复盘3月楼市:有人笑惨,有人扑街……

每一次的市场变化，都有“幺蛾子”乱飞。市场复启以来，2月28日至今，限购区域已有约30个盘次进行了网登：千人围观与几个人问津并存；核验数八九百与0通过同在；开盘去化100%与几套共舞……回看3月楼市，无疑是有人笑惨，有人扑街……

从沣东新城、临潼被爆出“默许”递资料开始，坊间对于“西安限购是否取消”、“限价是否悄悄地不执行了”等的疑问和讨论不断。事出必有“因”：疫情对经济影响面不小，尤其是短期，房地产这个“夜壶”在很多地方是支柱产业，可以拿来用用。事出也有“妖”：促销优惠一夜春风来，房价下跌预期犹如久旱逢甘霖的种子，一旦激活，就在购房群体心中疯长，买房步伐迟滞，需要“鞭策”。两者结合，传言、消息，如灞柳飞絮。没错，限购松绑，对目前有钱、想买的人而言无疑是欢迎的；限价从松，对于想拔高房价的房企来说，也是开心的。然而，驻马店、广州、海宁等地的松绑、松限政策，要么是“半日游”，要么是“半周游”，尚未执行就被“团灭”。央行、发改委先后“发声”告诫：不把房地产作为短期刺激经济的手段！然而总有人不死心，找出各种理由来测试“定力”。但是，子弹飞了一会儿之后，带来什么结果：3月上旬，楼盘总体去化率低至33.6%；3月下旬，楼盘整体去化率回升至41%。在“普惠”+降准预期+人为因素下，成交量开始缓慢回升。

楼市复启以来，截止目前，已有23盘登记及开盘，其中也有亮点：4个盘登记人数超千人；3个盘次开盘去化率100%，一个2万/㎡+摇号选房。雅居乐湖居笔记：145套房，均价1.1-1.3万/㎡，装修房，登记数1062个，核通数936个，高层、小高层，开盘去化率100%。御锦城：288套房，均价1.15万/㎡，毛坯房，登记数1059个，核通数859个，高层开盘去化率100%，小高层去化90%。龙湖紫宸：94套房，均价1.48万/㎡，装修房，登记数297个，核通数216个，开盘去化率100%。阳光城·翡丽曲江：120套房，均价1.38万/㎡，登记数1052个，核验数860个。雅居乐湖居笔记是节后第一个登记的盘，御锦城是节后登记价格最低的盘，翡丽曲江沾了曲江的光，价格有优势，三盘登记数均超过千人。从开盘去化结果看，雅居乐湖居笔记、御锦城、龙湖紫宸均为100%。毫无疑问，这与项目的特性、价格等相关。碧桂园·云顶已2.15万/㎡+的价格水平，首开244套房，精装修，登记数456个，核通数348个，开盘去化率61%。不难发现，每个价格段的盘，都有摇号及销售不错的情况。但也都有其特点，也或多或少有促销手段，比如云顶买房送车位。无疑，这些盘是目前市场中的亮点，但这4盘占23盘的比例仅为17%。如果，非要拿这些来说明什么，比如市场还不差……难免以偏概全。

与上述4盘形成强烈对比的是，还有19盘的登记及去化率一般偏差，个别盘甚至很惨淡。回顾一下相关数据：1、惊到了！14盘最低去化仅3%！大多数人只看不买？2、开盘数据：9盘仅1盘摇号！整体去化增至41%中南·君启：65套房，均价1.83万/㎡，装修房，登记数15个，核通数0。开盘均价1.72万/㎡，去化率32%。中南·上悦城：490套房，均价1.71-1.72万/㎡，登记数12个，核通数0。金科博翠天宸：494套房，均价1.23万/㎡，装修房，登记数68个，核通数4个，开盘去化率约3%。绿城·桂语澜庭：613套房，均价1.17万/㎡，毛坯房，登记数219个，核通数125个，开盘去化率16%。中南项目的登记率和去化率走低，未必是中南的品牌和产品的问题，主要因素是价格与市场预期有偏差。金科在首付可分期的情况下，去化率低至个位数；绿城·桂语澜庭有“绿城”金字招牌加持，且均价1.17万/㎡，则需要思考的东西就多了！另有15个盘，价格在1.1-2.1万/㎡，高层、洋房、叠拼均有，登记数低位徘徊，去化率在20-50%之间。与前述4个盘的“热”相比，更多盘一般，少数盘趋冷，总体上依然体现了2019年以来的“冷中有热、热中有冷”的态势。对于更多房企来说，2020年的指标没变，但客群在变，购买力结构变化、购买力阶段性弱化等，压力之下，各种手段甚至幺蛾子飞出，不足为怪。

在此刻，对买房而言，有三句话，我们不得不说：一是不摇号、核验为0、去化率低至个位数，已不能说是房企策略问题，一定有其自身的原因。二是买房逻辑变了，依照过去的价值逻辑在当下及未来买房、投资，即便是可以避免掉坑，但要所选房子未来价值更坚挺，则要下狠功夫。三是为卖得好、买得巧的鼓掌可以，但盲目为房价“鼓涨”不可取。什么样的年景和形势，接受什么样的市场，顺势而为没毛病。不悲观，是精神；不盲目，是能力；选得准，才可能是赢家。编辑=阳阳  编审=徐红

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