广州楼市:这种房子不要碰,价格不涨还无人接盘

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提问：广叔好，海珠的保利红棉花园，聚德花园可以买吗

回答：你好。保利红棉花园在海珠江燕路，楼龄有点老，但近地铁，刚需上车可以考虑。聚德花园不建议，离地铁远了点，而且小区大，抛盘多，价格不容易起来。

提问：广叔您好，想投资一套房，目前遇到一些困惑和疑虑，请您给指点解答。多谢！第一、区域选择选择佛山千灯湖区域，还是广州新塘不限购区域，为什么？两个区域您推荐什么盘（首付预算100以内）？第二、选择三房还是四房二孩政策的放开，以后大部分家庭都有可能会有两个孩子，这个时候选择投资房是不是四房会更有市场？第三、目前投资房产是否是时候房住不炒，以及内外双循环经济政策的影响下，这个时候投资房产是否适宜？多谢广叔！感恩！

回答：1、如果你在佛山工作，千灯湖是个自住+投资的选择，纯投资的话还得看广州这边的行情。新塘区位属于一个”城乡结合部”的位置，目前是价格低洼，不被人关注，随着核心区的建设发展，这个区域会逐渐的成为城市的一部分，价值迅速攀升。建议看下品秀星图。

2、优选刚需3房，因为这部分才是购房的主力军，4房属于置换改善，总价高，当然也有市场，但没有3房多。

3、广州目前的行情已经启动，越早上车越好。经济不好，但大量印钞，人们手里的钱多了的时候会怎样？肯定都想让资金保值啊，所以最终还是会流入楼市。我们要趁早布局，因为从长期看，通货膨胀，房价还是会涨的。

提问：新人首问：工作在珠江新城猎德附近，想购买南向三房自住房，总价预计在750万内，目前在滨江东富力银禧，海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫，楼龄富力新一些，但小区而言海景和海珠半岛好一些，请教广叔该购置哪里，或者有无其他点位建议？

回答：你好。富力银禧景观好，宜居，配套成熟，未来有在建地铁10号线利好，可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点，不是很建议。海景花园，2003年的房子，可以看天河公园，离地铁也比较近，但这种港式风格的建筑，越来越不受年轻人喜欢。我的看法：富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛。还可以看下蓝色康园。

提问：你好广叔， 首付60-70之间，深户名额，属于人生的第一套房，由于未成家并且工作单位已有稳定住宿，所以目前暂无自住和孩子上学的需求，预计三年后可能有自住需求，六年以后才有上小学需求。 由于在深上班打拼，一直想在深圳拥有自己的房子，短期三五年的需求就是投资因素多一些，目前不知如何选择，需要专业指导，可否给我推荐一些楼盘？感谢！

回答：你好，首付70，可以适当增加杠杆，入手总价300左右的标的，租金可以缓解一部分月供压力，关注以下楼盘： TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：广叔你好，请问哪些城市最适合投资？投资环境好，增值能力又强？

回答：你好，每个城市都有自己的特点，但这种特点很容易被标签化导致片面理解。比如北京特点是钱多能涨，3万涨到6万的同时，8万也能涨到16万，感觉匪夷所思，很多人就觉得北京反正都涨，随便买就是了。但实际情况是，北京有6-7成的房子是跑输大盘的，所以北京是一个非常依赖选筹，依赖贷款操作，细节风险无处不在的市场，随便买很容易被吃掉涨幅或者干脆掉坑。

又比如最近很火的深圳，以杠杆高著称，低首付，一刀流，听上去很美好，但这些只是流传在专业人士圈内的操作手法，对于绝大多数普通的深圳人，普遍都只贷7成，或者更低，这样一来看，和北京也没什么区别。

——不懂杠杆的，在深圳也浪费了，不会淘笋，在北京一下就买贵了。一座城市，只要基本面不差，总会有各种各样的玩法能让合适的人发挥长处，最重要的是根据自己的条件来选择合适的玩法，比如你现金2000万以上，基本就只能选北京，首付只有30万，要么你是省会人民，要么去重庆，首付只有80万，深圳是很好的选择。没有最好的城市，只有最适合自己的投资方式。

提问：你好广叔，深圳前海的南海中学和西丽的哈工大附中700万左右的房子，哪里更有升值空间？ 图片是关于要不要买上卖罗湖340万房子还是抵押经营贷两年后再买好？有人说深圳后面会轮动到罗湖涨价，不知到底现在卖还是过一两年再卖？ 还有公积金能贷90万，要组合贷吗？您好像说过尽量不用公积金贷款？

