深圳租赁需求升温 房租变动不明显

证券时报记者 吴家明

春节假期结束，租房市场也随之升温，各地接连推出的楼市调控优化政策也给租赁市场带来一些变化。

深圳是一座移民城市，流动人口和年轻人口在这座城市里占据着远超其他城市的比例。与房价相比，房租是一个与生活成本更为直接相关的指标。记者在深圳罗湖、龙岗、福田的多个住宅小区和城中村采访时发现，春节后租赁需求快速上涨，许多业主急于出租手中的房源，所以会选择小幅降价。

“其实，租赁市场多少也会受到楼市调控的影响。”在深圳罗湖银湖片区，资深房产中介陈经理告诉记者，“就拿附近一个3年前开盘销售的新房，当时售价超过每平方米8万元，而且开盘首日售罄，业主对以后的房价和租金都很有信心，90多平方米的房源月租预计要15000元。不过，业主在房子交付后发现市场发生很大变化，出于不同的原因，目前相同面积的房源月租报价甚至低于10000元。不仅如此，这一年来深圳大量新房开始交付，也给同片区内的其他房源带来竞争。”

深圳乐有家门店数据显示，上周租赁成交量相较节前上涨近10倍，达近一年的最高值。不过，接受采访的多位租客和业主均表示，与房价相比，近几年深圳成熟地段的普通二手住宅小区房租上下变动幅度并不算太明显。

“我刚刚从福田上梅林的城中村搬到罗湖的鹤围村，类似的两房单位在上梅林要3000多元，而鹤围村只要2100元，两地距离我工作所在地几乎相同，只是后者的公共交通稍微没那么方便。”黄姐在罗湖泥岗片区工作，她告诉记者，现在租房可选择的范围大了很多，城中村二房东普遍都想尽快出租房源，以往“漫天要价”的情况几乎没有发生。不仅如此，身边一些朋友也申请了政府公租房和人才租赁房等。

当前，银行存款利率下行在房地产市场也引发波澜，加之房价较前两年出现不同程度的下跌，不少中介开始宣称“买房收租回报率高过存银行”等，认为当下租金收益的吸引力增强。在深圳福田的园岭片区，有房产中介如此推销：片区房价较3年前的高峰已经下跌近40%，但租金变化不大，在这样的成熟地段投资买房非常“适合”。

租金回报率，多数是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房子是否值得投资的重要指标，该比值越大越值得投资。在国际上，租金回报率3%至5%为合理水平。记者实探发现，目前深圳住宅租赁市场的租金回报率依旧普遍低于2%。根据深圳中原研究中心监测显示，今年1月深圳住宅租金为每月每平方米70.3元，租金回报率小幅回升，为1.57%。与之对比的是，2020年1月深圳全市平均租金为每月每平方米72元，租金回报率为1.5%。

对于有中介宣称买房收租越来越划算的这种情况，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为，从两个方面来看，一是近期房价下跌的同时其实租金水平也有所下跌，因此住宅租金回报率并没有明显提升；二是当下一线城市住宅的租金回报率大概为1%左右，还不到2%，仅从买房收租的角度来看，其吸引力相比贷款利息接近4%还是不够的。

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