买了铺子，成了炮灰

　　房地产相关的事情，真是说也说不完，在上次说小产权房的文章里，有些小伙伴还提到要不要买商铺的事情。

　　那今天小巴就再来聊聊，商铺的逻辑。

　　大家都知道，疫情期间很多商铺都倒闭了，包括520那天，被誉为“7-11在北京最强的对手”——全时便利店也结束营业了。

　　现在想投资商铺的小伙伴，莫不是想趁商铺行情不好，低价入手“抄底”？

　　怕是看到了网上那些推销商铺的软广，就心痒痒，觉得风口又来了。

　　俗话说得好：一铺养三代！

　　但恐怕那已经是老黄历了。

　　而且在疫情来临之前，商铺投资已经不好做，只是疫情之下，把问题放大了，价格跌得更厉害。

　　投资商铺，无非靠两种方式赚钱，一是等商铺增值后，卖出去赚钱差价；或者是将商铺租出去，赚租金。

　　看起来，跟投资住宅房的操作是一样的，但商铺的投资价值，可能远比不上房子。

　　01

　　首先，这里面很关键的一个逻辑，就是供需。

　　虽然商铺的需求和住宅的需求，都随着人口流入的增加而增长，但是有区别。

　　打个比方，2000个外来流入人口里面，可能超过1000人有购房落户的需求。

　　而在商铺需求方面，只需一个社区范围里有完整的配套设施，即可满足。

　　也就是说，商铺的需求相对房子来说，数量上没那么多。

　　再加上现在咱们都知道，网购实在是太方便了，在网上就可以对接生意，不用租店面，搞个小仓库，甚至居家就可以做了，成本更便宜，还能辐射到更多的人，租个铺子成本那么高，还有多少可赚的呀？

　　而商铺在供给方面，却非常充足。

　　国际上有个叫做“城市人均零售商业面积”的概念，版本有几个，普遍使用的标准是人均零售商业面积，在1-1.2平方米。

　　咱们国内很多大城市，基本上都超过了这个数值。

　　截至2017年，上海人均商业面积为1.4平方米，北京是人均2平方米，武汉和昆明甚至超过了3平方米。

　　城建一直在搞，商铺源源不断，到处都有铺子可选，商铺价格高的，就是有价无市，如果你二手的卖高价格，还不如买新铺。

　　人家做生意的也不笨，所以各种因素之下，商铺空置率就比之前高了很多。

　　（《上海物业市场研究报告》2019）

　　02

　　商铺在供应过多，需求不足的情况下，自然就很难增值，能租出去都算好了，而且租金收入还越来越少。

　　我们可以来算算。

　　买入商铺，需要缴纳印花税、契税、权证印花税、交易手续费等费用，交给物业打理的话，还得缴纳物业管理费，成本并不低。

　　买入商铺有两种支付方式，全款支付，或者按揭贷款支付。

　　如果是全款支付——

　　出租的年收益率 = （税后月租金×12－平均每年成本费用）÷ 商铺总价

　　投资回收年限 =  商铺总价 ÷ 年租金收入

　　如果是按揭贷款支付——

　　出租的年收益率  = （税后月租金×12－平均每年成本费用）÷ （商铺首期款+按揭贷款）

　　投资回收年限 = （商铺首期款+按揭贷款）÷ 年租金收入

　　以小巴在知乎看到的一个案例为例，咱们来算一笔账。

　　400万全款购买了4个商铺，假设全部都租出去，平均每个商铺每月租金5000元，其他成本费忽略不计。

　　年收益率为5000×4×12÷4000000 = 6%

　　投资回收年限 = 4000000 ÷（5000×4×12）≈ 16.7年

　　当然，我们这里没算上各种税费和管理费成本，算上的话收益率不会有6%。

　　而且，这还是保证商铺没有空档期，一直在出租，而且租金维持当下水平，没有跌的前提下，计算出来的结果，这种情况下要收回成本，还得16.7年。

　　如果不是全款，而是跟银行贷款买的商铺的话，一时没能把商铺租出去，导致资金链断裂，还会因为还不上钱，陷入债务危机，染上信用污点。

　　03

　　要是你反悔了，想转手出去，恐怕也不是一件容易的事。

　　我们上面已经说到商铺供应充足，除非是商业价值很高的地段，一般的二手商铺在市场上并不吃香。

　　试想一下，那些想要做投资，或者购买商铺经营生意的人，不都是优先挑选地段好、性价比高的商铺吗？

　　更糟糕的是，所谓“好地段”是会变的。

　　城市的发展热区在不停变化，10年前的黄金地段，10年后可能热度已经退去，曾经的黄金商业区，可能因为城市的新规划，导致变成人口流量少的老城区，甚至无人问津。

　　正所谓“三十年河东，三十年河西”。

　　再细想想，真正好的商铺，基本上都掌握在一些专门搞这方面投资的房地产大企业手里，比如我们之前提到的恒隆，只有少部分在极少数投资者，或者是继承家业下来的人手里。

　　所以问题就来了，人家的好商铺，会舍得转手给你去赚钱？都是自持。

　　做不下去的坑，才会来找你“旺铺转让”，至于旺不旺，你做做不就知道了。

　　这里顺带提一个资讯，5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，将从2021年1月1日起施行。

　　值得注意的是，这部《民法典》的第359条提出——

　　“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

　　非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　也就是说，住宅的土地使用权满了70年，明确是可以自动续的，费用有望可以减免；

　　而非住宅用地，就像商铺这些，待遇就不同了，满了40年到期之后，续期就要看看条件了，可能还得缴纳一定的费用。

　　总的来说，“一铺养三代”的时期已经过去，普通人投资商铺的风险挺高了。

　　当然，不可否认确实有行家，懂得考察该地段的人流车流、配套设施结构、当地人的消费能力水平、附近的商铺密集度等等，选到好铺子，然后用便宜的价格盘下。

　　但恐怕90%的人，进场后就是成为接盘侠的命运。

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（责任编辑：张洋 HN080）

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