市区这些70年项目未必是最好的 但总价200多万你不考虑吗?

几天前，克而瑞终于公布了5月天津商品住宅销售榜单，八阿哥赶紧翻到市区榜单一看，销售金额、成交面积双料冠军——旺海国际公寓（旺海海河源筑），有点厉害；成交面积榜单第二名是天津湾海景文苑，也是公寓，确实厉害！

这时候肯定会有人问了，你们不是说天津的公寓不好卖吗？怎么还能上榜？下面就给诸位说道说道。

市区上榜项目浅析

旺海国际公寓（旺海海河源筑）清盘特惠，从最初的3.5-4万/㎡单价降到了最低2万/㎡。项目地处内环，海河景观，步行至规划地铁4号线东北角站仅有500米距离，即便是公寓，2万/㎡的单价也非常吸引了，卖得好理所当然。

中海城市广场钻石湾占据海河一线河景，同样地处内环以内，紧邻轻轨9号线，周边各类配套成熟，与小白楼商圈仅一河之隔，入市以来，销售成绩一直表现不俗。

天津湾海景文苑为50年产权居住型公寓，民水民电，有天然气，除了产权年限和居住密度外，和普通住宅基本上没有区别，河西区户口、河西区学校以及一线河景优势，再加上距离地铁1号线土城站不足1公里，同样是区域热门项目。

海河金茂府同样占据海河头排景观资源，主打精装科技豪宅，社区内规划高端幼儿园，配备绿地主题广场和体验性商业区，享受4、5、9号线三条地铁，颇受改善客群青睐。

仁恒公园世纪是仁恒置地与农垦地产在新梅江携手打造的低密度纯居住社区，选用高品质装修材料和名品家装设备，精装交房，仁恒房屋品质和物业服务水平也是广受好评的。项目于5月份项目推出了收官楼座4号楼，均为三居室改善户型，整体价格虽有一定上浮，但仍热度不减。

公元大观由融创中国和保利地产联合开发，后期采用融创物业，同样享有良好口碑。项目位于红桥区子牙河畔，紧邻规划水西庄公园，邻近地铁1号线本溪路站，还是规划中地铁12号线站点上盖，颇具潜力。

凯旋门自首次开盘便“引爆”了天津楼市，最低21499元/㎡的单价，加上市区便捷的交通路网、邻轻轨站、河景、生活配套较为齐全等优势，无论是预算有限又不愿离开市区的刚需还是投资、老房改善客户都被深深吸引着，排队看房在并不火爆的2019年冬季也属于稀有“景观”了。此外，项目5月份也有新楼座加推。

南开宸院位于南开区奥体板块，邻近红旗南路快速路，自驾车出行十分便捷，且距离地铁5号线凌宾路站仅有约1公里距离，邻近时代奥城，周边各类配套齐全。作为寸土寸金的南开区，特别在奥体板块内比较，南开宸院的价格已经很有优势。

中储正荣栋境位于河东区万达商圈，周边路网便捷，且邻近建设中的地铁4号线泰昌路站。住宅部分仅有少量125、148㎡3-4居清盘在售，余房不多，均价28000-28500元/㎡；另外近期推出了30-50余㎡的公寓产品，均价18000-22000元/㎡，因总价低也吸引了诸多关注。

绿城天津诚园是绿城在天津市区独自操盘建设的首个项目，地处河西陈塘庄板块，3号地的地铁11号线陈塘站以及项目南侧约800米距离的地铁10号线珠江道站都在建设当中，未来出行更加便捷。项目与师大二附小签约，且近期加推的三期小高层最小户型仅有79㎡，总价较低，在区域内优势明显。

不难看出，上榜项目大致分为两类：第一类为占据市中心优质地段、教育等资源的高端盘；第二类为位置稍远，但邻近地铁站，且在同板块内价格优势明显的低价盘。

再看环城四区、滨海新区和远郊区的成交榜单，无疑也是价格占据了主导地位。

于是乎，八阿哥整理了天津市区的全部住宅项目，从中搜罗出有85㎡以上户型，且总价不超过300万的“刚需”楼盘。什么？你问为什么加双引号？

还不是因为肯定会有人觉得300万很贵，“算什么刚需”！那好，八阿哥先用事实跟你们“讲讲道理”。

市区豪宅有多“壕”？

友情建议：经济实力不是非常雄厚的盆友，在阅读这一段前，请先坐在阴凉通风处，且确保手机在触手可及的位置（便于呼救），心脏不好的盆友请先备好速效救心丸……（以下仅按网络所知均价乘以户型面积粗略计算，不代表最终实际总价）

宾西路5号高层145㎡，均价4.9万/㎡，总价约711万；洋房180-225平米，均价6.4万/㎡，总价约1152-1440万。

仁恒公园世纪高层主推127-245㎡户型，均价4.2万/㎡，总价约534-1029万。

金地阅千峯高层主推176㎡户型，均价5.7-6.8万/㎡，最低总价约1038万。

正荣紫阙小高层户型149-218平米，单价5.9万/㎡，总价约930-1040万；洋房户型为213-218平米跃层，单价6.2万/㎡，总价约1100-1500万。

