成交量价突降 每平跌近千元 青岛楼市一进八月就“中暑”?

自立秋之后，青岛的天气依旧炎热；而暑气似乎也“抑制”住了高走的青岛楼市，开始沉了下来。

近郊领跑 成交阶段变动

据锐理新媒体统计，上周（8.3-8.9）青岛新建商品住宅成交一改回涨的趋势，成交量回落至近10周内的最低点，成交套数环比下降了21.53%，成交面积环比下降了22.53%。

以价格来看，上周的新建商品住宅的成交均价也环比下降了6.31%，为14594元/㎡。

虽然上周整体的成交数值都各有下降，但我们却不能说楼市终于冷静了。

通过上表可以明显看出，第27和28周的成交有所下降，周均价也是10周内最低，但随后成交数据也在爬坡回升，可以说是阶段性的迎来变化。以近10周的数据变动来看，青岛新建商品住宅的成交量大体上是保持平稳的，基本维持在周成交3000套上下，偶有过高或是过低的成交变动后，也逐渐向中间值靠近；至于成交周均价，也基本维持在14500-15500元/㎡之间。

再者，青岛市整体的新房成交变动也与各区的楼市行情有关。

从数据来看，上周青岛新房成交最多的在西海岸新区，共计902套，其次是城阳（含高新区）373套，再是即墨区308套，胶州239套，近郊区成交占比青岛市总成交的近8成。其中西海岸新区蝉联成交之最仿佛已成常态，融创中心、中建锦绣城等大盘也再次上榜楼盘前十；城阳和高新区在共有产权政策和地铁等配套红利下，也继续发挥着余热，中欧国际城上周成交132套成为榜单第一；即墨、胶州乃至平度，上周的成交也都破百；主城区和莱西也一直发挥着正常水平。

市场变化 数字只是表象

虽然买房的人一直在路上，但周数据的变化也或多或少的影响购房者的心情。

其中，成交量下跌，容易造成一种楼市遇冷的错觉。与成交量挂钩，不可避免的自然是即时的开盘数量。据搜狐焦点不完全统计，自年后起岛城楼盘加推上新的数量呈现出逐步上涨的态势：1月16盘上新、2月11盘上新、3月10盘上新、4月27盘上新、5月36盘上新、6月40盘上新、7月26盘上新、8月39盘上新。

受疫情影响，楼市传统的小阳春和金三银四有所延迟，但整体回暖的势头不减；至半年考结束，岛城楼市已见常态，是以上半年的楼市成交节节高升。如今初进8月，楼市热火的金九银十也即将到来，不少楼盘也在此期间蓄力等待冲刺，所以7、8月间的楼盘开盘数量也相对含蓄；与此同时，此前已开的高去化楼盘已所剩不多，新开的楼盘初始报价虽低但受购房者“货比三家”的思维影响，除非项目拥有绝对的优势，否则去化还需后续发力。

再者，上半年青岛新建商品房成交虽同比去年数据有所下降，但自二季度起购房需求也得到了释放。尤其是在城阳等地，受共有产权政策影响，上半年的购房可以用“旺盛”来形容；而待近期银保监局介入、对首付等标准进行调整之后，不少人失去了政策红利，城阳的热度也渐消散，有业内人士称，城阳已透支了下半年购房需求。此外，改善需求的集中，也让主城区内的中高端改善型房源走俏，保利大国璟加推即火热、和达君玥等项目仅剩少量房源在售，而此时大云谷金茂府、华新园东宸府等尚未开盘，可供挑选的改善房源不多，在这“青黄不接”期间改善需求也收到限制。

但是，房价数字的下降，还是让不少购房者燃起了购房的希望。不过需要注意的是，数字的变化离不开区域。以主城区为例，现阶段尚未开盘的大云谷金茂府、融创崂山壹号院、华新园东宸府作为将集中上市的主城改善盘，项目与周边产品定价相比也将只高不低，内部人员透露项目定价将有机会冲击四五万元线。在寸土寸金的主城，新盘项目本就稀缺，但改善房源依旧供不应求，主动权掌握在开发商手中，房价也将再次刷新。而在原本体量大、推新多、去化慢的胶州、即墨等地，百盘大战的现状限制了房价的上升空间，不少开发商以价换量、回血谋生；在西海岸新区，楼盘也只多不少，尤其是在老胶南，房企的生存也不见轻松。

抄底虽好 需摆正心态

在每月初或是每周初，不少机构都会公布月度或周度的楼市数据。这或许能为购房者提供一个参考，但却不能奉为指标。对于即将到来的金九银十，不少购房者也都予以了期待；但需要注意的是，期待和现实是两码事。

我们总是希望房价能慢点涨，毕竟于大多数人而言，手头的存款始终与现行的房价有差距；而抄底、捡漏或许有机会，但这种机会不是每个人都能遇上并且能抓住的。这种方式虽好，但我们却不能故步自封地一味追求低价，从而错过了适合自己的产品。

同时，购房者不妨趁着这段金九银十的预热期，尽可能的了解意向区域和楼盘详情，货比三家有疑虑，那可以货比三十家，为置业早做打算。

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