深陷开发纠纷、千亿负债压顶，奥园总裁遭遇“限高”乌龙

2019年，中国奥园（03883.HK）实现合同销售1180.6亿元，成功跻身千亿房企俱乐部。销售突破千亿，可谓奥园发展历程中一次里程碑事件，值得庆贺。然而，近期接二连三的“麻烦”，却让奥园无暇庆功。

撰文/ 李红梅

编辑/ 卢泳志

4月19日，奥园在官网公布：湖南省常德市临澧县人民法院于4月16日对其总裁郭梓宁采取的限制消费禁令存在误会。临澧法院现已撤销对郭梓宁的限制令，且已按照相关程序在最高人民法院相关网站上核销相关记录。

据了解，这次“限高乌龙”与奥园下属广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司、临澧奥园置业有限公司与湖南炳屹集团有限公司之间的一桩商业纠纷案相关。

01

深陷开发纠纷 总裁遭遇“限高”乌龙

五年前，湖南省临澧县政府计划总投资6亿元，开发沅澧快速干线1、2号大道建设工程，便招商引进了湖南炳屹建筑集团有限公司（简称：湖南炳屹）。政府采用支付资金1.7亿，其余投资“以土地换建设”的方式，湖南炳屹因此获得5宗土地，共计260亩。

在建设过程中，湖南炳屹的自有资金不足以支撑工程开销，于是通过向金融机构以及民间借款方式来筹措建设资金。但由于多个地块同时开工需要的金额数目巨大，湖南炳屹的资金链出现了问题。

面对各路债主不断上门催债，湖南炳屹不胜其扰。为了化解债务危机，便向奥园寻求合作。

湖南炳屹一方面于2018年7月，以增资扩股的合作方式引进奥园开发其中的两块地，合作股本3.6亿，湖南炳屹占40%，奥园占60%。另一面，湖南炳屹与200多个债权人签订分期还款协议。

与奥园签订合作协议后，湖南炳屹由于出现资产被冻结等状况，约定的土地和项目无法交付给奥园。

2019年1月31日，政府出面将湖南炳屹的两块地过户给奥园子公司——临澧奥园置业有限公司（简称：临澧奥园），并签订了补充协议，明确湖南炳屹40%股权转让对价款暂定3.6亿元，确认奥园已支付或承债1.67亿，股权转让对价款余额在2年内分季度等额支付。

但是，2019年春节后，奥园未按协议支付合同款项，湖南炳屹亦未能于2019年5月履行与其债权人签订的分期偿还债务协议。

于是，在湖南炳屹的引导下，债权人纷纷涌向奥园，要求临澧奥园支付欠款。

奥园方辩称，根据临澧奥园与湖南炳屹签订的《框架协议书》，其双方约定的协议交易金额为暂定金额，具体以双方核对的金额为准。所以奥园向湖南炳屹支付的到期债权金额无法确定，也无法确定每期应支付债权金额。另外，根据协议书，湖南炳屹至今仍未完全履行。临澧奥园认为，其有权拒绝付款。

之后，奥园县域（临澧奥园的母公司、奥园集团全资子公司）将湖南炳屹起诉至临澧法院。

但在案件审理期间，湖南炳屹反诉了奥园县域，要求支付其到期转让款4451万余元。随后，常德中院判决奥园县域享有该项目的土地使用权及地上建筑物所有权，同时要求湖南炳屹返还奥园县域超付的交易款约1558万元。

不久之后，湖南炳屹再次起诉奥园县域，要求后者支付交易对价款1999万元。2020年1月2日，湖南炳屹以拖欠农民工工资和公路工程债务为由，申请对奥园县域、临澧奥园实行先予执行。

3月10日，湖南炳屹曾向法院申请财产保全，请求对被申请人奥园县域商业、临澧奥园价值16800万元的资产或银行账户采取保全措施。

这才有了后来的限制消费令。

3月12日，奥园旗下公司银行账户1.68亿元存款或等价财产被湖南常德中院裁定冻结。临澧法院发出（2020）湘0724执7号限制消费令，郭梓宁成为被限制高消费人。

随后，临澧法院从奥园县域银行账户扣划1540余万元并已拨付至湖南炳屹。另外，临澧奥园的预售款专用账户也被冻结，陷入销售无法回款、工程款无法支付、房屋无法如期交付的困局。临澧奥园项目还被法院查封合计125套在售房源，总货值7000万。

