销售业绩连续两年未达预期 “TOD专家”京投发展的挑战与难题

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“2019年，业内“TOD专家”京投发展披露的销售额仅65.42亿元，目标完成率85%，连续两年未完成预期中的销售业绩，经营性现金流量净额连续3年呈现负值。有评论认为，京投发展大力布局的TOD项目开发周期长，资金回笼慢，竞争赛道愈发拥挤，若经营业绩表现持续不佳，或会制约该公司地产关联业务的未来发展。”

“TOD专家”京投发展连续两年未完成预期中的销售业绩。在2019年年报中，京投发展表示，公司的签约销售目标为76.8亿元，实际完成65.42亿元，完成率85%；营收目标为69.54亿元，实际完成43.28亿元，完成率62.24%。而在2018年，京投发展披露的销售额为45.39亿元，目标完成率仅65%。

房地产项目营收贡献同比降4成

不做“高周转”，反而专注于轨道交通车辆基地一体化开发的京投发展在2019年有多项关键财务指标出现下滑。其中，营业收入同比下滑45.73%至43.27亿元，归属于上市公司股东的净利润下滑78.54%至7680万元，经营活动产生的现金流量净额由1.46亿元降至-72.41亿元，净利润下降49.41%至4.6亿元。

京投发展在年报中表示，2019年，公司来自房地产项目销售结转产生的收益为41.71亿元，占当期公司总营收的比重为96.92%，但这一收益较2018年同期大幅减少46.63%，这导致了公司营收总额的下降。

除却房地产项目外，京投发展的收入构成还包含物业租赁、进出口贸易、服务及其他业务等三个方面。当期，物业租赁业务为其贡献的收入为3759万元，同比增加1284万元；进出口贸易贡献的收入为9523万元，同比减少1598万元；服务及其他业务贡献的收入为2373万元，三项收入合计占总营收的比重不足5%。

焦点地产新闻梳理发现，在房地产行业发展的黄金几年，京投发展也曾以“黑马”之姿进入发展的快车道。财报披露，自2014年至2016年，京投发展的签约销售额分别为71.27亿元、98.05亿元、78.23亿元。

随着2017年楼市调控政策的出台，“重仓”北京的京投发展受到打击，自2017年至2019年，京投发展分别实现销售7.39亿元、45.39亿元和65亿元，销售业绩相比此前“缩水”明显。尤其在2017年，该公司的销售额缩水率高达90%。

过去的一年，“大本营”北京区域为京投发展贡献了41.94亿元的营收，同比减少45.43%，毛利率为32.28%，同比减少0.75个百分点，但依然为营收贡献最大的区域。在无锡区域，京投发展仅实现营收59.7万元，同比降幅达99.59%。

在销售增速低于预期目标的情况下，京投发展依然在大举拿地，于2019年内获得了多宗土地的使用权。其中，包含北京轨道物业项目2个，无锡轨道物业项目1个，累计土地投资款达130亿元。

京投发展在年报中表示，“规模进一步扩大，资产与负债同时增加”。报告期内，公司的总资产同比增加44.95%至461.9亿元，总负债同比增加54.32%至420.5亿元，资产负债率同比增加5.53个百分点至91.05%。总债务的涨幅大于总资产的涨幅，并且，京投发展还有约65.5亿元的受限制资产。

随着公司规模的不断扩大，项目开发速度持续加快，导致公司持续预售并实现结转，预收账款较年初增加89.47%至17.5亿元，在公司2019年的总负债中，有约37.1亿元的预收账款，占比为8.83%，京投发展在年报中解释称。

过去的一年，京投发展的融资成本持续保持低位，融资总额却大幅增加。财报披露，公司2019年筹资活动现金流量净流入83.8亿元，同比大幅增加61.2亿元，由于费用化利息支出的增加，京投发展当期的实际财务费用金额同比增加30.07%至1.98亿元。

具体而言，2019年3月，京投发展曾宣布10亿元的公司债，期限5年，票面利率3.99%；5月，京投发展获准注册中期票据额度15亿元；7月，京投发展曾公开发行5亿元的公司债，期限5年，票面利率3.78%；8月，京投发展再次发行规模5亿元的中期票据，期限3年，票面利率4.70%。

