广州楼市:均价在跌,热门板块已俏俏在涨,投资者已进场

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-14 20:50

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好黄埔我现在想买只能全款手上有房产证的只值120万抵押估计贷款80万左右吧其他的也就这个价格房子没拿证要不公寓了没交房目前手上有的就150万左右现金流您说可以垫资先全款入手抵押贷7成出来可是我资金不够南沙的给116万贷款170左右没拿证是否可以另外小额贷呢有什么办法推荐吗另外您说代持我家人不行还是有专业的机构推荐广州我不了解另外实地常春藤我看没地铁生态不错投资性质常春藤和保利拾光年哪个潜力更好拜托广叔指点垫资和代持的问题怎么操作

回答：你好。不要买公寓！公寓税费高，涨幅慢，流动性弱。那还是买个能力范围能买的吧，保险一点。没拿证暂时还贷不了。两个盘都需要持有较长时间，二选一的话，短期保利拾光年会好一些。

提问：你好广叔黄埔花园是最新一期低楼层单价4.5了金碧岭秀是次高层单价3.8 黄埔花园90平金碧岭秀110平麻烦给个中肯的建议谢谢

回答：你好，金碧岭秀靠近学校，会有噪音，如果家里有老人，非常不适合，容积率也较高。而黄埔花园，大花园社区，有居家氛围，黄埔花园认可度高，未来出手也不是问题。所以我建议选择黄埔花园。当然如果喜欢高层，金碧岭秀视野也不错，就是学校的噪音问题可能比较难解决。

提问：广叔你好！本人广州增城海伦堡有房一套，83平米，2016年底购，月供3200多，供20年，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的和海伦堡的都卖了换大的，手头没有存款，现在是时机换房吗？换哪里合适，请指导，谢谢！如果等孩子上小学再换，贵阳的毛坯房要怎样处置合适？

回答：你好。贵阳的是全款的吗？如果没有打算回去居住，可出手。对于增城海伦堡，如果为了小孩上学也是可以置换的，主要还是得看你们的资金有多少。还要考虑你们夫妻俩工作通勤方便，各方面都好的，价格也都不便宜。两套卖掉的话有多少资金，你回复一下，我看看可以买哪里。

提问：广叔你好，投资房子，是买同小区单价低，楼层差的，朝向不好的还是要买单价高点，楼层朝向好的？

回答：你好，这还得看所属地段，供需，还有学区等等，一般来说投资建议买中层，如果楼层差，比如一楼或者顶楼，存在的折价大，也是可以考虑的。在一般稀缺地段，供需紧张的情况下，朝向一般影响不大，重要的是通风、采光。

提问：广叔你好，我有一套广州房子在卖，已出证，现售两年，2021年才能过户。现在有客户要买，价格也合适。我打算收三成首付后签合同，房子交给他，满两年立即过户交尾款。请问合同有哪些主要注意事项或参考条款？另我已经交了一套一手房的首付，也是约定21年办网签，一定会卖一买一。这个客户是外地人满五年社保，首付和尾款都可全款。

回答：你好，1、你两年的时间内，要注意买家会不会因为社保问题中间截断了，或者是广州政策原因，导致了没有贷款资格了。2、这段时间，你只是要三成的定金，而这两年期房价或者涨或者跌，可能都和你无关了。3、按揭的房子，月供管理费等等交由买家负责，这个需要他每月作为租金一般给你打过来。4、一般做到要交付房子给买家，而且还要差不多两年之久的话，三成的首付其实是不够的，我基本建议全款或者是至少五成首付。5、一般买家是专业的话，也会要求你做一份他项权证，把给你首付款同时也做了质押，作为对他的保证。通常还会通过中介渠道进行网签。6、你最佳的做法就是尽量不要跟他签订租赁合同之类，补充协议上要写清楚交付的条件。否则买卖合同很容易变成租赁合同，性质就变了。

提问：广叔你好，深圳现在女的贷款能贷到多少岁？刚满十八岁的孩子如何能贷到款吗？若委托您买房，如何联系？

回答：你好，能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.是公司股东，得有一定时间； 2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)。征信记录上不要显示你还在读大学。另外，需要覆盖月供两倍的流水。 3.增加父母为共同还款人暂时不提供VIP线下选筹服务，后期会组建团队。