16日，奥园向法院提出异议。按照奥园的说法，其在跟湖南炳屹合作的尽职调查阶段，对方隐瞒了历史巨额债务，由此引发一系列诉讼和债务纠纷，并导致奥园财产被查封，损失巨大。

19日，临澧法院已经撤销对郭梓宁的“限高令”。

接下来事件走向如何，尚不可知。

02

多次遭遇“做空” 千亿负债压顶

抛开与湖南炳屹的千万元纠纷，奥园眼下还面临着另一个头疼的问题。

3月3日，某匿名人士发布了一份“中国奥园做空报告”（简称：报告），质疑奥园通过“明股实债”的方式，违规将数百亿借款通过信托和旗下基金公司进行自融，注入到子公司的非控股股东权益中，并虚报少数股东利润。

报告指出，2015年-2019年，奥园在实现合约销售额从150亿增长到1180亿元的同时，净负债率却一直稳定于50%-65%，远低于其它高速扩张中的内房股，这是因为非控股股东权益和利润出了问题。

报告认为，过去两年时间里，少数股东投入了近200亿元，贡献了奥园60%的净资产，却只分享了20%的利润。过去三年半里，奥园非控股股东以3.4%的平均投资回报率在同行中垫底。同时和母公司股东超过20%的投资回报率形成明显反差。

基于上述判断，报告认为，少数股东回报率至少约为 10%-12%，在年净利润不变的情况下，重新估算奥园的归母净利润，推算出过去数年间归母净利润至少有30%-70%是虚增而来，三年半的时间里总计虚增利润超过30 亿元。

针对做空者的指控，3月5日奥园进行了回应。

可惜资本市场对奥园的回应并不买账，次日开盘后股价低开低走，当日下跌2.64%。

做空者称，奥园的回应对质疑的关键问题采取了回避态度，将提供相关资料给予审计机构和监管部门，做进一步的调查。

奥园也表示，将保留对相关机构和人士采取法律行动的权利。

然而，这并不是奥园第一次遭遇做空。

2019年7月，有投资人发文质疑奥园销售数据造假，导致其股价一日下跌8.61%。事后，奥园发布澄清公告，董事局主席郭梓文大举增持，才使市场逐步恢复信心。

对于做空者所说的明股实债等问题，现在监管部门尚未公布结果。但奥园眼下更着急的是，如何在一年内还掉超过400亿的债务。

如果只看销售额、营收、利润指标，奥园2019年的表现非常优秀。营收505.3亿元，同比增长高达63%；毛利润150.2亿元，同比增长56%；净利润52.2亿元，同比增长78%。

但看债务结构，就难免令人担忧。

据2019年财报显示，截至业绩期末，奥园负债总额为2528.84亿元，较2018年的1581.24亿元上涨了近千亿 。

按照还款年期来看，奥园大部分债务的偿还时间都在两年内。其中，一年内需偿还418.73亿元，一年以上不超过两年需偿还306.98亿元，两年以上至五年以内的偿还金额为225.38亿元。

值得注意的是，2019年末，奥园拥有的不受限制的现金及银行存款、结构性存款约为人民币587亿元，受限制的银行存款约为人民币 93.13亿元。

对于奥园负债总额的上涨情况，知名经济学家宋清辉认为：负债总额上涨近千亿元对于公司来说意味着偿债压力及利息成本的增加。中国奥园存在偿债压力，他建议，奥园可以通过寻找战略合作伙伴的方式来逐渐缓解压力。

最后，你如何看待奥园的未来？欢迎评论区留言讨论。

相关知识

深陷开发纠纷、千亿负债压顶，奥园总裁遭遇“限高”乌龙
奥园郭梓宁 遭遇“限高”乌龙 风波缘起房企合作开发合同纠纷 
谁是奥园教育集团？批量资产注入 背后奥园集团负债超两千亿
奥园地产集团助理总裁张杰将加盟正荣地产
近千亿借款待还！泰禾一季度亏损5.6亿元，项目停工引发业主维权
观点直击 | 赴港一年 奥园健康回应“零收购”与重资产乌龙
奥园美谷聘任胡冉担任总裁 申司昀 范时杰任执行总裁
委任新总裁，收购乐生活，奥园健康动作频频
大悦城为冲千亿加快周转：1400亿元负债压顶 净利增速大幅下滑
奥园总裁郭梓宁被限制高消费?奥园:法院已撤销限制令