观点直击 | 赴港一年 奥园健康回应“零收购”与重资产乌龙

　　观点地产网“又是一年春好处，奥园健康在香港上市港交所也已满一周年了。”郭梓宁用着广式普通话给业绩会开了个头。

　　3月25日下午，在母公司中国奥园之后奥园健康也紧随着召开了线上业绩会，董事会主席兼非执行董事郭梓宁、执行董事陶宇、非执行董事陈志斌、常务副总裁雷易群、首席财务官徐晓东出席了业绩会。

　　从主要财务指标来看，2019年，奥园健康实现总收入约9.01亿元，同比增长45.6%；录得毛利润约3.37亿元，同比增长61.4%，毛利率约37.4%；净利润为约1.63亿元，较2018年增长108.3%，净利率为约18.1%。

　　于期末，奥园健康净资产为约8.46亿元，权益回报率(ROE)为约33.5%。同时，奥园健康建议派付2019年年度的末期股息每股0.09元。

　　翻阅年报还可发现，这是奥园健康首次披露了合约面积。截至2019年底，奥园健康在管建筑面积1508万平方米，同比增长45.2%，总合约面积则为4120.7万平方米。换而言之，目前奥园健康的储备面积为2612.5万平方米，即还有超过在管面积1倍的物业面积等待释放。

　　高毛利商管的“成败”

　　对比目前的内房物业股，奥园健康的业绩中较为突出的是盈利水平指标。

　　从毛利率可以看到，2019年奥园健康实现整体毛利率37.4%，同比去年增长3.7个百分点。对比其他物业服务公司基本上20%-30%的毛利率，如目前已披露业绩的碧桂园服务毛利率为31.6%、时代邻里为28.2%，奥园健康的毛利率处于行业偏上的位置。

　　这背后与其区别于其他物管公司以住宅为主的业务结构，奥园健康由物业管理、商业运营为两大收入业务组成。就2019年营收结构可以看到，物业管理服务及商业运营服务的收入分别占总收入约71.8%和28.2%，即是说接近三成的收入来自于商业运营服务。

　　对应毛利率的话，物业管理服务分部毛利率为34.6%，商业运营服务分部毛利率则为44.5%，后者毛利率要高出6.8%。

　　可以窥见，一定程度上正是商业运营板块的高毛利率带动了奥园健康整体的盈利水平。另从业绩会披露数据看，2015年至2019年，商业运营两个细分板块市场定位、商户招揽服务，和商业运营及管理服务，分别录得年复合增长率130.9%、51.9%。

　　不过，或许也要感叹一句“成也萧何，败也萧何”。在疫情之下，持有17个商场运营管理的奥园健康，所承受的压力自然也比一般物业公司大。

　　雷易群直言，疫情对公司商业业务确实带来了一定影响和压力，如疫情严重时不少商场要求关闭。更为直接的影响是，疫情之下商场新开业的市场前景并不乐观，这使得奥园健康放慢了今年新开业商场的数量。

　　据悉，在过去的2019年，奥园健康新开业10个商场，其中的9家商场由奥园健康进行商业运营及管理服务，新开业商场增加了商业运营服务在管合同建筑面积约36.69万平方米，对比于2018年新增4个新开业商场而言扩张速度明显加快。

　　而如今，奥园健康预计今年仅实现5-8个商场开业，“由于市场和疫情的影响，今年不会过多要求新开商场的数量，具体根据疫情后市场恢复情况进行进一步安排。”

　　雷易群称，今年商业运营业务战略是发展现有已开业的商场项目，使得尽快从培育期走入稳定期，提升经营管理水平、租金收益等。其继而向市场传达了信心，称目前影响仍是可控的，在国内疫情得到控制之下，下半年有信心把业务追上来。

　　疫情之下商业运营业务虽有所受累，但对于奥园健康极力发展的大健康业务，又是一种机会的孕育。

　　在奥园健康的发展逻辑里，除了物业管理与商业运营，大健康业务是其锦上添花的新业务，甚至也可以实现反哺。目前，奥园健康大健康产业涵盖医学美容、中医康养、大健康产业咨询等业务。

