刘水:发布2024中国房地产百强企业研究报告

2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。
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尊敬的各位领导、各位嘉宾：
大家下午好！非常荣幸由我来发布2024中国房地产百强企业研究报告。
首先跟大家分享我们这次研究的观点：在竞争特征方面，我们发现“大非强”，也就是之前有的企业规模做得比较大走得比较快，但是当市场发生波动的时候这些企业可能会出现问题；另外有一些企业走得比较慢但是比较稳，在市场波动的时候反而能显示出来更强的韧性，这就是“稳能强”。从转型发展方面，近几年房企也在适应新的行业形势，探索新的发展模式，我们发现部分企业业务结构、营收结构、利润结构都出现了明显的变化，特别是轻资产业务占的比重越来越高，也就是说探索新模式初显成效。未来我们认为企业在业务方面要轻重并举，兼顾规模与效益，追求有质量的增长；在安全方面要有底线思维，平衡好安全与发展，这样才能行稳致远。
一、2024房地产百强企业研究
从业绩规模来看，百强企业2023年销售总额同比下降5.8%，降幅低于全国水平的0.7个百分点，2023年全国商品房销售额同比下降6.5%，百强企业略好于全国的平均水平。在市场份额方面，百强企业的市场份额为46.2%，综合企业TOP10企业销售额市场份额为22.3%，其中百强企业中央国企销售额占比提升至66.5%，较上年提升了3.3个百分点。
从业绩贡献来看，一二线城市业绩贡献有明显提升，一线城市、二线城市销售额占比分别上升0.4、2.2个百分点至27.4%、58.5%，是主要销售来源；城市销售集中度提高，销售额排名前5、前10及前20的城市销售贡献率均上升，前20城市销售占比达78.9%。百强企业紧抓改善性需求释放机遇，90-140平米首改类产品销售额占比仍然过半，达51.9%；140-200平米改善类产品表现出较强的韧性，占比提高了1.7个百分点。
从投资拿地来看，百强企业拿地规模有所回升，拿地金额同比增长16.3%，拿地销售比相较上年提升4.6个百分点至32.1%。企业以销定投、进一步向一二线核心城市聚集，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%；一线城市占比21.0%，较去年提升4.2个百分点；三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。从具体城市来看，2023年百强代表企业拿地前20城市和销售贡献前20城市高度重合，上海、杭州等14个城市均在列。
从运营表现来看，竣工结转增加，2023年营业收入同比转正。竣工和结转增速较快带动营业收入出现增长，百强企业营业收入均值达395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元，降幅较上年收窄。毛利下降、资产减值，利润率有所下滑。百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降1.4、1.5个百分点。近年来受结转成本偏高、资产减值等多重因素影响，百强企业净利率持续下降。典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润，也表明企业在探索新的发展模式上有了一些初步的成效。
从偿债能力来看，“三道红线”指标均值均已合规，但净负债率有所上升、现金短债比基本持平。百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%；净负债率均值为89.7%，较上年增加3.3个百分点；现金短债均值比为1.67，较上年增加0.06。有息债务相对规模基本持平，短期债务占比下降。百强企业流动性表现分化加剧，部分央国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善。
从融资方面来看，2023年，房地产企业共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%，整体延续了下降态势，降幅较上年收窄，信用债成为融资主力。2024年1-2月，房地产企业非银融资总额902.6亿元，同比下降14.6%，降幅较上年收窄。当前，融资政策以项目层面为重点，面对仍然存在的偿债压力，房企可利用城市房地产融资协调机制获得融资，同时做好开发经营工作，增强项目信用；企业应把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。
从社会责任方面，百强企业纳税额均值为32.3亿元，其中税金及附加均值为23.7亿元，所得税均值为8.6亿元。在行业调整期，保利、中海、万科、华润、绿城等典型房企，履行法定义务，2023年纳税总额均超100亿元，持续对国家税收做出贡献。百强企业顺应住房供给体系的变化，积极参与保障性租赁住房建设，落实租购并举发展战略。此外，百强企业积极践行可持续的发展理念，通过公益基金会打造公益品牌、传播环保理念，通过低碳和智慧技术打造绿色低碳的住宅社区和住宅产品。
二、2024房地产服务企业研究
2023年策划代理企业TOP10营业收入均值为18.1亿元，同比下降20.3%，降幅较上年缩小；销售额均值为1776.5亿元，同比下降11.0%；市场份额为11.6%，仍保有较高市场份额。策划代理企业强化专业化服务能力，抓住行业转型机遇，加深央国企合作；通过战略转型调整营收结构，形成以存量市场为主的运营盈利结构。针对城市非住宅类资产，策划代理企业提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链的综合服务。
不动产基金企业提升核心管理能力，探索多元化投融资渠道。防控风险方面，不动产基金企业加强不动产全流程管理，强化企业创造价值的能力，不断提升核心管理能力。同时，企业也在不断优化风险防控机制，构建全方位、立体化的风控体系，精准把控项目风险，提高投资决策的准确性和效率。投融资渠道方面，不动产基金企业积极探索与房地产行业构建发展新模式相关的发展机会，投资重点覆盖租赁住房、保障性住房、商业地产、产业园区、物流仓储、大数据中心等领域。再者就是聚焦核心区域，近两年房地产行业持续调整，不同城市、不同板块分化行情加剧，不动产基金企业在投资布局时重点关注核心城市和优势地区。随着保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”建设的金融支持力度不断增强，不动产基金企业或将迎来更广阔的发展机遇。
以上是我的汇报，谢谢大家！

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?百强研究系列2024中国房地产百强企业研究报告

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2023中国房地产百强企业研究报告

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