广州楼市:首套房如何选择?这种房产一定要回避

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提问：广叔好！预算400左右首套房，目前关注的新盘有万科城市之光、星樾山畔、融创广府一号，想请广叔给些建议，或者有其他的盘也可以推荐一下，谢谢。

回答：你好。万科城市之光还不错的，近地铁，配套还可以。星樾山畔靠近高速、立交，不是很好。融创广府一号离地铁有点远，周围环境不是很好。400左右可看看：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，你好！夫妻户口广州。爱人在五山上班，小孩在五山上学，我自己在文化公园附近上班。准备二胎，手上现金300万，黄埔有一套房，按揭中。准备再买一套，考虑自主+投资。

1.是一步到位在五山买呢？五山房子老，溢价高，感觉不划算。（对五山板块的房子希望您能给点建议）2.还是再买一套有升值潜力的，暂时租在学校附近？以后再置换？3.买的话有哪些推荐楼盘？谢谢

回答：你好。1、五山主要为教育板块，高校是挺多的，但板块缺少增量。学位也并非顶级学位。溢价高，有点水分。2、建议买一套有升值空间的，租房住。3、有一套房在供，只能7成。能买个430左右的房子。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，广州亚运城新盘天逸如何，投资合适吗，如合适，小三房好似两房好

回答：你好，亚运城区块较为孤僻，属于“孤岛”，承接外溢的能力弱，未来土地供应也大，竞品自然就多，距离未来的核心区域不是很近，如离番禺广场、到万博，都还有一定的距离。虽然3号线东沿线对亚运城利好，但我更认为会利好番禺广场，把亚运城的购买力吸走。如果注重学位，居住是可以考虑的，配套也在逐步提升，自住+投资可以考虑。建议3房为主。

提问：你好广叔，手中子弹150，想在广州入手一套一手房，投资用途，请指导一下应该选哪个板块，哪个楼盘，多大面积合适，谢谢！

回答：你好，总价450万左右，番禺和黄埔都有很好的标的物，广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：广叔你好，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？ 原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟第一 胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？

回答：你好，你只需要知道一个绝对的真理 ，市区四房从产品非常稀缺，除了珠江新城动辄1500-2000w大部分不可期盼之外，附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景。

真的是没选择之下的无奈变通。因此换四房基本小孩升初中之后的事了，可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房，或者再租一个房勉勉强强了。到了真改善时刻，天河公园、琶洲板块的，除了原地置换，基本只有两个去处，广州塔-带诸如珠江帝景，或者近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课，也不能太远了。再远一点去到星河湾也是不太现实了。

提问：你好广叔，主要是为了增值和居住： 我住新塘，广州户口，爱人在新塘上班，有一套房3房在住，TOD1公里圈内的，手上有80票，现在考虑是再买一套房子投资还是把手上这套卖了，去凤凰城买一套160平左右的别墅。 1. 按现状住着，再买一套房子，250万左右，投资的话买哪里好？金碧世纪60多平的，或者凤馨苑100平的，您还有其他地方推荐吗？ 2. 把现在住的这套卖了，然后去凤凰城买一套小别墅，唯一好处就是小孩以后上学的时候比较近凤凰城中英文学校，方便。不过160多平应该挺小的别墅，常住的话应该不会有平层舒服，而且流通性不好，以后要卖是不是也不好买？ 请广叔指导！给一些建议

回答：你好，有广州房票，一定要买限购区的，一定，千万不要再买新塘了 另外，我建议按照现状住着，手里的钱和房票用起来去投资，尽量不要去买别墅，无论是管理还是投资，别墅基本上都是一个“坑”，金融属性极弱，如果想改善，那样应该买大平层啊

提问：你好广叔，鱼珠地铁口的鱼木小区如果旧改拆了，以后建的回迁房会跟开发商的商品房小区有区别吗？会不会一直比同地段的纯商品房小区价格便宜呢？鱼木小区目前已经确定了在旧改范围。

回答：你好，回迁房一般大家都不感冒，如果你是开发商你会按照商品房的标准来盖回迁房吗？你可以参考琶洲新村的回迁房，琶洲够牛吧，整个琶洲岛楼盘够稀缺的吧。但是你没发现很少有人会关注到琶洲回迁房吗？投资还是尽量避开，选择正正规规的商品房才是王道。

提问：您好广叔，一直犹豫不决，两小孩二年多后要用学位，房子是黄边地铁口时代玫瑰园大三房，余按揭160万。请问我到底是卖掉四成名额置换成天河带学位兼自住，还是走全款再抵押，有两套按揭，只能全款的方式买入天河北小学位房呢？置换的话不知道现在好不好出手，可否先买后卖，持有的话玫瑰园的房子后续能否跑赢大市哪个方案好一点？

回答：你好，置换的话现在也不好出手，既想买在低点又想卖在高点，这种想法要不得，不要把自己逼在这个一高一低的节奏当中，很难兑现的。如果您确实对学位有需求，建议走全款再抵押。

提问：您好广叔，我在广州南沙工作，有资金220万左右，我打算在南沙买一套自住兼保值和学区的三房，我有贷款记录，但是没房。已定南沙湾的一套房对应南沙小学和天元二中的房子，只是感觉配套不完善，很后悔，如果退订的话会损失几万的定金，请问报哥有办法可以收回定金吗？金洲蕉门河还是灵山岛哪个更合适呢？手上剩余资金再投资选哪里呢？有佛山限购区域房票。期待报哥的指点。

回答：你好，南沙湾板块是高端居住区，南沙的豪宅板块配套还需要点时间的，作为中长期投资其实是可以的，买来自住就不大方便。定金拿不回来了。金洲板块是区府所在地，生活氛围不错，但是灵山岛的投资价值会高一些，整个明珠湾板块就是南沙CBD，对标珠江新城，如果只是想纯投资的话，广州好一点，佛山楼市还得看广州这边的行情。如果是在南沙工作，买南沙吧，看下金茂湾！

提问：您好广叔，刚需首套房，预算总价260万左右，看了鱼珠金碧世纪，老黄埔怡港花园，万科城市花园，番禺的南国奥园的小两房。预算范围内，鱼珠和黄埔的房间朝向和户型没有番禺奥园好，不知道奥园能否收益万博板块，请问价格是否看好？短期内不考虑学位，请问从自住和投资综合的角度来看哪个更合适些？

回答：你好，南国奥园其实是一个位置、定位和配套非常尴尬的小区，有点前不着村后不着店的感觉，说是汉溪长隆板块但好像也没啥大的支撑，说是番禺万博板块3公里的距离有点稍远，关键的还是是产品和客群，这个小区的产品就是一个半度假的定位，而且建筑规划、小区道路设置上也有点过时，不太看好。这个时候，应该买鱼珠、老黄埔。

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