房地产向好的信号

来源：房产装修家居资讯时间：2024-05-10 17:59

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上月底的高层会议，地产领域受到重点关注，其中新增提出：

“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

研究机构认为，上述表述对行业发展或具有历史性影响意义。

具体该如何理解呢？

01再提去库存影响或是历史级别

回顾2015年12月和2016年4月，高层曾提出过房地产去库存，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场走出低谷。

国金证券研究认为，此次高层再定调，预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。

国金证券研究认为，助力地产“去库存”或可从三方面发力：

其一，各地新房销售政策或可因地制宜进一步优化；

其二，“三大工程”或是“消化存量”“优化增量”的重要抓手，城中村改造项目的房票安置、保障房体系建设中对存量房的收购或可部分推动地产去库存。

其三，地方政府助力地产“以旧换新”或可推动消化存量。

国盛证券研究认为，“消化存量”可能落地的方向是成立统一平台收储，收购对象含开发商的累积的新房房源库存、开发商的未动工库存地块。因二手房是非标产品，不会是主要对象。

招商证券研究认为，此次会议表述为消化存量“房产”而非“房地产”，或意味着后续政策对象或更多集中于市场上去化困难的待售商品住房，而非未开工或停、缓工的土地或项目。

但是，值得关注的是，研究机构普遍认为，对比 2014-2016年宽松周期，本次会议表述是“统筹研究”，一方面说明政策是自上而下的，同时也说明去库存政策的推进速度不会快。

天风证券研究分析，尽管现在政府收储模式已经初现端倪，但预计短期内推进节奏可能仍会较为稳慎，这也是本次会议强调“统筹研究”的用意。

02 可能的途径及资金来源？

业内认为，本次会议再提“统筹研究消化存量房产的政策措施”，或有助于各地存量去化成熟模式的形成。但无论是“以旧换新”还是收购存量住房改作保障房，都面临着资金难题。

长江证券研究分析，历史上的去库存，是依靠政府部门和居民部门大力加杠杆来实现，而本轮政府收储，库存并未实质去化，只是从居民部门阶段性转移至政府部门，考验地方财力和杠杆空间。

平安证券设想，各地城投分批次收购存量住房转做保障房，资金来源可以分为三块：

首先，商业银行以住房为抵押物发放贷款，利率水平不超过同期个人住房贷款；

其次，综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本，可由ZY财政提供 2%-3%贴息，并引入民间资本参与运营。

最后，央行可设立万亿以上规模的专项再贷款，为商业银行提供充足的资金。

03 关键在于提振购买力

尽管自上而下的“消化存量”政策落地还需时间，但业内总体认为，此次会议相关表述有利于推进整个房地产产业链信心的恢复。且目前看，供需两端去库存政策已经齐发力。

比如，4月29日自然资源部的发文，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停宅地出让，也是从供给端限制供给，有利于存量项目去化。

4 月 30 日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，在五环外新购一套住房。虽然政策效果虽有待跟踪，但政策放松信号意义很强。

国盛证券研究预测，今年年内，有希望继续推进的政策包括：

需求侧继续加码一线（限购区域、社保年限、商业、首付比例）、房贷利率下行、交易税费进一步下调等；供给侧，成立平台收储新房转为保障房；三大工程继续推进。

天风证券同时认为，房地产的关键问题还是主体纾困和提振居民购买力，后续关注重点在于政策执行力度和有无配套财政或者金融工具支持，比如PSL或者其他。