【2023阿伦中报第二弹】而立之年，龙湖穿越台风眼！

那些独立思考的地产人 都关注了阿伦侃房

再次见到你 微凉晨光里 笑得很甜蜜

老规矩，在开启正文之前，先来介绍一下今天的分享曲目。这首《起风了》，熟悉阿伦的朋友都知道，我不仅爱听，而且喜欢唱。在诸多翻唱版本中，除了周深的这版因为音色太特别我学不来，其他版本都能轻松拿捏，甚至包括原版原Key和林俊杰的超高音版本。

这首歌的歌词有很多点睛之笔，那么为什么阿伦选择这句“再次见到你，微凉晨光里，笑得很甜蜜”呢？就像是今年的情形，各个行业都陷入内卷之中无法自拔，房地产尤甚。以前阿伦的作息是早五晚五工作，晚上五点之后就切换到生活休闲模式，想来虽然不如朝九晚五舒服，但起码每周有2.5天的假期。今年以来，越来越忙，渐渐地，变成了朝五晚九，2.5天假期先是缩短到2天，直到最近，连续4周，周末无休。

老朋友方面，也很难有时间去见，偶尔联络也仅是通过朋友圈里的点赞和评论区里的只言片语。

然而，阿伦发现，所谓老朋友，即使平时联系的少了，但依旧在那里，看到有困难会第一时间毫不犹豫地施以援手，看到过得好也能发自心底的会心一笑。

这不，这两天，我看到了老朋友，发布了自己2023年的中报。

今天的第二弹，我们就来聊聊这位老朋友——龙湖。

温故而知新，先来看看阿伦在第一弹里写了什么：

【2023阿伦中报第一弹】民企跌出前五，国央企弯道超车！

从标题中大家就能看出来，2023年是国企民企两级反转的一年。在第一弹中，由于当时各家还没有发自己的中报，因此阿伦仅仅从整体数据上分析了一波民企国企在上半年的大体表现，并未针对某一家房企展开分析。

所以，今天的第二弹，才是真正意义上的单体财报解析。

聊了这么多，是想让自己和各位看官都能先舒缓一下，毕竟距离年报季已经过去四五个月了，再写或再看这么严肃的文字，都需要一个缓冲地带。

2023年，是龙湖成立30周年。来到而立之年的龙湖，正在穿越台风眼！

在行业普遍预亏的大背景下，我们看到，龙湖实现了985.2亿元的销售业绩，同比2022年1-6月增长15%，在上半年的不利环境下，依旧取得了准千亿的业绩，且实现了同比两位数的增速，实属不易。财报中的一个亮点，在阿伦就是股东应占溢利。这组数据，2023年1-6月，股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平价值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。

2021年5月，阿伦前往龙湖总部参观

早在今年年初的时候，龙湖就提出了“开发、运营、服务”三大业务线协同发展的新模式。战略决定战术，正所谓“有道无术，术尚可求”，对于龙湖而言，则是走在了一条“有道有术，大业可成”的正确道路上。我们看到，在全新的发展模式下，龙湖开始更加看重高质量的发展，在市场层面更加注重运营和服务航道，在这方面的倾斜力度也在不断加大，以提升这部分的收入，进而提升其在集团中的利润占比。中报数据披露，该项收入占比达到了20%，已逐渐成为龙湖不可或缺的一部分。

从具体数据上看，今年1-6月，运营及服务业务的收入实现了122亿元，同比2022年增长10.4%，保持了两位数的涨幅。在这其中，运营业务收入约为63.3亿元，占比超过一半，达到51.9%。这也使得龙湖的这部分业务，其利润结构得到了进一步优化。

今年7月在济南出差，路演圈的朋友安排阿伦住冠寓，体验感巨好！

展开来看的话，今年上半年，龙湖新增5座商场，商业投资收入达50.1亿元，该数值同比2022年同期增长约8%。阿伦从龙湖集团层面了解到，在商业方面下半年还将有进一步的动作，预计还将有6座商场开业，布局上也涉及北京和上海这样的一线城市。

在业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平透露，龙湖目前在手商业项目141座，布局上主要位于一二线城市。表现突出的几个城市如北京、杭州和重庆，在过去几年中快速实现了网格化布局。

