年报解读 | 美的置业:聚焦高潜城市投资,融资保持顺畅

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2023年，美的置业销售金额为658.5亿元，据此，2024年，美地置业将销售目标定为550亿元左右。美的置业营业收入为735.65亿元，与2022年基本持平；有息负债总额为380.7亿元，同比下降21.4%；三道红线保持绿档。美的置业围绕“聚焦深耕、战略升级”路径，保持投资定力，聚焦一二线高潜城市拿地，2023年拿地金额22.4亿元。同时，美的置业融资较为顺畅，2023年累计发行五期共计人民币46.2亿元的中期票据。

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销售目标550亿元，聚焦高潜城市投资
2023年，美的置业销售金额为658.5亿元，较2022年同比下降16.9%。据此，2024年，美地置业将销售目标定为550亿元左右，目标销售规模将下降16.5%。2023年，美的置业营业收入为735.65亿元，与2022年基本持平，同比下降0.1%。对应入账销售金额716.79亿元，与2022年持平，微降0.7%。
投资方面，美的置业围绕“聚焦深耕、战略升级”路径，保持投资定力，聚焦一二线高潜城市。2023年，美的置业分别在广州、长沙、佛山等城市获取5幅地块，投入金额22.4亿元，新增货值约70亿元。截至2023年12月31日，美的置业土地储备总建筑面积2816万平方米，涉及327个开发项目，土储主要分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域内。
美的置业秉承有节奏的换仓，加快城市演化路径，自2019年至今，基本停 止在低量级城市新增拿地。自2021年至今，持续优化土储结构，且主动推动低量级城市出清，已累计完成股权归编项目45个，其中，收购21个项目，新增权益货值人民币98.4亿元，退出24个项目，减少权益货值人民币32.7亿元，于报告期末，美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。
财务状态良好，有息负债总额下降
财务方面，美的置业保持了良好的状态。三道红线保持了绿档，扣除预收款后的资产负债率67.3%，净负债率35.8%，现金短债比1.44倍。
债务结构方面，截至2023年12月31日，美的置业有息负债总额为380.7亿元，同比下降21.4%。其中短期债务约120亿元，对应现金及现金等价物175.53亿元。
利润方面，美的置业毛利同比下降25.0%到84.84亿元，毛利率约11.5%，较2022年下降3.9个百分点；经营利润43.07亿元，同比下降37.0%；核心净利润下降41.7%至22.56亿元。
融资顺畅，全年交付项目140个
融资持续顺畅，多笔中票发行。美的置业始终把企业信用看作生命线，坚持长期主义。2023年，美的置业成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企，年内累计发行五期共计人民币46.2亿元的中期票据。2024年以来，美的置业已在1月完成发行14.4亿元中期票据，利率4.96%；3月，再成功发行4亿元供应链ABS，发行利率4.56%，是2024年民营房企首笔纯信用ABS。
注重产品力，坚持保交付。美的置业在产品定位上，聚焦为一二线高潜城市中高支付能力的家庭提供改善型产品。产品核心策略上，以科技、健康、节能的产品为导向，为客户提供主动的、便捷的、高度稳定的居住体验。建造体系上，通过举牌验收、关键点控制、深度挖掘细节工艺，展示所见即所得的匠心品质，给客户以脚踏实地的安全感。同时，美的置地始终紧跟国家政策指引，不仅按时交付，更提高交付标准，重塑交付力。2023年，全年交付140个项目，超9万套，交付平稳高质。

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