截至去年末，京投发展的借款余额累计达316.31亿元，新增借款达108.26亿元，同比增长52.03%，新增借款占2018年末净资产中的比重为234.58%。同期，公司的货币资金仅20.87亿元，短期有息负债超107亿元，存量资金缺口超80亿元，现金比率为0.11，低于0.25。

在分红方面，“轨道+物业”模式的先锋京投发展也未给投资人带来利好消息。财报披露，京投发展2019年度的基本每股收益为0.1元/股，同比2018年同期的0.48元/股，降幅达79.17%；扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.05元/股，同比降幅达87.18%。

TOD 项目开发周期长或致公司资金承压

京投发展在财报中表示，公司主营房地产开发、经营及租赁，旗下房地产项目的开发主要有自主开发及合作开发两种方式。除无锡公园悦府、密云锦悦府为自主开发项目外，其他均为合作开发，合作方涉及大股东京投公司、北京万科、无锡地铁、中铁四局等。截至目前，京投发展所持有的待开发土地为北京市门头沟区潭柘寺镇约18万土储、三河市燕郊镇国家高新技术产业开发区约5万平土储及无锡市经开区约37.6万平土储，且均为合作开发，京投发展在上述三个项目中的权益占比为40%、85%及50%。

不同于传统的房地产开发模式，京投发展一直致力于成为轨道物业专家。京投发展副董事长兼总裁高一轩也曾表示，京投发展的大股东京投公司拥有大量轨道项目一级开发土地资源，这将为京投发展“TOD项目”的土地资源获取、外部融资及资金拆借等提供支持。

所谓“TOD模式”，即，“以公共交通为导向的发展模式”。其中，公共交通主要指的是火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，该模式意在以公交站点为中心，以400米至800米为半径建立中心广场或城市中心。

在京投发展看来，虽然房地产行业正处于低谷期，TOD商业模式却迎来了新的发展契机。尤其是，轨道交通车辆基地一体化开发业务，在未来拥有4万亿蓝海市场，风口已经到来，公司会努力抓住机遇。

基于此，京投发展自2018年提出了“TOD智慧生态圈”理念，并在2019年走出京圈布局全国。这一年，京投发展与无锡地铁、中铁四局等组成联合体，总价85亿元竞得了无锡三宗地块的使用权，并成立了合资公司进行开发建设。其中，京投发展的持股比例为50%，并为此支付了至少42.5亿元土地收购款。

不过，在业内人士看来，TOD项目涉及轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务、休闲绿化等多个方面，开发周期普遍在3至4年及以上，庞大的投资额、漫长的开发周期将对开发商的成本控制、资金周转及开工速度等提出新的挑战。

尤其是，TOD项目开发在国内已非新鲜事，竞争赛道正逐渐变得拥挤。焦点地产新闻梳理发现，万科、碧桂园、越秀地产、新鸿基、碧桂园、美的置业等纷纷布局了TOD业务，且不乏行业龙头。

有地产分析人士表示，TOD轨道交通项目在2018至2019年间获得了不少利好政策支持，恰逢发展机遇期，因此，涉猎TOD项目的房企在过去的几年大多获得了业绩增长。

因此，随着越来越多的房企涌入到TOD项目中来，希冀借助TOD模式，实现土地资源的集约化运用，降低开发成本，行业的竞争也变得日趋激烈。如若企业经营业绩欠佳，就会存在冲击和压力，在后续项目的开发中也会面临挑战，上述分析人士称。

另有业内人士提及，从资金回笼的角度看，京投发展的地产项目相对较少，未来更需要关注在住宅业务的投资，因为这个企业的销售额相对不大，过分投资TOD项目会制约企业未来在地产关联业务中的发展。

焦点地产新闻梳理京投发展近些年的经营表现发现，在快速的规模扩张中，该公司的经营性现金流量净额已经连续三年为负，2017年至2019年，京投发展的经营活动净现金流分别为-14.92亿元、-95.63亿元和-72.42亿元。

在资产负债率方面，自2013年以来，该公司的资产负债率长期保持在80%以上，且不少年份超过了90%。除却持续“缩水”的销售额外，京投发展的存货周转率表现也略落后于同行，截至去年三季末，京投发展的存货周转率为0.0294，在A股100多家房企中表现垫底。

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