广东楼市:这个城市行情已经启动,投资者已跑步进场

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好！ 麻烦问下您中山未来发展如何？ 我在中山工作定居。东区一套住宅自住，另五桂山雅居乐御龙山住宅一套已交楼一年多空置也租不出去，明年拿房产证。一套东区地段好的商业公寓，今年装修好了现在自己公司办公用，省了房租3000/月。请教的是，2024年深中通道 通车后中山30分钟就到深圳前海，这三套房我改如何优化呢？因为才知道咱那套公寓和旁边住宅相比基本没涨幅，所以需要卖掉公寓吗？还有五桂山那套也需要卖掉，然后用这两套房资金后去买入深圳或广州吗？万分感谢

回答：你好。中山以深中通道为核心，翠亨新区的启动区马鞍岛价值最大，30分钟内直达前海，美其名曰“前海西岸”；其次翠亨新区、火炬开发区，距离深中通道高速入口越近价值越高；其次是市中心东区街道，享有最成熟完善的配套，是最稳定的投资。

公寓不建议，涨幅慢，税费高，自己办公用可以保留。五桂山雅居乐御龙山位置较偏，配套欠缺，但较安静，适合养老，投资的话价值不大。

东区自住这套保留，公寓自己办公，五桂山这套出手置换。建议入广州，现在要跑步进场，行情已经启动，态势高涨中。

提问：1、美的悦府，开发商：美的置业，位置：中山市火炬开发区中山港大桥旁2、融创东城首府地址：中山市火炬开发区置业路与沙边路交汇处3、珠海香洲区万科.红树东岸。这几个边个好？还有惠.州仲恺高新区的天益城同澳园尚雅花园。这些投资150万左右。哪个较好？

回答：你好。中山的机会不大，惠州需要持有较长时间。优选考虑珠海的红树东岸，其次惠州天益城，再次考虑美的悦府

提问：房叔您好！东莞有两套，一套在供，月供9000.一套己供完（大岭山中惠沁林山庄房龄长，2楼美墅，12年房龄预估值330万。）1.东莞2房票首付3成，新圳1房票首付3成，广州1房票首付3成。2.子弹：250万十卖沁林这套共550，，保守年入2O0一3O0万，开支30万。3.意向入2套（也可卖掉沁林山庄的这套，目前是否是最佳时机）。4.想在东莞入一套，环松山湖松湖半岛，长安江南大镜，南城万象府哪个更适合。另虎门华侨城价格低些，也可以帮评估下。5.深圳需摇号待等机会，帮推荐下龙岗，沙井，和光明的楼盘。6.广州，黄埔科学城和南沙，增城新塘帮推荐下合适楼盘。以上帮分析入2套是否适合，及怎样选区域合适。

回答：你好。中惠沁林山庄配套欠缺，可出手置换。1、现在可出手中惠沁林山庄。2、我的看法：万象府>江南大镜>松湖半岛>虎门华侨城。3、沙井看下海岸城，光明看下中海寰宇时代，龙岗看下颐翠名庭。4、黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。我的建议，如果有深圳和广州房票，可以入两套，一套深圳沙井或光明打新，另一套广州黄埔科学城。

提问：你好广叔，本人有现金600万左右，改善型，手头两个购房名额，也能买双拼。 在南山看了很多房子，预算1200万左右，目前在前海路几个楼盘中挑选。想咨询一下泛海拉菲二期怎么看？2012年的盘，学位是南山实验荔湾小学和深大附中，双拼165平的1200万，单证175平的1500万，这个盘能买吗？升值前景如何？未来前海自贸区能辐射吗？

回答：你好，就在前海自贸区旁边，如此明显的地缘优势还有什么可以质疑的。泛海拉菲二期属于前海路上比较新的房子，选筹也没有问题。 至于双拼房，还是尽量别碰，时间越推移，越面临的不是卖多少的问题，而是卖不卖得出的问题。

提问：您好广叔，我是深圳普通上班族月入万来块。暂时没有房子。想请问下我目前手头上只有20来万最终是想在深圳有一套房子。我现在是想现在老家或者中山或者惠州南站/惠州北站/仲恺高新区几个房价较低的地方先入手一套等待时机再卖了在深圳郊区买套小的不知道是否可行？如果是这样广东哪个城市可以考虑或者哪个区域可考虑？谢谢你。

回答：你好，中山和惠州都不合适，属于广东投资的第三梯队，天花板太低。同样是单价1W+，可以考虑广州不限购的增城新塘的小户型。

提问：你好广叔，小白一枚，目前我与老公在深圳工作，两人都入了深户，年收入50左右，后期会慢慢增加。在成都高新大源有一套万科精装小3房，品质不错。娃现在3岁半，面临要上学的问题了。成都的房子挂着出售可能就200，还完贷款手里子弹也就这么多，纠结是否要留在深圳。毕竟深圳只能首付五成，400左右买也不怎么好，回成都又没任何人脉资源。

回答：你好，留深圳，享受一线城市的红利，房产和工资增值潜力都会比成都强很多。你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？以前分析过很多次：命运的分岔路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。一种是在大城市活。留在深圳，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘。

