京投发展 后疫情时代的幸福生活

观点地产网 曾有人回顾了近代以来的庚子年大事，发现对于中国来说这向来是一个不寻常的年份，2020年也不例外。

不过但凡大变故也多带来大改变。今年新冠肺炎疫情的突然爆发，对于房地产行业来说，最明显的就是加速了中国居民对住房购买的需求爆发，而其中对于产品品质、物业服务的新需求变得更为突出。

很显然，在这次“战疫”期间，人们对居住品质和美好生活有了更多的理解和追求。这也倒逼房企们思考，如何为人们建设后疫情时代的幸福生活？

这其中，一向极为低调，且专注轨道交通车辆基地一体化开发的京投发展(600683,股吧)，更是早在今年2月就展开了第一轮深度调查，涉及北京、西安、合肥、无锡四个城市的1200多个家庭样本。

京投发展意识到，疫情给房地产开发商提出了更高的要求，尤其是在房住不炒行业大逻辑下，唯有不断提升产品与服务，才能在激烈的市场竞争中赢得发展空间。

新的改变正在悄悄发生。

疫情后的“新追求”

《新约马太福音》说：引到永生，那门是窄的，路是小的，找着的人也少。

在大家还在为新冠疫情恐慌的时候，习惯走“窄门”的京投发展已看到了这场灾难背后的小路。

据了解，为了更充分地了解和把握疫情下人们的居家体验与需求，今年2月京投发展就已经着手做了第一轮深度调查，从北京、西安、合肥、无锡四个城市，累计调研1200多个家庭样本（含业主和非业主）。

其中做了40分钟以上一对一深访的就有400组，最终报告呈现了一些很有意思的现象和结论。

在疫情期间居家体验上，60%以上的受访者“看新闻比以前多了”，约53%表示“难得有这么长和家人相处的时间”，约46%“更加享受做饭和美食研究”，约34%“担心工作，想要恢复正常工作”，约28%受访者“心态不一样了，比较焦躁”，还有的“更想拥有自己独处空间”。

这些居家体验反映到户内空间的需求方面，主要是对于通风、南北通透，采光足、无遮挡以及房间数量足够等要素的关注度开始上升。

京投发展为此总结出了这样一些结论：长时间的居家生活，让人们更深刻体会到南北通透+采光好是多么重要，而房间数量、卫生间数量够不够，有没有独立的学习办公空间，则成了硬核需求。

公共空间的关注度上升，全能客厅、景观阳台能带来更舒畅的室内活动体验。消毒、通风、排水系统的关注度高，是人们认为最需要改善的户内部件。

一个好玩的厨房很重要！疫情激发人们对家庭生活的重新认识，厨房、餐厅成为高频使用的家庭空间。

……

居住空间的划分，大多是按照生活习惯和需求进行。但现实中，生活并不按照吃饭、睡觉、工作严格划分。更多的时候，我们还需要有合适的空间，供我们于其中吃饭、睡觉，以及于其中生活。

其实在京投发展之后，另有调查显示，疫情的发生将全民对家和社区的需求聚焦点，拉回到安全、消毒、隔离、卫生、新鲜这5大方面。分析指出，这些是看上去非常基础，但又是具备极大挑战的地方。这些基础需求背后，在安全之上是健康、在空间之上是多样、在绿色之上的社区复合生长。

对此，京投发展认为，在产品打造上，应充分重视全能的客厅、一站式主卧、好玩的厨房、承载小资生活的阳台、独立的学习办公空间、安全清洁的卫生间以及玄关功能的呈现，精准满足疫情下业主的新需求。

事实上，京投发展根据这些调研结果去做的产品和服务，也在过去近半年得到了市场的验证。

其中，在产品户型和室内空间方面，居家防疫、舒适体验的案例尤为突出。

资料显示，璟悦府设计有独立入室玄关，成为隔离病毒缓冲区，也是居家第一道防线；公园悦府的7米南向阳台，连通卧室与客厅，让家人间的情感可以在阳光与风景间流动；无锡公园悦府客餐厨一线串联，带来肆意挥洒的厨房时光……

