年报解读 | 中海地产:销售与利润增长,发展韧性强劲

来源：房产装修家居资讯时间：2024-04-07 20:59

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2023年，面对行业调整期的巨大挑战，中海地产积极应对，以进促稳，穿越发展周期的发展韧性强劲，销售与利润逆势增长，持续稳步前行。
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业绩：营收利润增长，商业物业收入表现不俗
图：2019-2023年营业收入和净利润情况数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
营收、归母净利率同比增长超10%。2023年，中海地产全年实现营业收入2025.24亿元，同比增长12.3%，恢复正增长；归母净利润256.1亿港元，同比增长10.1%。剔除税后投资物业重估增值的归母净利润为225.8亿元，同比增长12.1%；每股基本盈利为每股2.34元，同比上升10.1%。
2023年，中海地产（不含中海宏洋）竣工面积达1643万平方米，较上年增长13.7%，竣工交付增加带动其房地产开发业务收入增长，房地产开发业务收入为1928.8亿元，同比上升11.8%。
年内，中海地产商业物业收入表明不俗。商业物业收入为63.6亿元，同比上升20.9%，其中写字楼收入为34.3亿元，购物中心收入为16.8亿元，长租公寓收入为1.9亿元，酒店及其他商业收入为10.6亿元，购物中心收入同比增长40%。年内，中海地产新增12个商业物业投入运营，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长注入新动能。中海地产以轻资产模式输出管理，年内新签约管理六个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。截至2023年末，中海地产累计管理外部商业物业150万平方米。新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长。
销售：销售额小幅增长，聚焦高能级城市精准投资
图：2019-2023年销售额、销售面积情况数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
物业销售小幅增长，仍优于行业水平和同阵营企业均值。2023年，中海地产实现合同销售额3098.1亿元，同比增长5.1%，销售面积1336万平，同比下降3.7%。根据中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，2023年，TOP100房企销售总额同比下降17.3%，TOP10房企销售额较上年下降11.7%，在此背景下，中海地产销售额同比小幅增长，好于行业均值和同阵营企业，依旧保持了较强的发展韧性。
从区域情况来看，中海地产销售主要来自北部大区、南部大区等区域，其中，北部大区占比达到29.4，较上年增加3.2个百分点。
市场调整下行，不确定性增强，中海地产保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产，精准投资，全年在23个内地城市及香港获取43宗地块，权益拿地金额约1226.6亿元，同比增长42%。北上广深四个一线城市拿地金额占比约60%，土储结构较为优质。中海地产密切追踪相关并购机会，年内获取广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目17%股权。
截至2023年末，中海地产（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为3522万平方米，权益建筑面积为3039万平方米。截至2023年末，中海宏洋土地储备总建筑面积为1881万平方米，权益建筑面积为1552万平方米。中海地产系列公司土地储备总建筑面积为5403万平方米。
财务：保持稳健的财务状况与强劲的成本优势
中海地产继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势。2023年末，中海地产的资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，继续保持在绿档。
图：2020-2023年净负债率情况
中海地产积极管理有息借贷规模，提早偿还2024年1月到期的俱乐部贷款港币300.0亿元，净偿还债务人民币155.8亿元，有效控制了各项资金成本。中海地产持续发挥境内外双融资平台优势，积极应对国际资本市场利率、汇率波动带来的影响，灵活运用多项工具，合理安排融资。其中，境外提款人民币251.4亿元贷款，并发行中资房企年内最大规模点心债人民币31.9亿元，境内提款各类低息贷款人民币485.8亿元，品种涵盖开发贷、并购贷、经营贷等，并成功发行两期合共人民币60.0亿元的低息公司债。
中海地产2023年加权平均融资成本为3.55%，融资成本处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降0.2个百分点，成本费用管控的竞争优势进一步增强。
中海地产坚持以现金流管理为中心，抓紧销售回款，当中北京、上海、广州、深圳、天津、成都及西安销售回款理想，各城市均超过人民币100亿元。年内，中海地产销售回款为人民币2171.9亿元，其他经营回款为人民币145.0亿元，总经营回款为人民币2316.9亿元，同比上升14.8%。中海地产持有银行结余及现金为人民币1056.3亿元，经营性现金净流入为人民币352.8亿元，一年内到期的借贷为409.7亿元，货币资金能够覆盖短期有息债务。
结语
经历本轮行业洗牌，各类资源进一步向头部房企汇聚，中海地产一贯坚持财务稳健基础上的高质量发展策略，保持行业最高的信用评级，预期将率先受益。中海地产稳中求进、以进促稳的资源更加厚实，可持续发展能力行业领先，发展更加笃定，有信心以稳健优异的经营绩效回报股东的信任。

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