【阿伦读年报第六弹】重新杀回前十的世茂,这一次能否守住?

就在昨天，世茂发布了自己2019年的年报，随即成为业内关注的焦点。为何？因为这是世茂自“世纪”并购后重新杀回前十的一份财报，大家自然都想关注世茂在2019年的各种数据表现。在开启今天的年报分析前，阿伦首先要介绍一下世茂在这几年的排名表现。

2013年，世茂第一次跻身行业十强，随后一年更是前进到第八的位置。然而好景不长，从2015年开始一直到2018年，世茂都跌出了行业前十，最低谷时甚至成为了十六郎。可想而知，彼时的管理层背负了多大的压力。

那么，究竟是怎样的表现，让世茂得以杀回前十呢？杀回前十后又能否在今年守住十强的位置呢？接下来，我们开启今天的年报解析。

1、签约额及签约面积公告显示，2019年世茂签约额为人民币2600.66亿元，同比2018年的1761.50亿元上升47.6％。增幅方面，与2018年的74.8％相比有明显放缓。签约面积方面，2019年交出的成绩是1465.6万平方米，与2018年的1068.7万平方米相比增加37.1％。增幅方面，与2018年的76.3％相比，增速明显下滑。可以看到，以上两组数据，世茂在2019年的表现与自己在2018年的表现还是有较为明显的进步，涨幅在Top10房企中也属于平均线之上的，因此世茂才得以重新杀回前十。但需要注意的是，世茂的涨幅存在明显放缓的迹象，两组数据与自身2018年的涨幅相比，都显得差强人意。从这两组数据可以看出，世茂虽然重新跻身前十，但站得并不那么稳。

2、营业额2019年，世茂的营业额为人民币1115.17亿元，同比2018年的855.13亿元上升30.4％。阿伦查阅了世茂2017年的年报，当年的营业额为704.30亿元，据此计算出2018年的增速为21.4％。对比下来，2019年的营业额增速相比2018年更快。从这一项数据的表现看，世茂无论与Top10相比还是与自身相比，都领先一步，这是世茂在2020年守住十强位置的底气。

3、毛利公告显示，2019年世茂的毛利额为人民币341.31亿元，同比2018年的269.49亿元上升26.6％。查阅2017年年报得知，当年的毛利额为214.30亿元，由此计算出2018年的毛利额涨幅为25.8％。综上，2019年世茂在毛利额的涨幅与2018年相比近乎持平，只有0.8％的微涨。与Top10房企相比，这样的涨幅应该说处于平均水准，并无任何优势。世茂如果想在2020年站稳前十的位置，则需要进一步提升自己的毛利。

4、净利润说完了外在的数据，接下来我们来看看世茂的内里。在年内核心业务净利润方面，世茂共录得人民币153.25亿元，与2018年的117.32亿元相比上升30.6％。为了计算出2018年的涨幅情况，阿伦查阅了世茂2017年的年报，发现并未公布当年的核心业务净利润数据，因此无法得知其增速对比情况。仅就2019年的涨幅情况看，与行业十强的平均水准相比，还是要略高一些的。在年内股东应占核心业务净利润方面，世茂交出的成绩单是人民币104.78亿元，同比2018年的85.51亿元上升22.5％。2017年，这组数据的成绩是78.40亿元，由此可计算出2018年的涨幅为9.1％。对比下来，2019年的涨幅还是很可喜的。与此同时，在股东应占核心业务净利润率方面，世茂交出的成绩是14.1％，与2018年的涨幅14.6％相比有所下滑。由上述三组数据不难看出，世茂在2019年的盈利情况还是比较不错的，三组数据中的前两组均有较为明显的提升，尽管在净利润率方面出现了小幅的下滑，但基本上算是瑕不掩瑜。