南开1911高层主推136㎡户型，均价4万/㎡，总价约544万；小高层户型为109、134㎡，均价4.3万/㎡，总价约469-577万；洋房户型为124-149㎡，均价6.7万/㎡，总价约831-1000万。

南开府洋房84-184㎡，均价4.6万/㎡，总价约387-847万。

保利云禧洋房130、143㎡，均价5.4万/㎡，总价约702-万773万。

中海城市广场钻石湾高层85-170㎡，均价4.8万/㎡，总价约408-816万。

海河金茂府高层185-212㎡，单价5.5-6万/㎡；洋房155-248㎡，单价6.4-7万/㎡，整体价格800-1200万。

首创天阅海河高层104-224㎡，均价4.6万/㎡，总价约479-1031万。

惠灵顿海上花苑二期高层112-221㎡，均价4.5万/㎡，总价约504-995万。

正所谓没有对比就没有伤害，现在你们能承认市区300万的新房算刚需了吧（手动狗头）。

低总价未必只能买公寓

低总价与小户型似乎总有着无法割舍的联系，特别是由于近些年的推广“套路”，有些购房者很容易听到低总价小户型这个词就想到公寓产品，实际上，按照目前市场上常见的户型面积区间来看，85-95平米的2-3居室都已经算是小户型了，特别是在寸土寸金的市内六区，有的项目在规划户型时，已经把最小平米设计为100平米以上。

下面就是今天这篇文章的重点了——市区总价300万以内的70年住宅都有哪些？快来康康吧！

1.河东区路劲太阳城·心邸高层正在排卡，预计均价28500元/㎡，毛坯房，面积区间85-116㎡，按预计均价估算，85-100㎡左右户型均可在300万以内搞定。

主要卖点：名企开发、大型成熟居住区、配套完善、邻近双地铁、社区邻里平台。

2.河东区雅仕兰庭高层85㎡，均价25500元/㎡，总价约230万带车位。

主要卖点：快速路旁现房、邻近双地铁、现房。

3.河东区凯旋门高层80、86㎡两室和100㎡三室，均价25000-26000元/㎡，总价均在300万以内。

主要卖点：名企联合打造、邻近轻轨站、中山门商圈成熟配套。

4.河东区格调榴园高层、洋房户型区间90-170㎡，价格待定，个人无责任推测 高层90-100㎡户型毛坯房总房款可控制在300万以内。

主要卖点：开发商及物业口碑、园林设计、紧邻轻轨站

5.河东区雍鑫雍祥园高层84、93㎡两室，均价29000-30000元/㎡，总价300万以内。

主要卖点：规划地铁12号线上盖、邻近2号线站点。

6.河北区北宁公元高层88㎡两室，总房款250万左右，目前仅剩少量房源。

主要卖点：北宁公园及新开河景观、邻近3号线、中环线上。

7.河北区天房中山路高层89㎡两室，均价33000元/㎡，总房款约294万。

主要卖点：地铁6号线站点旁、紧邻北宁公园、成熟配套、中环以内。

8.河北区天房天泰高层98㎡两室，总价约285万。

主要卖点：中环内、现房、紧邻育婴里小学、邻近地铁4号线北洋桥站。

9.河北区中国铁建花语津郡高层88、99㎡2-3居室，精装均价32700元/㎡，毛坯房29700元/㎡， 近期有总房款减18万活动。精装88㎡以及毛坯88、99㎡优惠后总房款均在300万以内。

主要卖点：紧邻双地铁、精装房省时省力。

10.红桥区公元大观高层100㎡三室，总价约280万起。

主要卖点：名企联合开发、月牙河景观、紧邻规划水西庄公园、邻近地铁1号线、规划地铁12号线上盖。

11.红桥区九和府高层89、115㎡两室、三室，均价25000元/㎡，总房款220-290万。

主要卖点：三大品牌房企合力打造、邻近地铁1号线站点、配套成熟、规划两个市政景观花园、115㎡三室是目前市区项目中300万以内可以买到最大面积的。

12.红桥区朝阳领御高层94㎡两室顶层房源，均价28000-29000元/㎡，全盘清售中。

主要卖点：现房、邻近地铁6号线站点、成熟配套。

很容易看出，市区总房款在300万以内的新房项目都位于“下三区”，不过八阿哥认为，虽然河东、河北、红桥三个区的整体学区、配套不及“上三区”那般“优质”，但地段的稀缺性以及交通和生活配套的便捷仍然环城区域短期内无法企及的，无论对于刚需自住还是投资型购房者，购买市区项目不能“一夜暴富”，但是更加稳妥的选项。

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