为什么更看好海淀和西城?

快手明天在港股上市，我再次听到了财富自由的欢呼声。发文的时候，快手暗盘收盘股价上涨192%，市值高达1.15万亿人民币。

买方力量1：为什么扯快手上市？

当今世界，资本市场的钱急速流入领先的科技互联网公司；而科技互联网行业跟大多数传统行业的公司/单位不一样，员工持股很普遍。大批快速富裕起来的员工将决定所在区域的房价。

比如快手，招股书显示，截至2020年9月30日，根据快手前雇员持股计划，4551名快手公司员工认购5.24亿B类股份，人均持股11.5万，此外还有4546名非快手在职员工认购3.21亿相关股份。经估算，快手员工持股比例约在9.7%。

我们来测算一下，快手上市，员工持股人均11.5万股，按照今天暗盘收盘价336.6港元，约合3800万港元，3200万人民币！快手员工（含非在职员工）持股总计8.45亿股，按照现在的价格折合2370亿人民币市值。快手的码农都是高学历的人才，跟暴发户拆迁户不太一样，绝大多数也没啥恶习不会乱花钱，赚了钱无非买房买车改善生活。我们假设这个价格没法减持，打个5折算一半价格；然后可能会买房的占一半，这样一个快手就可能会带来600亿的潜在买房资金。600亿可以把现在海淀所有挂牌的二手房全部买空。海淀并不只有快手上市，今年光在港股计划IPO的就有一堆公司，包括爱奇艺，滴滴，B站，百度，还有字节跳动这样几万亿级别的巨无霸。

科技、互联网公司的股票值钱，也是国家战略的结果。在芯片等科技行业被制裁之后，我国证券市场推出了科创板，用极高的估值推动科技公司上市，让钱和人才流入科技行业。而今年的行情，中国和美国的头部互联网公司股票涨幅巨大，比如超过7万亿市值的腾讯，涨了几倍市值超两万亿的美团等等。北京四个中心里面的“科技中心”和创新发展，正与国家战略相吻合，而海淀是北京科技中心的最强承载者。目前海淀区存量上市公司共238家，与全国和全市相比较，海淀区区境内上市公司总数占全市的41%，占全国的4%，其中，创业板上市公司数量占全市的53%，占全国的7%，连续多年稳居全国地级市（区）之首。代表最具创新活力的科创板，科创板分地区上市公司市值统计中，海淀区位列全国第一。

海淀的科创中心动力强劲，吸金的趋势不会改变。

买方力量2：前天诺安基金辟谣，基金经理蔡嵩松的年终奖没有7000万。

2020年股市大涨，最大的赢家是基金，当然券商等等金融机构也都是赢家，丰收大年。可想而知，今年金融街商圈的年终奖将极为丰厚。金融行业是目前北京楼市另一股强大的买方力量。

我们预计北京楼市以后会像今年的A股市场一样，出现明显的分化，而不是普涨普跌，因此观察资金流向、买方的力量可以判断局部区域的相对房价走势。

卖方力量北京链家网上，目前总共7.6万挂牌的二手房。

西城区目前总共挂牌3080套房源，基本涵盖了西城市面上95%的挂牌房源。去掉车位、商住，住宅仅仅1458套房源，对所有房源做排序，中位数总价正好在800万左右。西城当前仅有1458套在售房源，均价800万，总市值=116亿。也就是茅台股票一天的成交量。海淀区目前总共挂牌5680套房源，去掉车位、商住，住宅有5061套房源，对所有房源做排序，中位数总价约在600万左右。5000套房源，中位数600万，总市值=300亿。如果快手的股价不跌，员工持股解禁后，光快手公司的几千个员工可以把现在海淀的挂牌二手房清空。这个世界并不公平，人类的悲欢并不相通。对于海淀和西城来说，潜在的买入力量太强，我希望明天快手正式上市后，泡沫不要吹得太大。最后，“房住不炒”镇楼。

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