5、负债想要冲击十强，强有力的盈利是必须要有的。但冲进十强后，想要站稳脚跟最后达到立足十强，则需要对自身负债进行把控。就如同篮球上的那句名言“进攻赢得球迷心，防守赢得总冠军”一样，如果说盈利能力如同一支球队的进攻水准，那么负债便是这支球队的防守功底。我们看到，2019年世茂的净负债率为59.7％，与2018年的59.4％相比微增。账面现金约为人民币596.23亿元，与2018年的495.80亿元相比增加20.3％。该数据在2017年的表现是330.07亿元，由此可计算出2018年的涨幅为50.2％。那么对比一下，就可以看出在现金流方面，世茂与自身相比出现了明显的增速下降，而20.3％的涨幅表现也与Top10的水准不符。由此阿伦给世茂的评价是：一支攻强守弱的球队！

6、土储如果说前面五组数据是世茂的现有表现，那么最后这一组土储的数据则关乎世茂未来的高度。公告显示：世茂在2019年新增土地储备3092万平方米（权益前），累计土地储备约为7679万平方米（权益前）。从分布上看，这些土地主要集中在重点一二线城市和强三四线城市，新增土地储备的平均楼面地价为5035元／平方米，世茂整体的平均土地成本为5303元／平方米。从这个细节可以看出，世茂在2019年的拿地价格甚至低于集团整体的土地成本，一方面这体现出世茂不拿高价地的决策态度，另一方面也与其在2019年多次并购有关。可以说，土地成本的下降，提升了世茂未来爆发的潜力。

7、隐忧前六组数据是从年报中可以看到的，但这第七组则是需要透过数据背后解读而出的。需要警惕的是，世茂在今年1月那场“世纪”并购中将福晟的大量资产吞并，正所谓“饱餐一时爽，下肚难消化”。

就像阿伦在并购当天写下的那篇《【世茂并购福晟】嘴大吞食易，胃胀消食难！》一样，对于世茂借道福晟进军旧改的行为，阿伦是非常不看好的。诚然，通过并购可以扩充规模，增加货值，但在福晟生死攸关之际接盘，就像是一个嘴大的汉子吞下一桌子美食，吞下去容易，但吃的食物太杂，骨头太硬，咽下去难，非要就着饮料强行咽下去还容易卡嗓子，就算进到肚里了想要消化掉也是更加困难，搞不好还会伤到胃。

所谓“旧改”，说白了就是毛地。资深一些的业内人都清楚，毛地为什么便宜？因为它不同于净地。净地是什么？净地就是政府负责拆迁好了出让的土地，开发商拿地即可开工，所谓的“高周转”基本上拿的都是净地。而世茂所收购的福晟资产，存在大量的毛地，即未拆迁土地。“逆风不怂，顺风不浪”，逆风中的世茂做到了坚韧，但现在来到顺风局后，世茂似乎是有一点儿浪了。实际上粤港澳大湾区的未来确实是很多人看好的，但并非每一块地都值得拿，每一份食材都新鲜。吃的不好了，容易闹肚子。

就在3个月前，福晟潘伟明对外讲过他和村民们的那238桌宴席，言犹在耳，现在看起来和和气气，等到真正世茂要拆迁的时候，不知道还能不能摆得起来。即便摆起来了，恐怕也会是世茂与村民之间的一场“鸿门宴”。阿伦展望：看完了全部的数据，阿伦对世茂在2020年的前景也有自己的展望。首先，在行业激烈竞争的背景下，“城头变幻大王旗”是常有之事，战场上本就没有常胜将军，因此即便今年世茂再度跌出前十，也绝非什么意外的事情。

从销售额方面看，如果世茂能够实现许世坛在业绩会上所言的3000亿元目标，那么按照这个标准应该还是可以继续跻身前十的。然而目标是目标，现实是现实，能否实现，还需要一个月一个月的业绩作为累积。所以，对世茂而言，费劲心力杀回前十并非终点，真正的挑战，从2020年才刚刚开始。最后用尼采的一句名言来结束今天的年报解读，那便是：使欲望得到升华才能防止欲望的泛滥

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