提问：你好广叔，本人打算今年继续投资深圳新房，看中华润城四期，沙井海岸城，光明金融街，但是由于手上资金不足，打算1，出售在手物业深物业前海港湾 3房 82平（欠款300万）获得资金。2，打算用这套房产进行继续贷款的资金进行投资如上新盘。3，继续持有前海港湾，不进行新房投资。请问，前海港湾是否值得继续持有，上面那个方式最为合适。家庭年收入50万左右

回答：你好，前海港湾继续持有银行申请加按揭增加首付预算打新和推荐板块淘笋同时进行，疫情期间大甩卖的业主不少，捡漏的好机会

提问：广叔好，请问买公司名下的住宅房，税怎么收？在广州

回答：你好，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。以公司名义买房，先注册一个公司，后买经营性用房，但实际用作居住。这种购房方式，绕过了限购政策，只要财力不受限，可全款买多套房。全款买完做抵押。

一、需要提供的资料： 1、对方营业执照； 2、组织机构代码证； 3、法人身份证； 4、董事会购房决议； 5、全体股东及法人同意售房委托书； 6、买方系国有企事业单位的，应提交上级单位同意购买的批准文书，或由国资管理部门出具的意见。

二、契税：商业房或公司产权购买执行契税全额征收：总价*3%，不能减免。以公司的名义买房不受政策限制，房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用，合理的操作方式能够避开税费，比如以股权转让方式过户。如果以公司名义买房，需要提供以下资料：营业执照副本、组织机构代码证、法人身份证复印件。个人购房贷款容易办理，大多数银行都能接受并且还有一定的利率折扣。如果有孩子上学，还可以划片派位。办理交易手续，税费简单，并且金额相对比较小。公司名下的房子想要出售，必须满足两个硬性条件：公司没有债务并且缴完了应缴的税。与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税，而且这两个税要求公司每年都要缴，自行申报。

提问：广叔你好，请问东门的东悦名轩和笋岗的嘉宝田小区的小两房，未来哪个的发展潜力更好一些？一个带深小学位一个是红岭金融规划。

回答：你好，东悦名轩：优点，地处东门商业街，好租，带深小学位比红桂好。缺点，商业街太吵闹，人杂，无花园。嘉宝田：优点，带花园，人车分流，适宜居住，好的规划带动。缺点，小学一般。综合选择：假如想博一下深小升深中，可以选择。除此之外，嘉宝田优于东悦名轩！

提问：广叔你好！我在布吉桂芳园六期2007年购买的有一套小三房，红本在手，2015年在观湖园购买了一套上叠别墅，（贷款220万元）。17年底为了我小孩上学特意在香蜜湖购买了财富广场B座79平的学位房（红本在手），家里现在有闲置资金880w，和我老婆两个人年收入加起来大概有300多万，以上三套房收租3w，我们目前在福田租房，家中两个个孩子（已经用上学位）目前房价高位，怎么盘活手上的房子最好？我想购买四房！“中城、润玺一期、前海”请问新房和二手房有什么好的推荐？现在主要居住＋投资。谢谢！

回答：你好，布吉的桂芳园是领涨盘，如果置换，建议这段时间趁行情高位后出手。观湖园所在的观澜，这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢，未来地铁22号线通往东莞地铁开通会有一些利好，但开通至少还要7年。同时上叠别墅这种小众产品，流通性远远低于住宅。建议尽早出手置换。财富广场读书用，可以先保留，读完书卖掉。建议你将资产投入到更确定，更有价值的地方去，1000万以上考虑南山，另入一套外溢片区西乡或沙井可参考之前的文章。

提问：你好广叔，1.宝安勤诚达和园85平（2010年购贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住 2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购贷300W，限售3年）出租5300 3.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年） 4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600 ） 5.沙井海岸城指标45平 6.现金200W 需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！ 1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型 2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积 3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房） 4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住学位要求不高

回答：你好，1.公寓出手 2.龙辉花园做抵押融资资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。龙辉花园到期后出货即可。

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