另一种是回成都，享受舒适人生。房子自然不是问题，10万收入在成都算是丰盈，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在成都。你会在成都给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。他们会继续走你现在认为非常难的路，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。

可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。既然有了深圳户口，那就直接在深圳上车。

提问：广叔您好，买房的困扰想跟您咨询一下：1.家庭情况：未婚，目前在深圳工作，考虑等以后结婚了就回郑州发展，之前在东站附近买了一套小公寓；2:购房条件，我目前手上有30万，想买一套小房子好出租的，月供的话没问题，等回郑州发展的时候再买一套大一点的房子自住。看中中央花园，不知道我的情况是否可以选择，还是其他的？

回答：你好，很显然，之前买过房子和现在的买房思路都是值得反思的。如果第一套不是买了公寓，那么手上现在的积累资金完全可以买一个有品质的三房。但是因为最早的资金买了公寓，现在只能被动地再次接受一居室。但是因为你在深圳工作，月供不成问题，那么拿这个收入在郑州买房的话相对还是没那么难。给你的建议是，不要再浪费资格、分散资金。现在着重可以考虑一些首付分期的楼盘，最起码是三房。所以不建议你再考虑老东区的一居室。老东区的一居室，适合于想就读聚源路小学的家庭，或者是女孩子婚前买一套独立小户型。而对于你来说，收入还挺可观，尽量放弃小户型。如果月收入能在两三万以上，那么建议用30多万的首付直接考虑北龙湖北岸（包括杨金科教产业园）；如果月收入在1.5万以下，建议重点考虑滨河新城。两个板块都是东区最有潜力的区域。

提问：广叔好，请问现在在深圳投资，还能买哪些地段？

回答：你好，“715”史上最严的政策出炉，网络解读版本已经有很多，我不做过多解读，这里谈一下对后市的看法，希望能对大家有参考价值。1、在3-6个月的混沌期里，成交量急剧减少，预计在3000-4000套；2、投资客聚集地，如前海南、光明、沙井会略有回调，但是有实际购买力支撑的科技园、宝中回调概率不大；3、二手税费高，利好新房；4、利好中东部，特别是满五的房子会维持在高位成交，混沌期结束之后还会有小幅度补涨；5、学位房会维持高位，明年继续上涨；建议：1、若刚需，建议在750万以内找到优质房源就立马买入，1000万+的可趁机砍个好价格；2、小仓位投资客，可继续买入深圳，以学位房为主线；3、置换的，也可在混沌期完成，毕竟这个时候摩擦成本还可以控制，明年就回天乏术了。

提问：广叔你好，深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年的二手房，环境还不错，街道办旁边，之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，现在低价卖了，很难再上车，广叔有什么好的建议吗？

回答：你好，说实话我还从没听过木棉湾有学位房的概念。 自住能撑一撑就不要卖了，不卖不是因为你认为的利好会让房价涨，而是卖了你住哪里，布吉已经很便宜了，卖了再去哪里重新上车？ 即使不是自住，这个阶段也没必要折腾了，轮动后期，除非资金在手，否则，一动不如一静。实在真的扛不住，面临断供，那可根据自己情况处理，卖掉等东山再起，或者找人来合伙持有股份都可以。

提问：广叔你好，请问福田莲花一二三村的楼梯房选择还值得投资吗？地段，学位加未来棚改。现在据说已经极少房源在卖。谢谢回复。

回答：你好，莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内不要指望了。莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。 这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住超级棒，投资就远离吧。

提问：你好广叔，看了龙岗中心城一套小两房，近地铁，商业。昨天和业主谈了4个小时，谈到还算能接受的价格，签合同的时候发现房产证比中介网少了1.5个平方。那个小区20天前签的价格（同样面积，现在总价直接多了8W。中介让我认了，有点迷茫了，说是龙岗也在涨，但是这个幅度有这么高吗

回答：你好，挂牌时多出2个平方是中介惯用的套路 龙岗涨幅并没有这么高，建议重新谈合同 不站在你角度的中介，可以换了他

提问：广叔您好，我现在总预算600万内，满足首房首贷，手里现金200万，我目前还在广州，工作2021年就调回深圳南山，老婆和两个小孩还在内地，大儿子的今年9月要插班3年级，小女儿下半年要上幼儿园。买南山、福田的第二梯队的两房教育局回复不保证能插班，会被分流到其他学校。最近看了诺德和山水情园的房子，只能买来用学位，租出去我们再租三房，本打算等疫情过去再买房的，我老婆是内地的广叔，准备深圳的教师编制考试，考不考得上还是个大问题。如果我们现在出手买房是不是风险太大，如果等一切定下来房价又涨了不少。后面为了保险期间，又看了坪山的财富城，学位是坪山实验学校的，而且坪山目前交通去南山不太方便 请广叔给我指点一下

回答：你好，只要稍微能被关注的学校，插班都很难。 几个建议： 1、选择对非深户租房比较友好地区，比如龙华、福田。 2、先算积分，再对比学校积分录取线，选择学校。 3、尽早办理正式租赁合同。 深圳目前的买房策略，刚需上车趁早，投资观望淘笋。 财富城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。 考虑学位，还是关内更好。 诺德和山水情园自住+投资都是比财富城更好的选择。

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