回答：你好，不知道你罗湖的房子具体是哪个盘，如果是有优质学位的，可以截断抵押，如果是不带学位也没有拆迁旧改预期的老破小，建议直接出手。 前海和西丽潜力对比，优先前海。 如果能公积金能把额度贷满，且业主同意组合贷，可以优先组合贷。

提问：您好广叔，我是增城本地人，自己有两套全款房，均在家人名下，一套在增城市中心146方，20年楼龄，没管理费，家人正在居住; 一套老破小自建房三层，底层97方,楼龄也有20年,在荔城夏街，想着等政策旧改，证未过两年，现在需要装修刷墙才能出租;现在自己名额贷款供一套房，在增城朱村板块，山田地铁口的汇港威华国际，105方南向三房。现在手头有子弹90，请问如何配置、哪个区域比较适合投资?

回答：你好，如果老房子有旧改利好可以等，继续持有。子弹90，直接破限购买广州更好，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这一线也是广州最有价值的区域。如果考虑增城，临广州新塘会相对好一些。不过投资我更倾向于破限购买广州更好，未来收益更稳。

提问：你好广叔，自住为主兼顾投资，五到十年置换，京溪附近的恒骏花园和天河御品如何选择？九十方左右的三房差不多都是近四百万，一个楼新但户型不理想，一个户型都佳但房龄较旧。还有想请教您，两人分别在农林下路和嘉禾上班，除了京溪可考虑还有其他区域选择吗自住为主兼顾投资的电梯三房要带学位近地铁？我们之前看了老黄埔但上班通勤不大方便，谢谢广叔！祝一切顺利！

回答：你好，如果在恒骏花园和天河御品之间选择，我会选择万科的天河御品，万科的产品和物业还是不错 至于其他的区域板块，总价400万，考虑到通勤，加上电梯3房、带学位、近地铁，岭南新世界周边也可以考虑

提问：你好广步，目前本人工作居住都在龙岗中心城，自知东部跑不过西部，想听从您的建议去沙井投资一套500万左右的。另外坪山天虹东城国际有套80平的小户型，纯投资，价值280左右，横盘几年了，但是地铁在建、高速已开通，是继续持有还是卖掉转战沙井？沙井次新盘有什么推荐？还是等海岸城项目？

回答：你好，转战沙井，地铁开通是利好，但是利好出尽就是利空了，把握好出手时机。 新盘还是海岸城，二手房淘淘西荟城和万科星城周边

提问：你好广叔，最近刚卖掉龙岗的房子，手上资金量500万，比较注重居住舒适性，想买个刚需改善盘，保值同时提高生活质量。生活半径在笋岗及龙坂片区，就不太考虑南山中心及宝安。我现在是先租房持币等待笋岗万象食家项目，笋岗未来据说潜力较大，请问这个盘还值得等待吗？现在比较心仪港铁天颂1200多万的复式户型，其次还考虑了观澜城建仁山智水，西丽宝能城。所能及直接买个800左右符合预算的刚需盘过渡，现在符合预算的重点考虑龙华上塘片区及坂田南片区的中小户型。 我这种情况应该如何选择，感谢！

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房增值潜力更大。如果是自住+投资考虑多关注龙华，港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、水榭春天都是不错的选择。 观澜城建仁山智水，西丽宝能城不推荐。

提问：广叔你好，我想请教学区房问题。现在看了百花或高级学校，价格都在1200-1300万，我考虑孩子的教育，这几个地方未来分别怎么样呢？高级中学小学学位一般，在考虑香山美树苑或风临左岸，但这里小学一般。百花都是老楼盘了，百花小学怎么样？和东海实验小学比较，从孩子的教育优选哪边更好？如果买是建议近期买，还是再等看看。是否需要等等华润那边的房子？我感觉抽签率很低，现在进退两难，希望您能给予指导！我现在没有任何的思路，又担心房子再涨就买不起了，很迷茫，谢谢！

回答：你好，从教育的质量来说，肯定是百花更优；但从投资角度来讲，竹子林略胜于百花，看你自己如何取舍了。百花和竹子林目前量价企稳，短期内波动不大。也可以等一等华润城，如果打不到再联系我。1300万的总价，还有教育和升值能兼顾得更好选择。

提问：您好广叔，请问下沙的楼梯房泰然广场有价值吗？主要想投资兼自住请问值得吗？主要是感觉交通方便，配套齐全。谢啦。

回答：你好，旁边的花好园卖得热火朝天，价格还稳中有升，这个盘静悄悄一定是有它的原因，市场会用资金投票，一年成交不了几套的房，一定不是投资好盘，因为你得先有量才能有价，但是未必不是自住好房，有时候投资和自住是相悖的，我们不能什么都想要，可我们能要最想要的，看看自己的核心需求是什么。

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