东莞楼市:这类房子不要投资,买了准吃亏

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提问：广叔你好，坐标东莞，纯投资。两套房子：一套城南艺境102方东北向（13楼）带车位220W，有二抵；另一套丽水佳园92.5方，北向（19楼），179W。请问哪套更具投资价值？谢谢！

回答：你好，这两个楼盘位置很近，理论上会有相同比例的升值。城南艺境的楼龄较新，2015年的房子，丽水佳园楼龄相对旧一些，2005年的，但小区环境特别棒，自住会很舒适，建议选择丽水佳园。

提问：广叔，你好！地标东莞。纯投资。请问道滘丽水佳园和洪梅香缇公馆，哪个盘更具投资价值？谢谢！

回答：你好，丽水佳园，2006年的房子，南城旁，临江小区，环境也不错。香缇公馆楼龄要新很多，但周边配套一般，比如商城很少，买入需要持有时间比较长。短期考虑丽水佳园，中长期买香缇公馆

提问：广叔你好，地标东莞水乡片区。纯投资。请问麻涌万科珠江东岸和洪梅中熙香缇公馆，哪个盘更具投资价值？目前价位差不多1.5-1.6W之间，万科是精装修的但是90年代拿的地，中熙是毛坯12年拿的地。另外为什么地铁二号线通了，茶山和石龙板块的二手房市场热度还不如水乡片区？水乡片区很多投资客，次新小区入住率很低。谢谢！

回答：你好，万科珠江东岸周围较多工业厂房，缺少配套，精装修溢价高。中熙香缇公馆相对要好一些，配套齐全，小区环境不错，对面就是公园。建议选择中熙香缇公馆。主要是水乡片区有规划利好，ZF投入了巨资来打造。

提问：广叔你好，东莞翠珑湾3期和4期是否值得入手？还有接近光明科学城的黄江投资怎么样？首付可拿150万，家庭年收入40万左右，想2到5年拋，或者东莞其他有升值空间较大的楼盘可以推荐一下，求指导，谢谢。

回答：你好，翠珑湾，松山湖CBD，近北站，未来还有13延长线，中长期没问题的，但现在这个价位透支了两三年的价格。接近光明城也可以，但5年不好说，看光明科学城的建设情况。我的建议是买南城，确定性更高一些，可参考楼盘：光大景湖春晓、未来世界花园、恒大御湖

提问：广叔你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

提问：广叔你好，刚买新房还未交房，外公那边刚好有一套要继承的房产，请问办证顺序应该是怎样的，会不会有多出的费用

回答：你好，先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。 公证不是必须的。直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。未来卖出不满五唯一会有20%的个税

提问：广叔好，为了上班方便，兼顾照顾家庭，考虑换房。把广州白云区白云新城地段100方三楼西向三房两卫（市价350万），换成天河区员村97方二楼北向三房两卫（有一房朝南，市价500万），估计价格高150万，税费20万；或者换成员村同一楼栋的91方南向9楼三房一卫（报价430万），价格高80万左右。两边楼龄都近20年。请问是否合适？还有如何更卖房

回答：你好，你这是卖一换一，不太赞成。希望是卖一换二。而你卖掉三房两卫去换一个三房一卫，那就是倒退了，绝对不可取。从这点来看，只能选择97平方的。建议你考虑看看有没有更多的可能，一套广州一套佛山？或者不卖白云新城的同时去买华颖？

提问：你好广叔，由于工作关系要到天津工作，户口一并带过去，目前正在办理，办理成功之后也是个集体户口，想让孩子在天津上学的话，肯定还是得通过买房，孩子才能走天津户口。目前孩子两岁。家里一套房，位于涿州，想在天津买得起房子的话，涿州这个得卖掉，现在就是纠结，不知道卖了涿州的在天津买这样对不对。到底有没有必要卖掉涿州的房子去天津买房？

回答：你好，我觉得有必要这样做，天津这个城市相对于涿州来说，好处不是一点半点吧。涿州现在属于几线城市？天津可是新一线城市，仅仅是高考福利好一条吗？即便以后您不在天津这边定居，那也是可以在天津买房的。因为这个房价的涨势谁也说不准，天津这边怎么说都是比较合适生活与居住的。虽然不比北京的条件好，但是天津也是不差的。但是你要是跟涿州比的话，那无论是交通还是教育，肯定是天津比涿州要好一些的吧。综上所述，我觉得你有必要来天津买房，定居，。或者等孩子高考之后，在进行换房也是可以的。

提问：广叔好，我现在选房选的头大，还请支招。我们是京户家庭，现金流还可以，夫妻二人年收入大概有60万左右，首套置业在郊区。现在想要换宜居的改善型住房，郊区的房子卖掉后，加上手里的资金，共有350万。我在海淀工作，老公在朝阳，所以我们准备在这两个区域内选房子。学区先不考虑，只希望有个地段和配套还不错的两室一厅，住得舒服为主。不考虑新盘，因为比较着急住，等不了。目前希望在海淀中关村周围以及以北和望京地区购买二套房。您有什么建议的小区吗？老公是做互联网的，极其希望有个科技商业氛围较好的地方创业兼居住。多谢！

回答：你好，望京比较符合你们的要求，地段配套都不错，也是未来互联网大厂集中地 阿里 美团等都在这边， 可以淘下 宝星国际、澳洲康都、大西洋新城 等楼盘

提问：你好广叔，我自有一套2房在丹竹头阳基春天里，现在想再买一套大三房或者4房，工作区域也在丹竹头，目前看了英郡年华的大四房，550的价格，但是感觉那边小区环境有点旧，而且感觉之后也没潜力，这种情况你有什么建议，我首期资金在200万，不知道横岗那边会不会更好，还是平湖有潜力

回答：你好，你看到了横岗，想到了平湖，咋就没想到龙岗。 横岗，平湖这些半斤八两的区域还不如继续在布吉呆着。英郡年华确实要开始走下坡路了，而布吉3号沿线会被14号抢去风头，慢城片区会更好。 布吉上班完全可以考虑龙岗了，大运&泛大运板块，以及回龙铺那几个高赠送的学位房都可以淘淘。 另外，阳基春天里是过去五年我见过涨幅最慢的房子，没有之一，可以择机换掉，全深圳涨完了才能轮到它的孤盘。

提问：广叔好，夫妻两个沈阳户口，北京工作，想办jlh，今天来沈阳看了沈阳富力盛悦府，7000左右的99平小三居，楼的位置在小区里比较好，但楼层不好，五楼，如果单纯投资的角度分析，可以入手吗？能帮忙分析下沈北值得投资、升值前景好的吗？

回答：你好，5楼如果采光不影响，可以入手。短持更建议地铁边的项目，雅居乐不错。富力利好兑现时间相对长一些。

提问：你好广叔，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的收益太低了，60平的一室一厅租金才2800一个月，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？

回答：你好，没必要，房子最大的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会翻倍，增值部分会很好弥补你的收益。 买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。

提问：广叔好，本人想在东城区买房，学区+自住，现有子弹850请问在哪儿买？用何种方式买？新景家园东区商品房是否可入手？谢谢！

回答：你好，如果一定带学区属性，由于东城多校划片，推荐看安交或和平里片区比较均衡 如果有sfsd直接使用，否则就全款再抵押的方式，新景家园东区9左右可以考虑

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