广州楼市:什么样的房产升值更快?这些不知就买房会后悔

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，我们在外地对广州当地的行情实在不了解，您看目前横沥岛近3万的价格会不会太高？目前横沥还是荒岛，没有人流 ，会不会将来砸在手里？您预计投资周期要多长时间才会有收益呢？如果您认为现在横沥房可以入手，那大概多大面积的比较好出手？单位团购马上结束，在催交首付，我们挺纠结的，麻烦您指点迷津

回答：你好，横沥还是有价值的，因现在多为投资客，都是短期抛盘，未来抛盘的时候会发生踩踏，只有等南沙建设起来了，就业人员多了，慢慢把投资客洗出去，渐渐有了刚需需求，才有价值。建一个新区没有那么容易的，一个天河区都用了十几二十年时间完成，更别说南沙了，我预计最少还需要5-8年，甚至更长时间。所以投资南沙需要做好中长期准备，短期不要抱太大期望。

提问：广叔你好，广州黄埔的富颐华庭可以买吗？投资为主。有两点顾虑，一个是传说中的广附学校能不能落地，另一个就是现在开的6-9栋火车噪音太大。还请指教，谢谢。

回答：你好。富颐华庭卖鱼珠CBD概念，离地铁不近，铁路线高速环绕，周围环境差，买的话有很大的赌性，得看旧改力度。

提问：你好广叔，老黄埔的万科城市之光（双地铁）和科学城香雪板块的品秀星樾，投资+自住，哪个的增值空间会大一点？

回答：你好，自住万科城市之光配套要好一点，但是片区成熟，增量也有限。投资的话品秀星樾增量要大。如考虑自住+投资，万科城市之光可能会好一点，考虑通勤距离可能会短很多，节省下时间用来提升自己。

提问：你好广叔，我儿子在广州读书，未来留广州就业，专业方向是经济、商业分析或金融类。预算总房款150~200万。向您请教：1.广州房价跌了一年，何时考虑买入。2.您看好哪些板块或者具体楼盘，请推荐。3.黄浦区的科学城与知识城比较，哪个更有发展空间。4.科学城二手房(不满5年)、知识城新盘，自住与投资兼顾，选哪里好。5.如果买新楼，是自己去售楼处砍价、还是通过渠道，怎么能省点钱。6如果买二手房，如何避免吃差价、省中介费。7.万科幸福誉5期与保利拾光年比较，首选哪。8.60多平两室和70多平三室，怎么选择。9.房产税一旦落地，房价会跌不。10.结合孩子就业和我预算，您有什么建议，方案？谢谢！

回答：你好，1.深圳房价已反弹，广州已跌得差不多到底，现在正是买入好时机，未来会跟涨。2.广州楼盘你重点就放在越秀东山口以东，天河珠城、金融城、天河北、奥体，海珠西、滨江东、南洲沥滘以东，还有就是老黄埔一带。3.科学城更看好。4.知识城是个概念，买科学城二手次新。5.新房有合适中介渠道也可以，新房一般自己去砍价很难。6.现在二手都还比较正规，找一个大品牌中介，这种问题不会的，自己可以就二手佣金砍砍价。7.万科幸福誉5期。8.优先三室，刚需户型更好。9.房产税是收税的，不是来降价的，不用担心。10.科学城二手次新可以考虑。

提问：广叔你好，因为去年对买房不了解，一时冲动买了一套花都的房子，外地人已入户广州，已婚无育，现在和爸爸看了万科幸福誉五期，爸爸想借我的名额购来自住+投资，看的是一套200左右的北向2楼特价房，首付140左右，我不太看好劝爸爸不要急。像我这样已用掉首套资格，目前首付预算150以内，月供可接受1W左右，有什么方法可以买到更有发展潜力的房子吗，有什么盘可以推荐吗，感谢

回答：你好，幸福誉适合买靠近地铁那几栋，毕竟大郊区，地铁是刚需。 考虑到你有140万的首付，闭着眼睛都不要买郊区了，金融城，鱼珠，老黄埔，科学城，万博的网红盘都可以选。

提问：你好广叔，现自住天河五山，工作在越秀区附近。今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁，计划过几年到越秀上小学，请问我现在是应该把员村这套房卖了，在越秀买套两房或者是三房的学区房自住？还是直接在越秀买套一房学区房，另外租房。请问你认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高呢？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁，生活挺便捷，但是这种老破小未来堪忧，可以考虑出手置换。建议方案1，学区房如果注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城就是地段投资，投资的是未来，两者没有可比性，这个还是看你个人的偏好和需求。

提问：广叔好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。 喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作

回答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。 福田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类： 1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。 2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。 3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。 提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。 可以置换。

提问：广叔你好，想问下深圳市龙华区观澜的新盘：中森’公园华府可以入手吗？总价350万左右的2房，没有地铁附近，离轻轨有点距离。考虑自住和小孩3年后上学。多谢！

回答：你好，不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨得快地，稳定的。

提问：你好广叔，预算650万-750万，去看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵闹了，大师兄觉得可以下手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房的那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要750万左右了。您觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69平的呢？感谢回复。

回答：你好，单价差不多的话，纯投资建议买汉京确悦。虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：您好广叔，纯投资总价400万左右，买哪个区域回报率比较高？麻烦具体说几个片区，谢谢！

回答：你好，讲真，现在400万的预算在深圳蛮尴尬的，热点片区连像样点的小2房都买不到。硬杠一个没学区的老破小，就一定能升值最大化吗？我看未必！非热点片区，400万能买到2房3房甚至4房，好多人又看不上。相信历史经验认定不会涨。其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以去凑凑热点片区的热闹；小于等于的就要转变思维和改变打法了。具体参见内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:什么样的房产升值更快?这些不知就买房会后悔
广州楼市:哪个区域的房子升值更快?原来内行人都是这样买房
广州楼市:这种位置的房产最好不要买,买过的人都后悔!
什么样的房子更有升值潜力?跟着这8大类买,在家躺着都能升值!
广州楼市:买房子要避开这些地段,不然难转手!
广州楼市:好房子都有这些特点,看完恍然大悟
广东楼市:什么样的房子升值更快?看了内行人的谈话后,我明白了
广州楼市:刚需买房的正确方向?内行人明确指出
东莞楼市:房价为何差别这么大?这些不知就买房未来想出手很难
广州楼市:下半年买房,这类房产聪明人都避开