上海土拍溢价率重出江湖,明年房价怎么走?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-16 21:14

楼市冷暖，地先知。冷却了近两三年的上海土地市场，在2020年迎来了久违的溢价出让。

去年上海土地市场出让的157幅地块中，仅有1个竞买人、零溢价“捡漏”拿地司空见惯，溢价率超过5%的只有区区8幅。而今年，上海修改土拍规则后的短短数月，土地市场恢复了良性竞争关系，住宅用地溢价率重出江湖。

据搜狐焦点统计，今年1-7月，上海合计出让54幅涉住宅用地，出让面积近345万㎡，土地出让金合计超1056亿元，平均楼板价约20645元/㎡。

（文末附地块明细）

其中，非底价出让地块数量合计26幅，接近总数一半。而溢价率超过5%的地块数量，就有18幅之多，是去年全年的2倍还要多。

溢价率最高的住宅地块为万达拿下的临港NHC10101单元06-01地块，溢价率53.15%，楼板价17636元/㎡。而万达拿下的另外一幅临港新城地块，溢价率也达到10.47%。

出现一定溢价率的地块，主要分布在临港自贸区新片区，嘉定新城、朱家角、大虹桥、江桥、泗泾、松江新城、外高桥等板块。

值得关注的是市中心区域，招商虹口地块、龙光杨浦地块在现场竞价环节，均出现了6家及以上竞买人，分布叫价187轮、77轮，溢价率分别达到28.4%、18.98%。

上述54幅地块，合计规划住宅套数下限达到至少33910套，将是未来一两年内上海新房市场供应主力。他们主要分布在哪些地方？

数据显示，浦东新区、青浦、嘉定、宝山、奉贤等区域为供地大户，数量均超5幅，合计42幅，占比全市超3/4。

从板块看，临港自贸区新片区土地出让数量最多，达到12幅。据此前临港新片区管委会透漏，2020年计划出让152幅地块，其中住宅地块43幅，用地面积196公顷。由此可以预见，新片区下半年还将迎来又一波住宅用地出让。

从拿地房企看，大名城为拿地大户，6幅地块主要分布在新片区、朱家角和松江新城，面积合计近28万㎡，总金额超53.7亿元。金地、万科各拿下3幅优质地块，保利、建发、瑞安、招商等也各拿下2幅地块。

土拍溢价重出江湖，一方面由于疫情结束，市场“报复性买房”情绪高涨，市场火热；同时，土地集中出让又频频出现溢价，反过来又刺激市场迅速回温。

不过也应看到，目前土拍溢价较2016年相比，还是相差甚远，基本与2018-2019年地价基本持平。

以同济2.76万/㎡竞得的泗泾地块为例，去年底华发和招商同日竞得两幅住宅用地，楼板价在2万/㎡出头，除去自持住宅比例，与同济地价较为接近，与2018年光明竞得的洞泾地块楼板价2.75元/㎡基本一致。该区域“地王”依然为格力项目，楼板价达3.76万/㎡。

土拍开始出现溢价，对于后市房价预期，你怎么看？

今年住宅用地出让明细