现场丨深创投集团副总裁蒋玉才：28只REITs价格大幅下降是合理的下降，是价值的回归

　　8月9日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南召开。聚焦存量市场的多元投资机会，把握金融视角下房地产行业与新经济产业投资新局势。博鳌资本大会上，许多来自于市场一线的独家看法与见解为房地产行业拨云见日。

　　会上，深创投集团副总裁、党委委员、深创投不动产基金董事长蒋玉才发表了《把握REITs机遇，推动不动产投融资方式变革》的主题演讲。

　　蒋玉才表示，深创投作为国内知名的股权投资为主的机构，成立20多年来，投资了1700多家企业，总投资额超过1000亿元，上市企业258家。管理总规模是4000多亿人民币，基本上都是股权投资为主。

　　对标黑石这类国际一流的投资机构的时候发现一个问题，实际上这些国际一流投资机构的总资产里，真正的股权投资份额只占1/3左右。地产和其它不动产基金资产管理业务，占到了规模的一半左右。当然这是国外的房地产发展的模式不同形成的，但是更根本的，是来源于资金的特性。大家都认为股权投资领域是一个高风险、高收益的行业，而相对于这种高风险、高收益的行业，它吸引的资金就必须有一定的风险偏好和承担能力。

　　但是广大的社会投资人并不愿意把所有的钱投入到具有高风险、高收益的领域，而且整个资产配置里，还是有很大量需求低风险、稳定回报的资金，因此这就是不动产基金和传统的股权投资业务的不同。

　　深创投从2017年开始布局不动产基金投资业务，率先开展了以仓储物流和安居住房为主要标的的不动产基金试点，在国家大的基础设施不动产基金试点开闸之前，深创投的管理规模已经达到了接近200亿，管理的物业超过了300万方。在这之前，深创投推动的最典型的一个案例，除了苏宁的一些仓储物业之外，是率先推动了深圳市安居住房的私募不动产基金试点。

　　蒋玉才也分析了基础设施REITs二级市场的表现。他表示，从2021年启动到现在，现在一共有28只基金，总规模接近千亿。

　　2021年刚推时，中国人可能对REITs基金的了解不够，还以为像股票一样，它确实是一个特殊资产的证券化，在最开始的时候大家炒作很厉害，我们看的又喜又忧，尤其是我们推荐的盐田港(000088)仓储物流REITs，一度涨幅超过了80%，这是什么概念呢？就是上市的发行价，它的基准收益率是百分之四点几，应该是等着租金水平上涨了之后，这个股价才能上涨。这两年由于疫情以及其它的原因，租金水平还没有上涨的时候，股价已经涨了80%，就等于是收益率下降了80%。

　　讲不动产基金一定要讲回报率，收益率下降这么多，这是不好的事情。租金收益率持续稳定在4%以上，由于其它的原因，一些高速公路、工业园区，它的收益率还有略微下降的情况。

　　整个中国推出的28只基础设施REITs基金，今年二级市场的表现是大幅下降，蒋玉才认为这反而是合理的下降，是价值的回归。

　　随着第一批基础设施不动产基金的试点，今年国家又推出了不动产私募基金的试点，首批颁发了7家牌照，深创投也是其中之一。深创投第一批基础设施不动产基金试点，是把已建成的现有的优质物业资产证券化，来吸引大家投资、收回资金。

　　现在推动不动产私募基金的试点，是继续推动在建设端、开始端就引入不动产基金的整体概念和模式，不是再像传统的先用信贷资金、自有资金建设，一开始就用规范化的制度设计，来吸引社会投资人，从投资端就开始介入相应的基础设施领域的不动产投资。

　　当然，深创投的基础设施不动产基金，从严格的限定范围也做了适度的拓展，做了一批特殊种类的居住用房，包括租赁用房、保障性住房，还有符合条件的其它居住用房、商业经营用房等等。

　　随着不动产基金概念、体系、监管制度的完善，未来的发展怎么样？蒋玉才表示，现在在理论界有一种说法，逐渐要实现由债权资本向股权资本、由债权金融向股权金融转变。

　　对企业是这样，要鼓励国家从债权融资转向股权融资，要从间接融资转向直接融资，来支持企业创新，在地产领域这个逻辑也存在。房地产对国家经济是有巨大贡献的，不光是形成了巨大税收，巨大的产业链。而且全国各地政府的土地出让收入在很多地方甚至超过了正规的财政收入和税收收入，是我国整个地方政府的一项重要资金来源。未来房地产市场一样需要股权融资，特别是对其中一部分。

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