广州楼市:楼市分化想投资买房,应该怎样配置资产?

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提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，感谢赞赏！从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：广叔下午好！本人在广州黄埔有房(房贷余90万），亦在黄埔农村有私房。另在东莞新世纪豪园三期有一间153平房子(无房贷，租约到年底），本人计划卖掉东莞房子，再在黄埔大沙地或科学城附加重新购买房产(投资为主)，想请教广叔：1、年底卖掉东莞这间CBD再入手广州黄埔房产，从投资角度看，是否合适？2、东莞新世纪豪园三期是否短期应再持一段时间，再卖掉东莞房产更合适？(我的问题焦点在于投资收益如何最大化），谢谢广叔指教！

回答：你好，1、东莞CBD年底卖掉入手黄埔是可以的，从长期看黄埔的价值远远大于东莞。2、新世纪豪园近地铁，由于楼龄较老，未来增长潜力有限，不过现在的行情还有补涨，可以再持有一下，年底再做考虑。置换是正确的选择。

提问：再请教您一个问题。从居住角度考虑，广州地区繁花佳木绿化好、带喷泉的小区会不会蚊虫、蛇之类的普遍更常见？本人比较怕这些，是不是选择硬化路面比例大的更好一些？在新光天河风景（广州天河，天平架）这样硬化多的小区居住是不是比绿化好的新燕花园（广州天河、燕塘）相对更适合？

回答：你好。蚊子多少会有，如果住一楼，确实也有担心蛇，各有优缺点吧，不过自住的话，还是看个人偏好，靠近大马路，优点是出行方便，缺点就是可能有点噪音。新光天河风景可以考虑。

提问：你好广叔，请问下新塘的发展怎么看？在生活和房产，教育方面是否有优势？

回答：你好，新塘的发展我比较看好。1、临近广州，是广州的后花园，有地铁连通。2、本身有产业，比如富士康搬迁过去，当地工作、当地居住也行。3、临近东莞，东莞也有工作机会。4、通往前海，40-60分钟，属于前海通勤居住大后方，被纳入“准临深”概念了

提问：广叔好，希望请教一下买房问题。家在深圳，请教购房投资策略。现有三处房子，一，龙华长城里程家园，三房，约600，满八年。二，南山百富大厦，一房，310，满五年。三，泥岗村金银园，二房，约280，十几年了，周围都在涨，这个慢腾腾的，跟不上步伐。想买一套房投资。现在有一个房票，不考虑学位，想3-5年出手得利。你看在哪里买，买新房还是二手房。手头20现金。是抵押一套做首付，还是卖掉一套房合算？谢谢！

回答：你好。建议出手泥岗村金银园，1998年的房子了，罗湖未来看跑输大盘。可以考虑沙井，建议二手为主，一手为辅。二手考虑沙井西荟城，一手可以考虑沙井海岸城。

提问：你好广叔，我有龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作好一点呢

回答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

提问：本人想投资在天津买套房。市内六区都是老破小，昨天看了津南区咸水沽的新城兴和府的一套104平的两室，房价1万2，附近商业都比较齐全成熟。又看了附近的蓝光芙蓉公馆的几套洋房，洋房都是三室以上，房价1万左右，比较看好一套119平的四室，卧室都在四角。但是蓝光这个附近人烟稀少，不知道未来发展会怎么样，所以比较纠结，想请教下

回答：咸水沽的商品新房单价1.2万左右，城郊结合部直接买这种稳妥型标的。 投资角度看，可以小赌一把，毕竟和海教园有40%的差价。 优先新城和兴府，配套成熟，离地铁更近。

提问：天津武清南湖区域怎么样，最近楼盘挺多的，就是交通不太方便，到杨村站6公里，武清站11公里左右，到地铁5号线大概6公里的样子，武清南湖片区怎么样？

回答：1、整体环境好，拥有占地3000亩的天然南湖水上公园，片区道路平坦，绿化率高，整体都是大开发商楼盘，干净整洁，人文素质高。2、性价比高，因为不少开发商拿地价低（也有拿地高的），本片区的楼盘均价只有一万出头，比较城区其它区域，属于性价比高的。3、教育配套齐全，距离南湖实验中小学、天和城高中都在一公里内，距离高铁9公里，有轻轨5号线站点（通武廊）的规划。4、当然缺点也比较明显，入住率不高，配套生活不便。

提问：成都南城都汇和时代晶科比较，位置和价格都差不多，您为什么觉得时代晶科要好于南城都汇呢？高新区有什么比较有投资价值的楼盘推荐一下呢。谢谢

回答：南城都会有很多期，距离商业区，地铁站有些期不近。南城都会不是所有期都比不过时代晶科，而是需要每一期拿出来反复比较。另外就是，南城都汇房子不高，商业少，不热闹。你看看有些老外喜欢哪里就知道了。

提问：广叔你好，夫妻京户，有回龙观万润家园南向70平房一套，公积金贷款剩余64万，市场价360W，有现金120W，夫妻在西二旗附近国企+事业单位工作，家庭年收入50+。 「需求」今年3月份获娃一枚，幼儿园及小学，夫妻工作通勤，改善居住。 「问题」1.换房到西二旗(智学苑) 西北旺(春夏秋冬) 清河(海清园 永泰园)以及学院路(学知园等)哪个更合适？2.最合适区域入手价约为多少？3.如何操作获取最大贷款额度？ 谢广叔解答。

回答：你好，西二旗智学苑品质不行，不如看 金域华府 对口育翔+161分校 西北旺(春夏秋冬）可以看，不过性价比不高 清河 海清园不推荐，周围都是棚户区，小区没有固定停车位，到处都是乱停车的，得房率特别低。这一片永泰园和永泰西里可以看 对口二十中九年一贯制 你的情况学院路不太推荐 看房优先清河其次西二旗 垫资全款抵押入是最佳方式

提问：你好广叔，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，置换西部500-600万小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区，哪些楼盘，学位要九年制的，谢谢回复

回答：你好，已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部热门板块。 南山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。

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