【金诉专栏】买了二手房,原业主欠的物业费该由谁交?

来源：房产装修家居资讯时间：2024-04-23 10:59

律师介绍

王玉臣（金诉创始人）北京法学会不动产法研究会理事北京市律协土地房地产专委会委员北京市朝阳区律师协会第四届会员代表大会代表央视《社会与法》栏目特邀律师北京电视台、人民日报、中国新闻周刊等主流媒体特约采访律师物业强制停水停电

近期，在各种政策的推动下，各地二手房交易不断增加。然而，在房屋易主的过程中，新业主和物业公司之间再次产生了一些问题。许多购买了二手房的业主反映，刚想进行装修，就被物业公司停水或停电。物业公司要求业主必须补交之前欠下的物业费，才能恢复水电供应。那么，物业公司这样做是否合法呢？

首先，无论在何种情况下，物业公司以停水、停电等方式要求业主缴纳物业费的行为都是违法的。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果物业采取上述方式要求业主缴纳物业费，业主可以向相关部门进行举报和投诉。如果问题没有得到解决，我们可以进一步通过诉讼等法律手段进行维权。

至于买家是否需要替原业主补交物业费，则要看购房合同内是否有相关约定。如果合同内明确约定，拖欠的物业费及其他费用由买家承担，那么买家有义务按照合同约定支付相关费用。如果合同内没有明确约定，买家没有义务替原业主补交拖欠的物业费。

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为了防止类似情况的发生，我们可以在二手房交易的合同中明确约定以下内容：

1、房屋基本概况。包括房屋坐落、房号、所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、使用面积、设计用途、共有权人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。

2、房屋成交价格中所包含的具体内容。比如常规的成交价实际上是按套转让价，不仅仅包括房子本身，还包括房屋的附属设施、设备、物品等，以避免交房时产生不必要的纠纷。

3、房款的支付方式。常规的支付方式一般分为一次性付款、分期付款、抵押贷款三种方式。我们在合同中要明确约定支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料、时间等内容。

4、房屋交付。必须在合同中明确约定交房时间、交房方式、逾期交房违约责任等。例如，卖方迁出房屋时，需结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等所有费用，并交付房屋钥匙。

5、过户。合同中要明确约定房屋所有权证过户时间、办证的配合义务、不配合过户的违约责任、逾期过户的违约责任等。房屋所有权证是购房人从法律上取得物权的标志，过户环节必须重视。

6、税费承担。房屋买卖中税费的金额往往不小，因此，相关的税费具体由谁承担需要由买卖双方商定，并明确落实在合同中。房屋买卖中涉及的税费金额较大，因此需要明确约定谁来承担相关税费。如果由买家承担税费，合同中应明确列明影响税费的因素，例如是否为唯一住房，是否满五唯一等。此外，还需明确约定，如果购房人提供的情况有误，增加的税费由购房人承担等。

最后，需要提醒大家的是，二手房交易中，很多条款的内容都是可以由双方协商变更的。我们一定要充分运用这一点，最大程度保障自己的权益。

排版编辑丨夏悦闻

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