　　陶宇称，疫情之下市场对于健康管理的需求、对于防病而不是治病的需求都有所提升，相信公司大健康的板块业务也会有快速提升。

　　徐晓东则从财务上进一步指出，目前不管是外界认知还是财报数据，都显示奥园健康主营业务是物业和商业，但实际上2020年开始新的业务板块包括大健康、医美等，预期录得比较明显的收入和利润。

　　“以往从管理面积推出收入的模型，在今年将有一个明显的改变，会有更多业态的收入和业务来源。”徐晓东称。

　　收并购的慢步

　　对于一只物业股而言，资本市场对其进行打量的指标，除了盈利水平外规模也是重要的维度。最为直观的是，只要物业股有收并购的举动，往往都会带动股价的上涨。

　　虽可背靠母公司的物业交付面积，但近几年登录资本市场的物业公司，也都开始走出自己的舒适区，追求市场化与第三方扩张。

　　就奥园健康而言，截至2019年，母公司中国奥园集团及关联方所供在管面积为1390.4万平方米，收入为3.53亿元，占收入90.4%；来自第三方物业开发商所供在管面积为117.万平方米，收入为0.38亿元，占总收入9.6%，这一比例在2016-2018年为1.08%、2.93%、5.32%。

　　可以看到，奥园健康在逐年提高第三方外拓比例。不过在上市的这一年间，被视为物管公司规模扩张最为直接有效的收并购，在奥园健康这里却有些沉寂。

　　观点地产新媒体查阅招股书获悉，彼时奥园健康提及将把上市募集资金约总共72%用于寻求战略收购及投资机遇，以收购或投资其他商业运营服务及物业管理服务供应商，以及收购或投资提供各类服务如中医服务、医疗美容服务等服务供应商，实现扩大商业运营服务业务规模及扩充物业管理服务组合的业务战略。

　　而从2019年财报中披露，在上市所得款项净额5.77亿港元（折合约4.93亿人民币）中，奥园健康已使用约人民币6400万元的募集资金，其中包括约600万元用于发展及升级线上线下平台；约70万元用于开发智能服务系统及升级内部信息技术系统，约5730万万元用于营运资金及一般企业用途。

　　换言之，暂时还未使用募集资金用于收并购，基本可以说“零收购”。不过，2019年底的一个类收购行为曾引来资本市场不小的反应。

　　2019年12月12日，奥园健康发布公告，公司间接全资附属公司上海奥慧妍健康科技有限公司于当日中标上海奉贤区工业综合开发区11A-01A号地块的国有建设用地使用权，总代价8200万元。该地块将发展成为康养及医疗美容产业综合体，即东方美谷项目。

　　买地对于开发商而言再正常不过，但对于轻资产、稳定现金流的物业公司来说，这样的行为并不受待见。次日，奥园健康股价下跌6.3%至5.65港元。

　　而于今年3月13日，奥园健康间接全资附属公司上海奥慧妍与广州奥盈投资（中国奥园的间接全资附属公司）订立有关该地块的合作协议。即是说，将与母公司合作开发地块，母公司负责项目的整体开发、建筑、运营及管理，并有权享有项目产生的经济利益的70%及并表，而奥园健康则负责轻资产管理。

　　在业绩会上，针对这一合作项目，陶宇回应观点地产新媒体称，公司在此项目上仅做轻资产运营，具体包括前期规划定位，后期运营招商，建成的物业管理等，另外也有与母公司签订的服务协议将在后续落实。

　　陶宇强调了两次，称奥园健康肯定会坚持做轻资产模式，看起来像是对去年底资本市场的消极反应的“喊话”。

　　对于东方美谷这种“先重后轻”的模式，陶宇称“万事开头难”，目前第一个模板已经落地成型、得到验证，往后则会维持轻资产模式进行服务输出，可能和母公司或其他第三方进行合作。

　　“乌龙”终于解决，不过在这次业绩会上，奥园健康也在收并购上作出了指引。

　　雷易群称，公司今年有计划在收并购方面进行铺排，寻找机遇落实并购合理地选取符合公司业务发展的标的进行收购，重点考虑如盈利水平、业态、区域分布等条件。

　　主席郭梓宁也接过话筒称，公司一直不放弃收购优秀的物业管理企业，且目前受疫情的影响收购机会还是比较多。

　　“近期也在洽淡这样的收购标的，标的不错、规模也比较大，有成功了会披露给大家。”

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