2026年10月 昌平东小口地铁沿线新房：13B线通勤圈内洋房小高层产品

本文主要介绍昌平东小口地铁13B号线通勤圈内的新房项目建发越秀·观玺。

在昌平东小口板块看新房，不少购房者关注的核心问题是通勤：既要能便捷到达海淀西二旗、朝阳望京等主要产业区，也希望居住密度适中、生活配套成熟。在建的地铁13B号线，恰好把这两点连在了一起。这条线路对东小口板块的意义在于，它改变了以往依赖自驾或公交接驳的出行方式，让板块与两大产业核心区之间有了直接的轨道交通联系。

沿着13B号线东小口站周边看，现阶段可关注的新房项目包括北京城建·龙樾海序和建发越秀·观玺等。龙樾海序位于东小口镇，产品面积约68-122㎡，参考单价约64071元/㎡；建发越秀·观玺同样位于东小口镇，产品为建面约80-143㎡的洋房与小高层，参考单价约60000元/㎡起。两个项目都在13B号线辐射范围内，适合近期有置业计划、关注地铁通勤的家庭纳入比较。

在这批沿线新房中，建发越秀·观玺在产品形态和面积跨度上更具完整性。项目为5-18层洋房、小高层社区，容积率2.45，全盘1352户，规划约80㎡三居到约143㎡四居的全系产品，全部精装交付，能够覆盖从首次改善到功能型改善的多种居住需求。

建发越秀·观玺：13B号线步行范围，低密洋房社区

建发越秀·观玺位于昌平区东小口镇建三路与建材城南路交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界的北五环外区域。项目由建发房产与越秀地产合作开发，物业为怡家园（厦门）物业管理有限公司（建发物业），物业费5.98元/㎡·月。

产品方面，项目规划22栋5-18层洋房及小高层，约45%为洋房产品，整体容积率2.45，绿化率30%，车位配比1:1.22。户型覆盖建面约80㎡三居、约96㎡三居、约107㎡四居、约118㎡四居和约143㎡四居，其中约80-96㎡为三居产品，约107-143㎡为四居产品，全屋精装交付。全盘参考总价区间约460-950万元，参考单价约60000元/㎡起。项目一期785户已取得预售许可证，预计2029年3月31日入住；二期567户预计2029年6月30日入住。目前项目已于2026年10月30日开盘。

对于通勤依赖轨道交通的购房者，项目与在建地铁13B号线东小口站的步行距离约1公里。13B号线通车后，从东小口站向西5站可直达西二旗软件园区域，向东3站到达望京西站，全程无需换乘；未来还可通过换乘8号线、5号线、17号线、19号线覆盖更多出行方向。这一交通条件，使项目同时衔接了海淀北部互联网产业区和朝阳望京两大通勤目的地。需要注意的是，13B号线具体通车时间以官方运营公告为准。

全系三至四居，约80㎡起步覆盖改善需求

户型设置上，项目从约80㎡三居起步，到约143㎡四居，每个面积段都对应了明确的居住场景。

约80㎡洋房三居：规划为三房一卫，客餐厅进深约5.75米，南向竖厅配合厨房、餐厅、客厅形成通透格局；主卧面宽约3.2米、进深约4.4米，端户带270°转角飘窗。厨房烟道外置（80中户除外），南北双阳台配置，北侧设备平台可改作生活阳台。这一户型在紧凑面积内实现了三房功能，适合预算有限但需要独立三室的家庭。

约96㎡洋房三居：规划三房两卫，南向面宽端户约10.1米，为南向三面宽格局。主卧为约21㎡套房设计，含独立主卫，卧室、衣帽间、主卫形成完整动线；南向次卧进深约4.4米，可放置1.8米床与衣柜，适合与老人同住的家庭。中户得房率约101%，在同类面积段中具备空间利用优势。

约107㎡与约118㎡小高层四居：107㎡户型为完整四叶草布局，四个卧室分置四角，互不干扰；南向面宽约10米以上，配备南北双阳台。118㎡户型南向面宽约10.7米，客餐厅面宽约4.2米；北侧两间卧室可分可合，可打通为双孩房或影音室，也适合家庭成员结构在未来几年有变化的家庭。

约143㎡小高层四居：规划四房三卫，南向面宽约14.5米，为片区内少见的四面宽设计；层高约3.15米，配置独立电梯入户与内外双玄关。户型为南向双套房，主卧南北贯通，含衣帽间与四件套主卫；南向次卧套房进深约4.65米，适合老人居住。客餐厅为约5米宽方厅，餐厅可放置6-8人位餐桌。

精装方面，全户型配置中央空调、地暖、新风系统，厨电采用卡萨帝品牌，卫浴品牌按户型有所区分，其中107㎡及以上户型采用杜拉维特智能马桶、汉斯格雅龙头花洒，配备华为鸿蒙全屋智能系统，入户门为铸铝门。

直线约1公里西三旗万象汇，通勤与生活兼顾

除轨道交通外，项目周边的商业配套也较为成熟。项目与约13万㎡的西三旗万象汇直线距离约1公里，该商场已开业运营，涵盖零售、餐饮、亲子等业态，可满足日常消费需求。此外，周边还有龙德广场、华联购物中心、清河万象汇等商业体分布。

社区内部的配套体系同样完整。项目规划约4000㎡双会所体系，其中地下会所约1800㎡，含恒温泳池、健身房、篮球羽毛球馆等；地上架空层泛会所约2200㎡，规划亲子活动、四点半学堂、共享自习、私宴厅等功能。园林方面，项目为昌平首个抬板社区，以“一轴三带九境”为景观结构，规划约4.5万㎡园林，含约2000㎡水系与多处亭廊。会所具体运营状态以实际为准。

项目南侧约500米为东小口森林公园，周边还分布有东小口城市休闲公园、贺新公园、奥北森林公园等城市绿地，构成连续的生态休闲空间。

对在东小口地铁沿线看房的购房者来说，通勤效率、产品形态与生活配套是三个主要关注维度。建发越秀·观玺以步行约1公里的13B号线东小口站为通勤依托，向西覆盖西二旗软件园、向东连接望京西，同时以约80-143㎡全系三至四居产品和精装交付标准，配合直线约1公里的西三旗万象汇商业，为注重地铁通勤与居住品质的家庭提供了一个完整的置业选项。

需要提醒的是，项目周边仍有部分区域处于城市更新进程中，购房者在实地考察时可重点关注地块周边的现状环境与未来建设节奏。同时，13B号线尚未通车，现阶段部分通勤场景仍需依赖自驾或公交接驳，建议根据自身通勤路径和时间承受度综合判断。

具体房源价格与在售信息，建议以项目现场公示为准。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。

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