广州楼市:买房一定要擦亮眼睛了,这类房产投资客都回避!

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提问：广叔您好！我又来提问了，刚刚看了黄埔取的富力新城，东鹏大道和宏明路交界，有地铁13号线，但也不是很近（2公里左右），单价3万元左右。本人预算300-350万元，首付+月供，属于首套房购买，自住+保值，7-8年后会选择置换学位房。从居住来讲富力新城配套目前实在是不算完善，而且交房的计划时间也定到了明年6月底。请广叔帮忙分析一下，以未来5-6年为周期，这个富力新城的90平左右三居升值潜力是否有东圃附近二手次新小区（南国嘉园等）的70-80平两居大。

回答：你好。富力悦禧城距离地铁较远，西边是丹水坑旅游区，北边还有一大片空地，附近民房工业厂房较多，没啥配套，价值很一般，自住可以考虑，纯投资不建议。当然没有南国嘉园这类楼盘好。

提问：广州南沙区政府旁办公公寓中国铁建环球中心一套公寓，现在放了半年都没有客户租，请问是建议继续持有？还是出手呢？谢谢

回答：你好。公寓一直不建议买！涨幅慢，税费高，流动性受阻。建议尽快出手置换。

提问：你好广叔，首问：有两套房产分别是70方的两房和100方的三房，现在双方父母及两个小朋友均住在这两套房，在西村的富力桃园，楼龄大约15年，还有一套在天河珠江花城4房，2021年收楼，两个小朋友现在都在桃园小区小学就读。手头可用资金约500W，年入300W，广州户籍。问题1.因为好像富力桃园基本没升值，是否需要出手？但是出手一套，就没房票，出手两套，再买哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考虑投资，建议哪里买房产呢？增城？ 3.如果想买别墅自住，可以建议哪里呢？谢谢

回答：你好。1、富力桃园产品本身很不错的，花园社区，景观好，缺点在于附近环境和配套、交通，离地铁也不近，也有一定的楼龄，整个罗冲围板块被水路和广清立交、增槎路隔断，板块被孤立，发展受限，增量有限。可出手置换。天河珠江花城主要问题还是交通和配套，生活不是很方便，周边工业厂房扎堆，短时间是没法改变的。

2、卖一套没有房票，非广州户籍吗？像你的情况，我觉得可以配置一套优质的产品，上面两套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、鱼珠，具体潜力大的板块，详见内部分享！

3、投资价值高的别墅，详见内部分享！

提问：广叔，还是我之前在敏捷绿湖买了一套期房，价格是15500，而这里的二手房价格是12500。最近也是在找关系尝试着能不能把房退了，可能会花个十万人民币吧。

1,您说我是继续找关系合适，还是把这个房子留着，等以后稍微升职到不会亏的程度，再卖掉，不过这期间可能就要租很久的房子了。2,这里的期房二手房为什么价格差了3000呢，这也太多了？

回答：你好。1、敏捷绿湖在石滩，这个地方不建议买，估计三五年的会横盘，如果后期的16号线远期规划落地的话，才能看到曙光，需要持有很长很长很长时间。所以这其实是一道数学题。

2、因为一手房备案价提高了。二手房缺少接盘侠，片区缺少产业和人口流入，价格自然起不来。

提问：广叔您好！我想问一下广州汇景新城（棕榈园）的二手房价走势，打算今年或明年放盘。听中介说，现在二手房源不多，最近房价也是略涨状态，还有就是，听说明年汇景的新盘上市，也可能拉升二手房价。广叔你怎么看？明年这里二手房单价涨幅过万的概率大吗？

回答：你好。概率还是比较大的，今年先不要放盘。

提问：你好，广叔，请问250至300万的总价，想在广州投资，有哪里的楼盘介绍吗，我目前有一套房，无贷款，有名额再买一套，最近看了星汇城和时代印记，不知这两个楼盘您怎么看，谢谢！

回答：你好。星汇城，地铁上盖，但是周围配套欠缺。时代印记也差不多半斤八两。买入要站岗很久的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，广叔，请问黄浦区大壮名城投资加自住如何，目前没名额，首付300子弹，想听听你建议，目前住黄岐珠水豪豪庭有二套房，公司上班在花都，疫情有闲钱很焦虑，还是想进军一线城市，黄埔名额有什么好的推荐和方案，不胜感激，谢谢！

