秦虹:领会政策方向,研判市场趋势,探寻百强房企发展机遇

2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。
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大家下午好！我今天发言的题目是“从当前的市场和政策看百强房企的挑战与机遇”。
2024年3月18日国家统计局发布了新房市场的各项数据。从数据上来看，由于去年同期基数较高导致今年部分数据有所下降，住宅待售面积处于高位，房屋新开工面积和到位资金均处于较低水平。从结构上来看，东部调整幅度增大。
当前房地产市场也有一些新特征值得我们在座的所有企业进行关注。
新特征之一是二手房销售明显好于新房。2023年，25个代表城市二手住宅累计成交套数同比增长34.3%。成交占比为55.6%，同比提升7.7个百分点。从全国情况来看，2023年二手房成交达到历史最高峰值，同比增长超过40%，今年1月延续了这一成交上升的态势。目前约40%省直辖市二手房成交量超过新房，这是之前从未出现过的新现象。二手房成交量的大幅上升，一方面有供应量多、议价空间大的因素，另一方面也表明只要价格、区位、配套、服务合适的房子，需求仍然存在。从发展来看，我国二手房销售为主的时代终将到来，这为房地产开发企业提出了更高的要求，未来房企不仅要有与同行竞争的能力，还要有与二手房竞争的能力，这对房地产开发企业能否以终为始、以需求为核心，提供综合素质更优的产品和服务是一个考验。
新特征之二是现房销售始终好于期房。2023年现房销售面积占比为22.5%,同比提升5.2个百分点；现房销售持续增长说明，民众对房企经营风险仍有担心；现房销售的增长，也表明市场投资性需求减少，与国家鼓励现房销售大方向相一致；现房销售将是大势所趋，在信贷政策的支持下，房企需要为新的经营策略做好准备。
新特征之三是在买房市场环境下，房地产企业需要“三优”才有竞争力。一是资产质量优：开发项目所处区位好；二是产品和服务竞争力优：所开发的产品和服务在当下符合市场需求，而当下，新房市场上的改善性需求明显多于刚需；三是企业管理优：杠杆率不高，内控管理自律性强等。单一销售额指标不再能代表房企真实的强弱，未来，要从“三优”角度看房企，尤其是那些在本地深耕的优质房企会得到市场的奖励。
从政策层面来看，7月24日中央政治局会议提出了房地产市场供求关系发生重大变化，这个会议之后一系列的政策力度开始增强，内容更加丰富，落地性也开始逐步地加强。目前政策的核心是三点：稳市场、防风险、新举措。稳市场主要是在两个方面采取了措施，一个是把过去限制性的房地产政策开始大幅度放松；第二个举措就是降息，进一步降低购房贷款的成本和压力，促进购房者尽快地结束观望来入市。防风险方面，住建部长在记者会讲话：会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，目前全国31个省份312个城市上报的“白名单”项目达到了6000多个，截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。这个是防风险的举措，是比较具体的而且现在已经落地。新举措就是“三大工程”。随着稳市场、防风险和新举措等政策的逐渐落实，房地产市场逐步地稳定是可以期待的，但是居民的购房行为受居民就业和收入预期影响，居民就业和收入预期又受外部宏观大势的影响。
我认为市场大幅调整后终将回归新的平衡。从当前市场看，城市分化持续，今年前2个月若干城市土地出让表现良好，如北京1月出让4宗地块，平均溢价率8.9%，2月份5宗地块，其中两块溢价率均为15%；杭州2月7宗地整体溢价率达19.1%；合肥2月3宗地全部高溢价拍出。从底层逻辑看，房地产业是一个城市经济社会发展的重要基础性产业，是所有经济活动和人们生存生活的载体，那些经济增长好、就业机会多、人口增长快的地方，对房地产业的发展都是最有力的支撑。
从未来发展看，过去房地产市场是个新建商品房为主的市场，销售额成为关注重点。但未来随着房地产业的不断成熟，在住房方面，新房市场和二手房市场、保障房和市场房、租赁房和自住房、新建开发和存量更新共同构成了住房房地产的整体，所以百强房企也必将赋予新的内涵，面临新的机遇。
以上，仅供参考，谢谢大家！

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?百强研究系列2024中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/71809.html

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html
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