另一方面，在社区环境和管理营造上，打造安全且有幸福感的活动空间也是京投发展的重点之一。比如公园悦府社区内5.5万平米运动主题公园，居家防疫期间可以在这里遛弯、跑步，也能在这里打网球、篮球、羽毛球、兵乓球，踢足球，或者带孩子去乐普森海洋主题全龄儿童乐园……

安全&舒适，群体&独处，我们的需求或许都可以实现。

特色物业与幸福生活

除了产品、空间方面的调整与创新之外，京投发展在疫情期间获得业主点赞的还有物业服务。

这个行业因为在防控疫情上发挥着重要作用，而被外界重新认识其价值，甚至被表扬发挥了“最后一公里”的作用。

据透露，在户外公区和物业需求方面，京投发展2月份的调查显示，受访客户疫情期间公区活动较少，仅约13%受访者疫情期间在公区活动；在社区内的活动主要是购买食品/日用品、取快递或外卖和散步/遛宠物；对疫情期间小区物业服务整体满意度高，超过70%；物业服务方面，对于与疫情管控相关的出入小区实名登记、口罩/酒精等卫生用品的统一购买和派发、公区消毒需求度高。

针对这些情况，战疫期间，京投发展联合绿城物业在防疫部署、物业健康管理、社区封闭管控、清洁消杀、暖心上门服务等方面，筑起了安全的防护墙。“赢得了业主的大力支持和一致肯定。”

另一方面，疫情缓和之后，人们被压抑了数月的生活诉求、精神诉求也亟待得到满足。

有分析就指出，要抓住业主的心，必须“软硬兼施”。即不仅要在硬件上下功夫，让业主住得安心、放心，还要在软件上下功夫，加强小区文化活动的建设，尤其是在小区文化活动上，如何提升业主幸福感也变得尤为重要。

而资料显示，京投发展为了满足业主们的精神满足感，就专门在旗下项目举行各类特色的社群活动，幸福生活也许就在这里。

如檀香府项目举行的“柯基宝贝竞速赛”，为业主与萌宠们带来的欢乐远远不止这一刹那。

这场“运动会”上，萌宠们身上穿的运动装、小花裙，头上戴的竹蜻蜓小帽、酷酷的复古墨镜，无不透露出了主人们为其精心搭配的心思与按捺不住的愉悦。

短腿柯基们在起跑线前的蠢蠢欲动，在赛道上的极速狂奔，则在在显出了它们的兴奋雀跃。

围观群众的的欢呼喝彩同样溢出了满满的快乐，这是一场串联了你我他、人物场的欢愉。

正如京投发展所言：“世界以痛吻我，我愿报之以歌。希望深处疫情中的每个人，都能够身体健康，心态阳光，不忘美好！”

在京投发展的物业中，此类特色活动还有不少。比如打造家门口的“运动会”，让业主约上三五好友，来一次身心舒畅的较量……

对于业主来说，其期待的不仅仅是有形的、硬性的维修、安全、保洁、绿化，更多的可能是追求人性化、个性化的服务，而物管企业在服务上的创新，正是其获得业主认可与企业美誉度的关键。

疫情为行业发展带来新的契机，倒逼房企在产品和服务上进行调整或创新，从而满足疫情催生的市场需求。

京投发展管理层深刻意识到，疫情带来的影响有些是短暂的，有些是长期而深刻的，未来着力于解决客户在居住、生活体验上的诸多痛点，将成为后疫情时代房企做产品服务的重要抓手。”

为人们打造幸福美好生活，是疫情以来，京投发展提及最多的。

TOD升级提速幸福生活

在小家、小区的幸福生活之外，“大城市病”很多时候却成了幸福生活的绊脚石。

事实表明，随着城市发展，会出现城市体系的结构性失衡、失调，交通拥堵、环境污染、基础设施和公共服务不足等各种“城市病”开始集中涌现。“城市越大，人越孤独”，越来越多人的幸福感与所在城市的交通条件、生态环境、社区宜居程度、工作通勤的时间成本等等紧密关联在一起。