回答：你好。大壮没问题，可以考虑。其他价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！坐标东莞，莞城聚福豪苑一套4房，万江欧景城一套也是4房，2套暂时都没出租，想着出手一套置换2套小户型的，有必要置换吗？如置换哪些项目教为适合？

回答：你好。聚福豪苑有一定楼龄了，看起来略老旧，离地铁不是很近，配套还可以；欧景城楼龄要新一点，小区环境好，学校也还可以，离未来的地铁不是很近，总体中上。第一套可以出手置换，第二套可以保留。看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问：广叔你好，本人现在大朗工作生活，有一套130的学区房，另在碧桂园万象松湖有公寓一套，东莞户口，还有一套新房名额，目前手上有现金200W左右，打算再入手一套四房投资加自住。最近在看到有松湖碧桂园三期，但是上次没有抢到房，后又看了松湖碧桂园天钻，以及常平的玖龙湾，天钻与三期可能等下次开盘，玖龙湾也可等，请问按目前的资金与以后的趋势，我应该入手哪一套？然后也有考虑万科松湖半岛，但是朋友说很难抢，请广叔帮忙参考下，这几套应该偏向哪个？或者广叔也可帮忙推荐一下其他的盘，万分感谢！

回答：你好。公寓产品不是很好。天钻一般，玖龙湾还可以，松湖半岛也不错。我的看法松湖半岛>玖龙湾>天钻。还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，目前东莞户口，在东莞看了一段时间新盘，手机有100个，看了碧桂园天钻，在其他人帖子上，您对这个盘评价一般，我想了解下具体不好的原因，或者有其他的推荐那。目前是卖首套房。

回答：你好。碧桂园天钻楼盘品质是没有问题的，周围环境一般，工业厂房较多。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔你好，我湖南人，在深圳上班，老婆在花都做点小生意，两人一起平均月入3万，两人都本科，无广东户口，小孩四岁，父母带。考虑小孩要上学了，老婆准备在长沙买个房给小孩上学，父母过去带（父母不愿意来广东）。但长沙没有房票，还要准备一年的房票。除去长沙首付还结余70万，我想着我们都还是人生首贷，如果用在长沙，有点可惜。所以想用结余的70万先在这边买个房，作为投资，5到10年的期限。上周末去看了南沙的房子，金洲蕉门板块15号线预留地铁口的勉强能上车，万顷沙的恒大阳光城的，黄阁的也能上。其它的明珠湾，南沙湾，灵山岛尖超3.4万了，超预算了。南沙购房政策松绑，正好不用考虑房票。请问有什么建议吗？

回答：你好。首贷是需要用好，尽量一次性贷足三十年，越多越久的钱，那点利息最终都会被通胀洗掉，不要太担心利息。南沙需要做好中长期准备。黄阁和金洲都靠近区府，万顷沙价值稍微低一些，当然有能力横沥和灵山两岛的价值最大。其次就是南沙港、南沙湾，再到黄阁和金洲。如果买，金洲蕉门板块15号线预留地铁口可以考虑，尽量垫垫脚买，地铁沿线，次新花园为主。

提问：广叔您好！我有位家属阅历尚浅，很想买别墅，我和其他家人都不同意（市区的房面积小，我们想在市区买间大点的，改善居住环境），但又说服不了他。请您帮我罗列一下别墅的利弊，好吗？辛苦了！

回答：你好。别墅自住是不错的，投资的话较一般。别墅多数是在远郊，买的是山湖海景，通勤距离远，难以享受城区的配套。另一种高层混合别墅，在小区中低楼层，采光视野都不是很好，隐私也难以保障。买别墅一般是有钱人，有钱人则多数会考虑新房，而一般的刚需又买不起，所以流动性弱一些，缺少主力刚需群体支撑，涨幅不如住宅。

提问：您好广叔！新人首问，第一个问题：家人广州全区和佛山各有一个名额。能买总价250W左右房子，这套以投资保值为主。可能五年左右卖出或增值后置换更优质物业。请问第一选择哪个板块好。或那个楼盘好？一手二手房，电梯，楼梯都可以，感谢！ 第二个问题：黄埔萝岗科学城板块，琶洲赤岗附近板块的楼梯楼或加装电梯楼梯楼或二十年左右电梯楼，南村万博板块电梯楼，请问那个更有优势，请教一下，感谢！

回答：你好。1、广州考虑黄埔科学城：中海誉城、万科金色梦想。2、老旧楼梯房不要买，加装电梯可以考虑，你的情况万博会更好一些。

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