【楼盘测评】京投发展·臻御府:扛过两轮疫情再开盘

原创 房小评 中国房评报道 今天

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楼盘测评

若问疫情对楼盘销售的影响，京投发展·臻御府会说：没有人比我更懂。

在周边竞品中铁项目率先入市后，铆足了劲的臻御府1月24日一期取证，很快遭遇全国疫情爆发，售楼处关闭。

好在购房需求“虽迟但到”，通过线上营销和无人售楼处等积极措施，在随后的复工期，臻御府卖得还不错。建委网站显示，臻御府一期已经有177套房源完成网签，实际认购的房源更多，剩下的多是特殊楼层。

但是紧接着，6月北京疫情再次复发，而臻御府距离这次疫情“震中”新发地批发市场只有3公里，臻御府所在的北京丰台花乡地区成为了高风险地区。

所幸，在政府精准有效的防控工作下，本轮新冠疫情迅速得到控制。7月下旬，随着北京市已经连续14天无新增确诊本地病例，丰台花乡地区终于降级为低风险地区。

而臻御府二期在7月中旬就已经低调取证开盘了。只是鉴于当时丰台花乡地区仍属于中风险地区，新售楼处并未亮相。

为了能在疫情期间顺利卖房，很多楼盘营销工作不得不改期，不便大张旗鼓地推进，这种难，今年的房地产同行们很懂。但看看喊着复工却迟迟无法开张的电影院，房地产还算幸运。

1

花乡最低上车门槛

投资很抢手

臻御府二期最抢手的是小户型，其他房源开盘后处于顺销中。

这次，臻御府推出了40多套东西向52平米一居室、66平米两居室，属于普宅，首套首付最低120万元即可上车，这可是北京四环边的价格。

作为郭公庄地铁上盖物业，临铁+小户型低总价，低门槛好上车，每一个要素都戳中了北京真刚需客和楼市投资客的兴奋点，开盘那一周就卖到仅剩3套了。

这种物业的价值还要放到北京楼市的供应结构中去看。

五环内限竞房本就不多，臻御府新房与周边二手房价格持平，投资属性很强。

今年又是重要的限竞房退潮节点。上半年，北京拍出的31宗住宅用地中，23宗是不限价商品房地块，限竞房只有6块，而且没有臻御府这样临四环边的地块。

也就是说政府给买房人压下来的抄底机会窗口，正在消失。臻御府的投资价值是那一段时间特殊的土地政策决定的。

再回想一下商品房时代，土拍是如何助推楼市的，就可以预判臻御府的未来。

与臻御府隔着四环相望，直线距离不到3公里的中海甲叁號院，售价会超过10万元/平米。

7月22日，丰台区大瓦窑不限价商品房地块出让，这两块五环内临铁用地，拍出了近5万元/平米的楼面价，未来售价是奔着7万+甚至8万+而去。

当限竞房浪潮逐渐退去，不限价地块的热度，将让相邻片区的花乡限竞房的价值得到巩固。

低上车门槛+地铁物业保值+限竞房的价格优势，让臻御府成为很好的资产配置选择。

2

产品硬伤与环境落差

居住需谨慎

臻御府的价值，是这块土地的位置给予的。

如果真冲着居住品质去看，那就要谨慎了。

产品硬伤还在

臻御府二期产品均价比一期每平米提升了3-4000元，总价提升了30-50万元，销售说新品位置更好，产品有所优化。

两面宽朝南的89㎡户型中，增加了一个卫生间，这一点的确更符合现在买房人的居住需求。但是项目最核心的硬伤，89㎡三面宽朝南的三居室户型中，广为诟病的窗外连廊依然存在（户型图中涂黑的部分）。

在两梯四户建筑内，为了实现南北通透，北向书房面向公共通道开窗，虽然客观上存在通风效果，但实际上为了居住的安全性与私密性，业主大概率会给这扇窗户加上防盗窗，关闭窗户，拉上窗帘，不仅没有实现理想的通透、采光效果，还给居住留下了一些尴尬。

所以冲着三居产品来的朋友要面临一个两难选择：要么选真南北通透，南向只有两面宽；要么选南向三面宽，假南北通透。

臻御府有一颗做出神户型的心，奈何条件不允许。即便是梦想改造家本间贵史，也难以给出完美设计。

而且，臻御府也避不开限竞房的通病。一位销售人员告诉房小评，项目只能当成非毛坯交付，收房后业主肯定需要重新装修，“花乡三兄弟”最后交付的装修，很可能会外包给同一家公司去做。

为什么很多限竞房价格便宜，却卖不出去？因为狭窄的利润空间决定了产品品质，无法为购房人接受。臻御府好歹有着地理位置的优势，但对于产品，买房人要有心理预期：低总价买到的终归是个限竞房。

地块复杂 人口混杂

当初，臻御府的拿地价格比中铁两项目的楼面价便宜了将近2万元/平米，原因就在于地块属性复杂。

一条市政路把地块分割成两半，楼座分布零散，楼间距有限，时而大高层，时而小洋房，并不是纯粹的住宅区。项目内包含了回迁房、康养中心、邮局、体育馆，这意味着小区会是一个外来人口混杂的环境，非常影响居住私密性。

虽然销售说项目会是围栏式封闭小区，但在一个小区内存在那么多公共设施的情况下，这个小区怎么封闭，需要打一个问号。

同时，就在社区内道路旁，还会有小型垃圾收集站，这无疑是居住品质的减分项。

臻御府并没有做人车分流设计，居住属性的不纯粹，物业属性的复杂，给项目的打造运营和居住舒适度都增加了一些不利因素。

踩盘过程中，房小评还发现臻御府附近的外部环境较差，也许这与当地几个楼盘仍处于开发阶段有关。

路边遍地是当地居民遛狗遗留的粪便，不见打扫痕迹，这并不是所谓四环临铁地段该有的面貌。

你的居住生活品质，很大程度取决于邻居的素质。

从居住角度而言，临近万达广场，出门就是地铁，这样的生活环境适合刚刚步入社会租房的年轻人，小户型的存在也意味着租客会成为未来小区的重要生活群体。

同时，臻御府作为五环内比较稀缺的限竞房楼盘，适合在9号线上尤其是丰台科技园等区域工作的人群上车，满足通勤便捷和生活配套的便利。

至于获得很优质的居住环境和教育配套，在这个片区暂时是奢侈的想法。

总而言之，从资产保值角度来看，这个项目是不错的选择。从居住角度来看，更适合交通至上的真刚需们。

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