据联合国公布的《2019年世界幸福报告》显示，中国的排名为93位，比上次报告再次下降了7名。

有研究机构的调研结果就显示，造成国人幸福感降低的原因主要有几种：婚育压力增加焦虑感；工作生活难两全；大城市通勤成本越来越高昂；环境恶化。

而先知先觉的京投发展，早在20年前已经开始研究轨道交通车辆基地一体化开发，近年更是开创性提出“TOD智慧生态圈”理念，旨在为人们打造集约化、高效率、有幸福感的一站式生活。

万科、金茂、龙湖等越来越多房企参与到TOD领域，必然也是看到了这是目前解决大城市“摊饼式悖论”怪圈的必经之路。

但这并不是一条容易走的“宽门”，TOD项目开发本门槛高，对资本、技术、专业性都有着极高的要求，以致目前包括京投发展在内，数以万计的开发企业中仅有不到20家左右的企业涉足TOD项目开发。

但也正因如此，进入这扇“窄门”的企业少之又少，这里依然是一片蓝海。

有数据指出，若保守测算，我国伴随着城市化进程，未来新增、改造和拓展的轨交基地可开发规模累计将达2亿平米，按照平均可售物业预期单价20000元/ 平米计算，投资收益可达4万亿元。

另有乐观的推测认为，这片TOD蓝海，规模可达10万亿元。

而巨量的市场前景下，京投发展却依然时刻考虑，如何为人们提升幸福感。“在‘TOD智慧生态圈’，京投发展结合专业技术手段希望给居民营造出一个全新的绿色生态场，通过提供健康的品质生活环境，让业主更高效地获得幸福、更充分地享受幸福、更快速地迭代幸福。”

你细心撒播的种子，终将变成大树，并报以果实。

京投发展在其TOD征程的第二个十年表示：“回望过去十年，我们很庆幸走了一条正确的道路，并在这条路上坚守初心，攻坚克难，找到了属于自己的微光。”

与常规地块上的物业开发相比，轨交车辆段地块更复杂，开发之前要做一系列诸如加盖预留、减振降噪、功能布局等专业性极强的工作，这些都超出了一般房地产开发的范畴。

这个新的业务领域，还需要投入大量时间与成本，去研究和攻克许多前所未有的技术难关，短期看不到收益，因此是许多房企不愿意也不敢碰的。

彼时，“轨道+物业”的TOD模式已经在美国、日本、新加坡等国家得到了成功验证，成为治疗“大城市病”的一剂良药。

就京投发展观察，TOD不仅能够解决城市发展过程的诸多问题，增强城市活力，提高居民幸福生活指数，还能通过物业销售或经营带来的收益，反哺轨道交通建设及运营效益，并带动区域税收、就业及经济增长。

学习借鉴日本、新加坡及我国香港的先进开发经验，京投发展2018年提出了“TOD智慧生态圈”理念，希望“TOD智慧生态圈”能够对城市、地铁、市民三个端口做到持续赋能，助力城市向上生长。

“核心业务增长带来业绩及利润回报，在消除城市伤疤、提升区域活力，反哺地铁建设运营，增强居民生活幸福等方面持续兑现服务价值，实现了社会效益和经济效益的双丰收。”京投发展为自己过去的选择给出了肯定的评价。

2020年一季度，面对严峻的上半年市场形势，专注品质刚需群体，以及“轨道交通车辆基地一体化开发和场站一体化开发”模式的京投发展，实现了营业收入9.92亿元，同比增长12.38%，归属于上市公司股东的净利润7708.07万元，同比增长46.33%；基本每股收益0.1元，同比增长42.86%。

“当广泛的智慧科技应用于“TOD智慧生态圈”的规划、建设和运营时，能够给客户提供更多样化、人性化的生活场景。例如，通过一级开发阶段的减振降噪技术处理，可以营造一个更加安静宜居的社区环境，增加人的幸福体验。”京投发展这样希望——为人们寻找幸福生活的执念似乎已篆刻在他们的骨髓里。

如今，在北京，从西华府、琨御府、公园悦府到北安河项目，京投发展“TOD智慧生态圈”产品已经到了4.0时代。

北京之外，无锡、郑州、西安、合肥等多个城市轨道公司，也纷纷向京投发展抛出橄榄枝，这让“TOD智慧生态圈”得以在全国“茂盛开来” 。

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