挺。比如游府西街小学的挂牌均价已涨至7.5万/㎡+行列。

 

对于鼓楼这种核心教育资源高度集中的情况下，多校划片短时间内对学区房价格影响同样不大。业内人士认为，南京现行的学区划分规则不会发生太大变化，学区房仍然可以购买。

 

另外，也有像江北中央商务区的例子。今年4月，南京市第一中学江北新区教育集团正式成立，南京一中将在江北新区合作新办六所公办初中小学，由一中统一管理。

 

 

相对于多校划片，家长们可能更关注的是各区 “公民同招”问题。根据今年的主城区政策，鼓楼、玄武、秦淮、建邺、雨花台、栖霞、江北新区地区未被民办小学录取，公办均不保底，唯一保底的只有江宁区。

 

种种信号，仿佛都透露出2021年是学位房“风险元年”，房住不炒的大背景下，即便是更严厉的调控都是有出台可能。而多校区划片范围的扩大，也是一个大的方向。尤其是对于赌学区房升值的投资客而言，要特别注意价格极高的房源，一不小心可能就白花了大几百万。（本文部分内容综合自中国基金报、大伟看楼市、刘晓博说楼市等）

 

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