万科1862人站了出来
既在意料之外,又在意料之中。
说意料之外,是因为这是万科上市以来首次半年度亏损。
说意料之中,是因为此前已有兆头。一季度万科亏损3.6亿元,而二季度的新房市场并未明显好转。地产分析师普遍预测,包括万科在内,难扭大势。
万科管理层对亏损是这样解释的:结算节奏以及从今年二季度开始全力落实聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案。
我们分析,主要有以下两个因素:
其一,是结算项目拿地成本较高。根据房地产开发节奏,今年上半年结算的项目,一般是此前两年上市的。与2024年相比,2021-2023年的土地成本相对较高。
当然,2019-2020年的拿地成本更高,不过它们大都在2022-2023年消化了,这从万科净利润率、净利润的下滑曲线可以看出来。
土地成本是刚性的,是吃掉利润的大户。万科这几年将管理费用、销售费用压到了最低,但要想取得利润,必须靠售价。
其二是售价在下降。大家感受比较深的,是自己身边或所在小区的二手房价格,连续几年下滑。不少热点城市已经跌到了2016、2017年。
其实新房售价也在走低。进入2024年更加明显。之前我们写过,北京新房项目,今年大多是以备案价的8折左右开盘。极少数项目还下探到七几折甚至七折。
新房价格战是以牺牲利润为代价的。开发商没有利润也卖,就是为了保现金流。当前市场环境下,经营性现金流比利润更重要。万科也不例外,上半年采取了一系列折价去库存的动作,就是为了保现金流。
土地成本维持在高位,而售价在走低,亏损就几乎是必然的。也是在7月9日,某国有上市房企公告,预计2024年上半年归母净利润亏损19亿元-24亿元。只要进入利润下滑通道,规模越大,亏损越大,某种程度上,这个现象是成立的。而万科的销售额是该国企的6倍。
我们说过,过去几年的房地产市场环境,没有人能独身其外。所以,9日晚上看到万科的预亏公告后,一位央企地产商对攸克君说:感同身受,冷暖我知。自己公司也是在利润与亏损的边缘战战兢兢。
这也是3月初万科一度遭遇股债双杀时,几位央企朋友也揪心关注的原因;万科挺过危机,业内所有人都为之庆幸、高兴。
万科上半年亏损,主要就上面两个因素。其他还包括:计提,大宗交易折价出让等。这些因素占比都不算高。
站在年中的关口,重要的不是回望过去,而是眺望未来。下半年怎么走,地产界还是会看万科,问万科。
态度很重要。万科在与投资者交流时表示,坚定看好行业前景。“我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的,并且已经做好了准备。相对于潜在总需求,目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分,活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。”
所谓“潜在总需求”,万科认为,中国房地产市场的需求量每年有10亿平方米-12亿平方米的开工量,但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米,今年上半年还在下滑。这意味着,某种程度上市场是在超跌的。
光有态度不行,还得有行动。所谓行动,就是为了活下去而采取的行动。我们看到,上半年除了完成1273.3亿元的销售,万科还有以下几个动作:
一是经营和服务业务全力回笼现金流。利用经营性物业贷新增149.8亿元;大宗交易实现回款93.4亿元;印力REIT完成上市,发行规模32.6亿元,保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs也在申报过程中。
二是开展新增融资、再融资。上半年合计新增融资、再融资超600亿元,对应偿还超过500亿元,其中招商银行牵头的200亿元银团贷款,是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。了解房地产行业现状的朋友都清楚,这个时候还能拿到这么高额的贷款,万科的信用可见一斑。
这些,都是在保障经营性现金流安全。2024年万科已经没有待偿还的境外债,只剩两笔境内债共计43亿元,而且已经提前作出安排,不存在违约的可能。
冷峻的市场形势下,郁亮喊话是态度是表态,保现金流是行动。但这些,代表的是企业,是企业层面对外发出的信号。
就在这个关键时刻,万科的一批个体也站了出来。
7月9日万科发出了另一份公告。万科骨干人员计划在未来6个月内自筹资金2亿元,增持公司A股股票。
这批骨干共计1862人。
增持、回购,是今年以来监管层特别鼓励的行为。与其他企业的增持相比,万科骨干此次增持,有几个特点:
第一,2亿元,对比同类企业,其增持额度是比较大的。第二,这些股票不设定买入的价格上限。第三,自愿锁定2年。绝大多数企业是锁定6-12个月。
其中的诚意是肉眼可见的。
上市公司表态增持的,一般是管理层。而万科自愿增持的1862位骨干人员,代表很广泛。2亿元,人均超10万,这可是掏出的真金白银。
股票市场盈亏自负,如果不是自愿,没人能强迫你掏钱。
1862人的增持,既是对中国资本市场的支持,也是对万科未来的信心。延伸开来说,也是对中国房地产市场、中国经济的信心。因为,它们是紧密联接在一起的。
万科背水一战。1862人荣辱与共。
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