在阿伦看来，房地产的下半场，就不再是一个增量市场为主的时代了，而是进入到一个存量时代。商品房的占比将进一步下滑，尤其是一二线城市，取而代之的是二手房。因此，地产下半场对于中介行业来说将是一个春天。而对于擅长做新房开发的房企来说，如何在地产下半场实现更好的发展，如何过渡与调整是重中之重。在这一点上，阿伦认为老朋友龙湖下手足够早。旁人看到的是，龙湖的商业旗帜龙湖天街遍布各地，但其实早在2017年龙湖商业便首次提出“网格化精准投资，加密一二线城市布局”选址策略，龙湖商业聚焦核心一二线城市，依托于自身特有的城市地图研究体系，进行网格化精准投资布局。都说“士别三日当刮目相待”，何况是时光荏苒了六年。

其实，深耕于任何一个行业，时间久了，你的关系网络所触达的广度就越大，这也是阿伦喜欢深耕于一些行业的原因。拿地产来说，自2007年开始，也在这个行业摸爬滚打16年了。有些人会发觉，阿伦在过去五六年写的一些文章，在如今都一一得到验证。这时候，就会有业内同仁认为阿伦嘴开了光，实际上无非是综合各类信息后基于发展趋势的一个判断罢了。

比如，在2017年的时候，阿伦就曾说过单一做新房开发的房企，会在五年后面临极大的困难，而要想避开远处已隐约冲过来的灰犀牛，需要做的是两条腿甚至多条腿走路。而商业，尤其是轻资产的商业品牌输出，就是这多出来的一条腿。在这方面，做得最好的，除龙湖外，不做他选。

多条腿走路的另一条腿，便是服务业务。今年上半年，龙湖服务业务及其他收入达到58.4亿元，同比增长达13%，同样实现了两位数的涨幅。毛利率方面，达成了一个很高的数字——31.9%！

这还没完呢，在今年比较火的代建领域，龙湖旗下的龙智造，快速成长为这一领域的佼佼者，累计获取项目50+，总建面超900万平，分布方面有超过九成位于一二线城市。

下半年，龙湖会实现怎样的业绩，为全年交出一份怎样的答卷，我们从土地市场的表现就能猜出一二。今年上半年，龙湖在全国范围拿下20宗土地，分布在上海、深圳、广州这样的一线城市和杭州、成都、苏州这样的二线核心城市。

截至中报报告期内，龙湖土储达到了5489万平方米，权益面积为3816万平方米，权益占比约为69.5%，无限接近七成。

众所周知，台风是非常可怕的。但其实，懂得一些气象常识的人都知道，台风眼，听名字挺吓人的，因为它是台风的中心，但其实台风眼是风团中最平静的。台风眼，又称台风中心，是热带气旋中心，天气稳定。看似可怕，穿越它，需要的，只是勇气！而就是这份勇气，龙湖身上是具备的。

截至报告期内，龙湖平均借贷成本为年利率4.26%，一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例约为17.9%。而在现金流方面，724亿元在手现金，让龙湖底气更足。值得一提的是，自“三道红线”要求提出以来，龙湖已连续七年绿档，今年的净负债率更是降低到57.2%，现金短债比则为1.96，剔除预收款的资产负债率约为61.9%，这三组数据，皆为五年内新低。

阿伦关注到，在业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶透露，截至目前龙湖集团2023年基本已无到期债券，仅余11月到期的1.19亿元公司债。除此之外，龙湖还主动提前铺排，提前偿还72亿元港元，而该项贷款据公开资料显示，是将于2024年1月到期的港币银团贷款，剩余部分预计年底前全部提前还清。

阿伦从路演圈的朋友处了解到，2024年龙湖的到期债务规模会在230亿元左右，然而这个占比，大概只占债务水平的10%，因此完全有理由相信龙湖的偿债能力。在勇敢穿过台风眼之后，从大自然的角度看，肯定还会要迎来一些风雨，但阿伦相信，龙湖一定可以成为一家穿越周期的房企！

本文首发于微信公众号：阿伦侃房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

【2023阿伦中报第二弹】而立之年，龙湖穿越台风眼！
【阿伦读中报第三弹】增收不增利，荣盛发展的规模之殇！
【阿伦读年报第九弹】站在三岔路口的旭辉,该往哪个方向走?
【阿伦读中报——序】Top50房企重新洗牌！
【阿伦读财报第六弹】金地瘦身换未来！
【阿伦聊业绩第六弹】增业绩、降负债，恒大这两点做到了吗？
【阿伦读中报——序】最难熬的半年，活着就有希望！
【阿伦读财报第五弹】这家千亿房企是如何做到归母净利润暴增636.88%的！？
从中报看头部房企如何穿越周期
【阿伦读年报第三弹】优等生碧桂园的定力