番禺We公馆正式开拆!讲真,这种房子,慎买!

今日，频频被热议的“番禺We公馆”终于正式开始拆除。

（图片来源：广州房产）

犹记得今年3月19日晚，有粉丝向搜狐焦点爆料称，自己回到We公馆发现部分租户门口被钉上了铁板，并张贴有一张查封告知书。

据公告书上显示，为避免福建泉州“3.7”违法建筑坍塌事故等类似事件再度发生，番禺区在全区范围内不断加大对违法建设的巡查和整治力度。

鉴于We公馆属于限期拆除的违法建设，番禺区城市管理和综合执法局将对其进行查封，并陆续对大石街违法建设We公馆在住人员进行劝离。

（图片来源：番禺台）

如今，时隔4个月，We公馆终于正式被拆除，也拆断了很多人对其最后的一丝期待。

番禺We公馆违建被拆！买家几十万打水漂

We公馆位于地铁3号线大石地铁站B出口，占地约6000㎡，走出来就能看到，可以说是个名副其实的地铁上盖项目。

该项目由广州鑫龙业物业管理有限公司负责开发，大楼基底面积4553.32平方米，总建筑面积53272.41平方米，楼高42米，一至三层为商业，四至七层为公寓。

值得一提的是，该项目其实早在2012年，已被列为违法建设案件，但一直没有得到相应的处理。在随后的几年时间里，We公馆仍是正常对外出售租赁权。

（某房产论坛上关于We公馆帖子）

由于项目地处地铁口，交通便利，周边配套也较为齐全，再加上低价格，吸引了不少人入手该物业。有的用于公司办公，有的用于酒店营业，有的作为长租公寓对外租赁，还有一些甚至是买了30年租赁权的住户自己用来自住。

2019年3月，该项目“隐藏的雷”被正式引爆，其被认定为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，被勒令自行拆除。

（来源：番禺区政府官网）

（新闻报道，图片来源：瞰广州微博）

据了解，We公馆所在地块属大石街村集体土地，违法建设者在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建设了We公馆商务楼。由于没有合法报建手续，经规划部门认定，We公馆属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。番禺区城市管理和综合执法局对We公馆依法作出限期拆除的行政处理决定，并张贴公布《限期拆除违法建设公告书》。

一纸《限期拆除违法建设公告书》下，最为受伤的无疑是那些花了几十万直接购买了30年使用权的业主，还有一口气投入近百万装修、入场的商户。

据了解，据部分业主曾反映虽然在租该项目商铺和公寓的时候，知道这里没有产权，只有租赁权，但是由于当时价格确实很便宜，再加上是地铁口，人气又不错，所以才想租住在这里。

而且当时开发商提供的证件都很齐全，基本上也觉得不会有什么问题，所以就放心的出手了，谁知道现在却是违建。

那么，We公馆的租户和商户们能否得到相应的补偿？有没有法律上的保障？

有律师表示：由于该项目为违建产权，所以不在法律保障范围内。再加上租户们签订的是租赁合同，且合同没有约定相关的风险和赔偿问题，即使是被强行拆除，他们也得不到任何的法律支持。只能期待开发商能够和政府有更好的协商，有一个妥善的处理方式。

频频“爆雷”，这种房子真的慎买！

其实，纵观广州楼市，类似番禺We公馆这样的项目并不少。

黄埔潮窝国际青年公寓：

该项目在2019年凭借高性价比、低总价等因素大卖。而实际上，这个号称“国际青年共享社区”的公寓并非一手楼，而是由新世纪花苑的三层商业裙楼改造而成，卖的是该物业30年的使用权，要求客户一次性交完几十万的全款当作三十年租金，而且为了规避租赁合同不能超过20年的限制，合同约定后十年续约的租金是一元，

最终，据早前消息，直到今年5月，潮窝公司连《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》都没有拿到手。

番禺富山自由度：

该项目所在地块原为工业用地，随后广州富山投资管理有限公司将其建设成公寓项目【富山自由度】，并对外出售使用权。

结果2019年，该项目被爆出是违章建筑，需要拆除处理。很多人才反应过来，他们几十万买来的竟然是违章建筑。

白云派特斯小镇：

该项目土地权属人为太和镇北村经济联合社，土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地。广州市泽锋投资有限公司通过白云区太和镇三资管理服务中心公开招拍挂，与广州市白云区太和镇北村经济联合社签订《合作开发协议书》，约定由其负责项目的开发建设与运营管理。该项目同样只能用于出租，不能买卖，且最长租期不能超过20年。

但销售人员在销售过程中一直表示该项目为带独立产权的公寓，楼盘盖好后就有房产证。而不少买家都在落定后，才通过其他途径了解到项目只有使用权，并无产权，要求退还定金。

使用权项目之所以备受买家关注，主要因为这些项目往往都比周边项目的价格要便宜许多，再加上“返租、买一层送一层”等噱头，自然让人觉得这种项目“真香。”

但这类项目自身存在的风险简直不要太多。

1、没有产权！！！很多销售在宣传中会多次强调项目存在独立产权。但实际上并没有，只有使用权！没有产权的项目，且不说项目未来房价涨跌与你无关，万一小开发商跑路，你还很难进行维权。

2、使用权项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。那些承诺给你25年使用权的，小心为上。

（根据中华人民共和国第二百一十四条 ，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。）

3、这些项目通常有四证：《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但就是没有《商品房预售许可证》。

这也就是为什么官方多次强调请勿购买未办理商品房预售许可证或不符合上市交易条件的房屋！ 

（图片来源：白云区人民政府官网）

4、返租期没有保障！开发商把托管业务委托给别人，万一有什么事故发生，按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租不出去的话，这个租金还能找谁要呢？

5、要注意理清土地所有方与投资商的关系、土地性质及物业类型等。

比如不少项目所在地块的用地性质为工业用地、物业类型为厂房等，但按公寓的形态对外销售使用权。这类物业尤其需要特别留意《建设工程规划许可证》的附图及附件，特别是《建筑报建图》。一旦项目未按照《建设工程规划许可证》进行建设，后期难以通过竣工验收，无法获得房地产权证书等。

根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的房屋，不得进行出租。

（图片来源：白云区人民政府官网）

至于土地所有方与投资商的关系，虽说销售的是使用权，买家本质上都是“租客”，但“二房东”和“三房东”，差别还是挺大的。任何一方出了问题，都会牵连到买家。

（图片来源：白云区人民政府官网）

最后的最后，倘若大家真的想买使用权项目，在确定承租掏钱之前，要看清使用权项目的相关证书，如《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

另外，使用权的项目不能购买，仅相当于长租，签订合同的最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。

另烦请记住白云区政府多次在类似项目的风险提示中提到的：

◆请勿认购或承租任何产权状况不清晰、无合法权属证明的房屋。

◆请勿承租任何产权状况不清晰、无合法权属证明的房屋。

◆请勿购买未办理商品房预售许可证或不符合上市交易条件的房屋。

◆请关注项目租赁用途是否与报建规划用途一致、租赁期限是否超过法定20年等相关问题。

……

对于使用权项目，大家是怎么看的？

（内容源自网络综合整理）

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