年报解读 | 融创:化债成果显著,土储较为优质

最新房企年报解读系列研究报告，点击索取2023年，房地产市场仍处深度调整期，“防风险”升级为房企的共同课题。市场一方面密切关注着企业化债，寻找借鉴样本，另一方面也更关注底层资产，是否可支撑安全度过“冬天”。
一直被视为行业纾困化险典型的融创，历经风雨洗礼，资产基本盘展现出抗打一面。数据显示，在连续三年充分计提各项减值后，融创归母净资产仍达624.3亿元，比2022年同期增长39.6亿元；有息负债2778.3亿元，比2022年同期下降205.9亿元，抗风险基础更强。
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归母净资产、有息负债“一升一降”
回顾过去一年，在政策的有力支持下，房企陆续传出化债积极信号，但市场销售上仍然持续承压。2023年全国商品房销售额11.6万亿元，同比下降6.5%。2023年融创中国累计实现合同销售金额约847.7亿元，累计合同销售面积约607.6万平方米。
据了解，融创在2021、2022年财报两次计提减值后，出于对后市的审慎性考虑，2023年财报依然继续计提减值，三年累计计提减值总额超850亿元。
而即便在市场下行、大幅度减值的背景下，融创通过积极努力，在化债上取得重大进展，成为全行业第一家完成境内外债务重组的大型房企，为行业树立了标杆，由此也为2023年公司财报表现打下重要基础。
具体来看，融创约百亿规模的美元债，通过创新的重组方案，不但提供2-3年前期偿债缓冲期，还将超45亿美元债务转股，显著减轻了债务压力、增加公司安全性。
基于此，融创2023年利润和负债指标迎来明显改善：本公司拥有人应占亏损79.7亿元，同比大幅下降71.2%，有息负债2778.3亿元，比2022年减少205.9亿元，有效降负债。
成功的化债，还一定程度上增厚了融创净资产。在三年累计计提减值总额超850亿元后，公司仍有837.9亿元净资产、624.3亿元归母净资产，归母净资产比2022年增加39.6亿元，体现资产基础扎实。
地产未售土储货值1.2万亿元，文旅业务涨势喜人
融创的资产主要是由地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三部分组成。
地产开发资产中，融创未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市。依托良好的产品力和交付成绩，融创在大部分城市都建立了良好品牌优势和市场口碑，为公司彻底化解风险奠定重要基础。
2017年，融创高起点进军文旅产业，在广州、成都、昆明等核心一二线城市，布局十余个集吃住行游购娱一体化的文旅城，如今都成长为区域乃至全国性的热门旅游目的地，通过持续深耕运营，这些资产价值得到有效提升。数据显示，融创冰雪、乐园、商业全年吸引客流破1.5亿人次，酒店入住率快速提升，全业态经营显现出火热态势，收入也显著增长，文旅项目经营收入59.1亿元，同比增长29.9%，管理利润扭亏为盈、同比增加15.7亿元。
而基于地产开发和文旅运营沉淀的成熟经验，融创还成功孵化出了轻资产的能力，在物业服务、冰雪运营、酒店管理等各端积极拓展第三方管理业务，也逐渐成为不容忽视的资产价值点。
融创的资产质量让人踏实，尤其在行业波动期，文旅资产、轻资产释放出价值，与地产形成很强的互补性。这些优质资产也将成为融创整体风险化解和经营恢复的稳定支撑。
继续推进承接新政策支持债务风险化解、保交楼和资产盘活
融创始终将保交楼作为运营的首要目标，积极响应政府保交楼要求，主动落实好主体责任，积极申请保交楼专项借款、配套融资等资源，以支持物业项目的开发建设及顺利竣工交付。2023年，融创中国在不懈的努力下，在101个城市完成约31万户房屋交付任务；2024年融创将继续积极承接保交楼支持政策，多措并举，争取完成产过20万户交付目标。
2024年融创将持续深化与核心金融机构的总对总沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活；同时，也将密切跟进行业新的融资支持政策，积极推进承接政策支持债务风险化解、保交楼和资产盘活。

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