年报解读 | 城投控股:营收净利双下滑,运营业务持续升级

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3月30日，城投控股(SH600649)公布2023年年度报告。报告显示，城投控股2023年实现房地产销售金额82.15亿元，销售面积13.60万平方米；营业收入25.59亿元，归属于上市公司股东的净利润4.15亿元，营收与归母净利润均出现下滑。“城投宽庭”租赁住房品牌全年新开5个社区，运营业务持续升级。

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https://www.cih-index.com/销售额增长超100%，持续深耕上海
2023年，城投控股实现房地产销售金额82.15亿元，同比增长126.7%，销售面积13.60万平方米；实现结转收入金额11.46亿元，结转面积6.9万平方米，在建项目规模约120万平方米，实现新开工约27万平方米，竣工约37万平方米。
图：2021-2023年城投控股房地产销售情况
从布局区域看，城投控股主要聚焦上海。在房地产开发投资与销售结转项目中，除与合作方联合开发的安徽省黄山市高铁新城项目外，其余项目均位于上海。2023年，城投控股虹盛里、高阳里、汇樾庭等新盘上市销售取得较好成绩，并加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，全年实现销售资金回笼85亿元。同时，城投控股在上海2023年第四批次集中供地中，以12.64亿元竞得杨浦区大桥街道94街坊地块，持续扩充项目储备。
营收净利双下滑，代建与特许经营权项目收入占比增加
2023年，城投控股实现营业收入25.59亿元，同比下降69.78%，归属于上市公司股东的净利润4.15亿元，同比下降46.91%，营收与归母净利润均出现下滑；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.31亿元，同比扭亏为盈。营业收入下降，主要原因是房产项目竣工交付结转较上年同期减少；归属于上市公司股东的净利润减少，主要是股权转让收益较上年同期减少所致。
图：2021-2023年城投控股营业收入与归母净利润情况
分业务类型来看，2023年城投控股营业收入中，房产业务收入19.29亿元，占营业收入的75.40%；代建收入2.12亿元，占营业收入比例为8.27%；特许经营权项目收入2.30亿元，占营业收入的9.01%；运营管理及其他收入1.87亿元，占营业收入的7.32%。相比于2022年，代建与特许经营权项目收入占比增加。
图：2022年（左）、2023年（右）城投控股营业收入构成情况
运营业务持续升级，深化金融投资与房地产业协同
2023年，城投控股积极探索新发展模式，运营业务持续升级。在租赁住房业务方面，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营，全年新开5个社区，新增房源9357套。截至2023年底，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到7个，已入市租赁房源累计约1.2万套。其中，光华社区于2023年3月正式投入运营，开业3个月内出租率达到90%；临港社区于11月开业，出租率达87%。为提升社区品质，城投控股打造社区配套与服务平台“宽庭荟”，年内加速商业招商，江湾、光华社区商业出租率近100%，并在满足社区租户日常需求的基础上，开展丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社区服务质量和温度。在酒店业务方面，朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于2023年年内开业；黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反馈在黄山区域一直保持前列。
城投控股不断深化金融投资与房地产业协同，为投融资打开新的渠道。城投控股旗下直投平台投资公司全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，积极主动解决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，于2024年1月12日成功发行长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。同时，城投控股旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立两支基金，新增资金管理规模合计3亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域优质投资标的，以及冷链物流全产业链，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力城投控股在现有地产业务基础上增加新的增长点。

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