广东楼市:什么样的房子升值更快?看了内行人的谈话后,我明白了

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提问：我离婚一年，和前妻分掉深圳两套房子去掉贷款和其他负载，手上大概300w，现在户口在广州，深圳也有购房资格，现在没法确定哪里定居好，更倾向深圳，毕竟待了10年，广州打算留一套两房或者小三房，最好带学位，但是不要很好的学位，广叔建议哪里好，预算250w以内，广州可以做到四成，另外剩200w的的钱在深圳买，罗湖或者布吉买套两房或者小三房就好，好出租学位无所额，如果在深圳读就读私立，买哪个楼盘好，二手房就行，谢谢。

回答：你好。能在深圳上车当然首选深圳。广州看下品秀星图。深圳的罗湖和布吉自住是可以的，但是投资来看，基本面不是很好，涨幅很弱，一直跑输大盘。如果想投资收益高点，不如看看大运或者龙岗中心，看看中海康城，麓园

提问：感谢广叔！广叔知识渊博，秒回！我现在没有深圳，东莞购房资格。请教广叔我的学历学位达不到黄埔补社保可购房的要求（中介讲得），但可以购，黄埔中央城及广州常春腾，有绿色通道的盘。请教广叔这两个盘适合投资吗，哪个更适合些。另外新塘的品秀新图，保利天际。和增城的保利东湾。后面的不限购，请问这几个哪个更适合些，谢谢广叔

回答：学历不够就搞个中级职称证，中央城盘大了一些，常春藤营销做得好，但是位置较偏，也没地铁，周围环境不是很好，持有需要较长时间。

不如新塘的品秀新图、保利天际；保利东湾在朱村，朱村目前还有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，随着近期的朱村万达广场。这个板块的地铁通勤广州地铁公布出来的数据，快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深地捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面就没法与新塘比，所以这里就只能算第三选择。

提问：广叔你好，计划采购一套改善型房，预算400左右，无贷款资格，无广州房票，目标：自住兼投资。备选方案如下：1.品秀星图有一套，想着可以再采购一套，和父母分开住，但是看了保利天际之后，更喜欢保利天际的位置，内心保利天际＞品秀星图2.东莞有房票，个人喜欢想尝试一下别墅，看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园，预算吻合，作为备选3.虎门采购一套，纯投资的。纠结中，希望房叔给点意见

回答：你好。1、品秀星图地铁上盖，交通要便捷一些。保利天际区位不错，旁边就是保利335金融中心，配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园，景观更强。但别墅自住可以考虑，投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安，临近深圳沙井的区域，可参考：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：你好广叔，我在宝中110平房用经营贷欠200万，已过5年。夫妻都用过房贷，但目前这房是名下唯一。我40岁，想加贷再买套三房或四房自住兼投资。手上现金100万，年收入100万左右，请问买什么小区比较合适？如何操作最好？谢谢

回答：你好，可以说说你的总价预算再做推荐，600万-1000万之间的选筹跨度非常大。 目前宝安推荐的板块除了宝中之外，还可以关注碧海 西乡和沙井板块。 如果考虑改善置换，建议首选南山

提问：广叔好，本人湖北人，户口在武汉，在深圳工作，深圳社保也已经6年了，3成贷款名额还在，目前手上子弹只有70左右考虑纯投资，纠结死磕深圳，还是武汉买，又或者是去广州南沙这些还有名额的地方买？如果是深圳那买哪个片区呢？

回答：你好，就纯投资来说，首套资格+处女贷用在一线城市价值是最大的，长期看，无疑还是优先深圳。只不过你的子弹70太少，看首付能不能拉到100+，选择余地大一点，投资不容易踏空。深圳子弹100+可以关注福田保税区，宝安西乡 碧海和沙井，龙岗大运等板块的小户型。如果首付没办法拉高，子弹70其次考虑广州，价值大于武汉。现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。

总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸观邸单价11万+可以考虑，最新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧：

1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：您好广叔，坐标东莞，16年购入企石镇嘉宏锦城，装修后自住，但是离上班地方较远，且没有好的学位，娃7个月，周围房价基本没怎么起来。现有子弹110，想买房，纠结买松山湖还是寮步或大朗(这两处离公司较近) ？老婆名下无房，松山湖教育资源好，但房价较高且业主心态都很高，有几家谈了又都不卖，寮步学位一般且感觉房价升值空间不高。广叔有没有好的建议，买哪儿合适，有相关盘推荐不？另外，企石这套要等升值再卖么？

回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。如果是工作在松山湖，建议优先考虑松山湖，现在别追高，等房价吐回去一点再进场。倾向出手企石，先入手一套广州。

提问：广叔好，高峰小学中学附近学位房看着价格相对还比较亲民，请问有投资的价值吗？

回答：你好！高峰的学位溢价确实不高，如果高峰能够稳定现在的成绩，会被大家重新认识并追捧的。价格合适的话可以考虑。

提问：你好广叔，预算500万考虑买2房，对学位有要求希望在深圳前30左右，主要目的是投资兼学位，想更大的追求升值空间，工作生活的地方在福田沙尾，考虑的片区是沙尾、石厦、前海。想持有6年左右，因为考虑小孩五年后上初中，上完初中就想直接置换，19年购入一套光明玖龙台4房，要23年初才能出售，现在手头现金300万，想买地段和学位都好一点的小两房用作投资，比较心仪鼎太风华，特别喜欢1期到6期的，但是我们预算只能买七期的小两房50多平，还去看了诺德，中海玫瑰园，阳光华地苑。自住沙尾也考虑带石厦学位的小区，跟前海价格差不多，请问我这个情况选哪个会比较好？谢谢！

回答：你好，看了你的居住工作情况，其实石厦片区应该是不错的选择，而且近几年成绩很稳定，房价十分坚挺，但是石厦片区位于福田成熟片区，中小户型又过多，就不是很符合你更大追求升值的需求了。前海太热诺德小两居已冲高到10万一平，目前接手很可能会站岗一段时间，鼎太小区太大，算是居家盘，一向不是领涨先锋。如果是想最大程度追求升值，鉴于你孩子五年后才升初中，最佳选择是买入处于上升期的学区房源，从中上学校变为名校才有暴击可能，当然也是会存在一定风险的。

提问：广叔请问湾玺公寓自住和投资可以吗？

回答：你好，公寓我是一直都不太推荐的，高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种是空间上极尽奢华，一种是鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓大多数只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。当然要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置也让它高端不起来。所以如果你的底层充足，是可以入手一套高端公寓自住的，产品多元化。

提问：广叔你好，请问你觉得龙岗喜悦里怎么样啊？未来升值空间大吗？

回答：你好，犹记得当年喜悦里开盘的时候，电梯事件闹得沸沸扬扬，俯瞰像鸟巢密度像民房而被人各种嫌弃，而今时过境迁已长成南联一枝花，涨幅也不输大势，电梯这个茬早被人忘却，外面虽然看着密，走进小区却别有一番天地，所以你看，人们都是很健忘的，有些事情不用急着去否认，也不用急着肯定，留给时间，好东西才经得住时间的考验。人，也不例外。喜悦里这个楼盘自住是非常方便的，小区漂亮绿化好，地铁，商场，美食街，菜市场，公园，学校皆举步可达。最大的缺点是处在龙岗边缘位置，片区民房过多，部分户型因高赠送而采光不足，跟涨大势吧。

提问：广叔您好，本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。

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